相続や不動産売買では、「登記事項証明書」を取得する機会があります。

しかし、初めて見る方の多くは、

「どこを見ればよいのか分からない。」

「難しい言葉ばかりで読めない。」

と感じるのではないでしょうか。

登記事項証明書には多くの情報が記載されていますが、最初に確認したいのが「表題部」です。

表題部は土地や建物そのものの情報を示す重要な部分であり、不動産の基本情報を把握するための出発点になります。

今回は、表題部の見方について解説します。

登記事項証明書は大きく三つに分かれる

登記事項証明書は、大きく三つの構成になっています。

一つ目が「表題部」。

二つ目が「権利部（甲区）」。

三つ目が「権利部（乙区）」です。

このうち表題部には、不動産そのものの情報が記載されています。

一方、甲区には所有権に関する情報、乙区には抵当権などの権利関係が記載されています。

まずは表題部を読むことで、その土地や建物の基本的な姿を理解することができます。

土地の表題部で確認したい項目

土地の表題部では、特に次の項目を確認すると全体像を把握しやすくなります。

・所在地（地番）

・地目

・地積

この三つは、不動産実務でも頻繁に確認されます。

例えば地目を見ることで、

宅地なのか。

田や畑なのか。

山林なのか。

といった土地の種類が分かります。

また、地積は登記上の土地面積を示しており、相続税評価や売買資料でも重要な情報になります。

建物の表題部では何が分かるのか

建物の場合には、土地とは少し内容が異なります。

確認したい主な項目は、

・所在

・家屋番号

・種類

・構造

・床面積

などです。

例えば、

「居宅」

「店舗」

「事務所」

といった種類を見ることで、その建物がどのような用途で登記されているかが分かります。

また、構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などが記載されています。

建物の基本情報を知るうえで欠かせない項目です。

表題部は現況を表す情報

表題部の特徴は、不動産の「現況」を示していることです。

土地や建物が現在どのような状態にあるのかを記録する役割があります。

例えば、

建物を新築した。

増築した。

取り壊した。

土地を分筆した。

こうした変化があれば、必要に応じて表題部の内容も更新されます。

現況を正しく登記へ反映することが、不動産登記制度の大切な役割なのです。

所有者は表題部ではなく甲区を見る

表題部を見ると、

「所有者はどこに書いてあるのですか。」

という質問を受けることがあります。

現在の登記事項証明書では、所有権に関する情報は甲区に記載されています。

つまり、

表題部は不動産そのもの。

甲区は所有者。

乙区は抵当権など。

という役割分担になっています。

この違いを知っているだけでも、登記事項証明書は格段に読みやすくなります。

相続では表題部も重要になる

相続では、所有者ばかりに目が向きがちです。

しかし、表題部の確認も欠かせません。

例えば、

登記上の地目と現況が異なる。

建物の面積が実際と違う。

増築部分が登記されていない。

このような問題が見つかることもあります。

相続税評価や売却手続きにも影響する可能性があるため、基本情報を確認する習慣を持つことが大切です。

税理士が知っておきたいポイント

税理士は登記の専門家ではありません。

しかし、相続税申告では登記事項証明書を見る機会が非常に多くあります。

その際、

まず表題部で土地や建物の概要を確認する。

次に甲区で所有者を確認する。

必要に応じて乙区で担保権などを確認する。

という流れを理解しておくだけでも、資料の読み方は大きく変わります。

また、現況と登記内容に違いがありそうな場合には、土地家屋調査士や司法書士へ相談するきっかけにもなります。

結論

登記事項証明書の表題部は、土地や建物そのものの情報を記録した重要な部分です。

土地であれば地目や地積、建物であれば種類や構造、床面積など、不動産の基本情報を確認できます。

相続や売買では所有者だけに注目しがちですが、まずは表題部から不動産全体を把握することが大切です。

税理士も表題部の見方を理解しておくことで、不動産資料をより正確に読み取り、依頼者への説明や他士業との連携に役立てることができるでしょう。

参考

近畿税理士会「周辺専門講座　税理士が知っておくと損しない土地家屋調査士の業務【第2部】『公図と登記簿について』」