築古マンションを購入するとき、多くの人が気にするのが耐震性です。
特に不動産広告などで「旧耐震」「新耐震」という言葉を見ることがあります。
一般に1981年が一つの境目とされ、それ以前の建物は旧耐震基準、それ以降の建物は新耐震基準と説明されることがあります。
そのため、旧耐震基準のマンションは危険で、新耐震基準のマンションなら安全だと考えてしまうかもしれません。
しかし、実際の建物の耐震性は、それほど単純に二つに分けられるものではありません。
建築された時期だけでなく、建物の構造や形状、地盤、耐震診断や耐震改修の実施状況、長年の維持管理など、さまざまな要素が関係します。
築古マンションを選ぶときには、1981年という数字を重要な目安としながらも、それだけで建物の安全性を判断しないことが大切です。
旧耐震基準とは何か
建物を建築するときには、建築基準法などによる耐震関係の基準を満たす必要があります。
この耐震基準は、大きな地震による被害などを踏まえて見直されてきました。
その大きな転換点となったのが1981年です。
1981年6月1日に改正された耐震基準が施行され、それ以前の基準は一般に旧耐震基準、それ以後の基準は新耐震基準と呼ばれています。
旧耐震基準では、中規模程度の地震に対して建物が大きな損傷を受けないことなどを念頭に基準が設けられていました。
一方、その後の新耐震基準では、大規模な地震に遭遇した場合についても、建物が直ちに倒壊や崩壊して人命を失うことを防ぐという考え方が強化されています。
築古マンションの耐震性を考える際に1981年が重視されるのは、このためです。
1981年という境目は建築年だけでは判断できません
注意したいのは、単純に「1981年に完成したマンションだから新耐震」と判断できないことです。
耐震基準を確認するときに重要なのは、原則として建築確認を受けた時期です。
マンションは建築確認を受けてから実際に建物が完成するまでに一定の期間がかかります。
そのため、1981年6月以降に完成したマンションでも、それ以前の基準に基づいて建築確認を受けている可能性があります。
逆に広告などに記載されている築年月だけを見て、正確な適用基準を判断するのは難しい場合があります。
1981年前後に建てられたマンションを購入する場合には、建築確認の時期などを確認することが重要です。
新耐震基準なら地震で壊れないわけではありません
新耐震基準について誤解しやすいのが、新耐震基準の建物なら大地震でも損傷しないという考え方です。
耐震基準は、建物をまったく壊さないことだけを目的としているわけではありません。
大規模な地震では建物に一定の損傷が生じる可能性があります。
重要なのは、人命に重大な危険を及ぼす倒壊や崩壊を防ぐという考え方です。
したがって、新耐震基準のマンションであっても、地震後に大規模な補修が必要になる可能性があります。
また、建物の施工状態やその後の維持管理などによっても状態は異なります。
「新耐震だから絶対に安全」という理解は適切ではありません。
旧耐震基準だから危険とも限りません
反対に、旧耐震基準で建てられたマンションだから、直ちに危険な建物だと判断することもできません。
旧耐震基準のマンションの中にも、建物の構造や地盤などによって耐震性能は異なります。
さらに建築後に耐震診断を実施し、必要な耐震改修を行っているマンションもあります。
長期間にわたって適切に維持管理されてきたかどうかも重要です。
築年数は建物を評価するうえで分かりやすい指標ですが、築年数そのものが耐震性能を直接表しているわけではありません。
旧耐震という言葉だけで購入対象から外すのではなく、その建物について具体的な情報を確認することが重要になります。
耐震診断とは何か
旧耐震基準の建物を検討するときに確認したいのが、耐震診断の実施状況です。
耐震診断とは、既存の建物が地震に対してどの程度の耐震性能を持っているのかを調査し、評価するものです。
建物の構造や強度などを調べ、地震に対する安全性を検討します。
耐震診断が行われていれば、単に築年数を見るよりも建物の耐震性を具体的に考える材料になります。
ただし、「耐震診断実施済み」という事実だけで判断するのではなく、その診断結果を確認することが重要です。
診断によって耐震性能が十分ではないと判断されている場合には、その後に耐震改修が行われたのかについても確認する必要があります。
耐震改修が行われているか確認します
耐震診断によって耐震性能の不足が判明した場合には、耐震改修を行うことがあります。
建物の壁を補強したり、新たな補強部材を設けたりするなど、建物に応じた方法が採用されます。
旧耐震基準のマンションであっても、適切な耐震改修が行われていれば、建設当初とは耐震性能が変わっている可能性があります。
中古マンションを購入するときには、耐震診断の有無だけではなく、診断後にどのような対応が行われたのかまで確認することが重要です。
また、今後耐震改修を予定している場合には、その工事費をどのように負担するのかという問題もあります。
耐震性は安全性だけでなく、将来の修繕費にも関係する問題なのです。
建物の形状も耐震性に関係します
耐震性を考えるときには、建物の形にも注目する必要があります。
建物はできるだけ規則的でバランスのよい形の方が、地震の力を建物全体で受け止めやすくなります。
一方、建物の一部だけ構造が大きく異なったり、複雑な形状になったりしていると、地震の際に特定の部分へ力が集中することがあります。
その一例として挙げられるのがピロティです。
一階部分を柱中心の開放的な空間とし、駐車場などとして利用するマンションがあります。
上階に壁が多いのに一階部分だけ壁が少ない場合には、地震の際にその階へ変形が集中する可能性があります。
旧耐震か新耐震かだけではなく、建物がどのような構造になっているかを見る必要があります。
地盤の状態も重要です
同じような建物であっても、建っている土地の条件によって地震時の影響は異なります。
そのため築古マンションを選ぶときには、建物だけではなく地盤にも目を向ける必要があります。
地盤の状態や液状化の可能性などは、公的機関などが公開している情報から調べられる場合があります。
また、自治体が作成しているハザードマップなども物件選びの参考になります。
室内はリノベーションによって変更できますが、そのマンションが建っている場所を後から変えることはできません。
築古マンションでは、設備の古さよりもこうした「購入後に変えられない条件」を優先して確認するという考え方が重要です。
維持管理の状態も確認します
建物は完成した瞬間から少しずつ年月を重ねていきます。
そのため、建築当初にどの耐震基準が適用されたかだけでなく、その後どのように維持管理されてきたのかも重要です。
外壁や屋上防水などについて適切な大規模修繕が行われてきたか、コンクリートなどに問題が生じた際に適切な補修が行われたかなどを確認します。
長期修繕計画や修繕履歴、管理組合の運営状況などを見ることで、そのマンションがこれまでどのように維持されてきたのかを知る手掛かりになります。
築年数が同じマンションでも、管理状態によって建物の状態は大きく異なる可能性があります。
リノベーションしても耐震性は別問題です
築古マンションを全面的にリノベーションすると、室内は新築のようにきれいになることがあります。
しかし、住戸内部の設備や内装を新しくすることと、マンション全体の耐震性能を高めることは別の問題です。
新品のキッチンや浴室が入り、壁や床が新しくなっていても、建物そのものの築年数や構造が変わるわけではありません。
リノベーション済み物件を見るときには、室内の新しさに目を奪われず、建物全体の状態を別に確認する必要があります。
特に築年数の古いマンションほど、住戸内部と建物全体を分けて評価する視点が重要になります。
結論
旧耐震基準とは、1981年6月に新しい耐震基準が施行される以前に使われていた耐震基準を指します。
このため1981年は築古マンションの耐震性を考えるうえで重要な境目になります。
ただし、単純に完成年だけで旧耐震と新耐震を正確に区分できるとは限りません。建築確認を受けた時期などを確認する必要があります。
また、旧耐震基準だから危険、新耐震基準だから絶対に安全という単純な判断もできません。
耐震診断や耐震改修の実施状況、建物の構造や形状、地盤、長年の維持管理なども耐震性を考える重要な材料になります。
築古マンションをリノベーションすれば、室内は大きく変えることができます。
しかし、建物の基本構造や地盤までリノベーションによって変えることはできません。
だからこそ購入前には、室内の設備や間取りだけでなく、そのマンションがどのような基準で建てられ、その後どのように維持されてきたのかまで確認することが重要です。
参考
日本経済新聞 2026年8月18日 夕刊 築古物件 リノベ不可の盲点
日本経済新聞 2026年8月18日 夕刊 耐震性、地盤の固さも重要