日銀が利上げをすると、住宅ローン金利も上昇するというニュースを目にすることがあります。
そこで疑問になるのが、なぜ日銀が政策金利を引き上げる前から固定型住宅ローンの金利が上昇することがあるのかという点です。
住宅ローンの変動金利と固定金利では、金利を決める際に影響を受ける市場金利が異なります。
変動金利は短期金利の影響を受けやすいのに対し、固定金利は長期金利の影響を受けやすくなっています。
そして長期金利には、現在の金融政策だけではなく、将来の金利や物価についての市場の予想も反映されます。
この違いを理解すると、固定金利が変動金利より先に上昇する理由が見えてきます。
変動金利は短期金利の影響を受ける
住宅ローンの変動金利は、金融機関の短期プライムレートなどを基準として決められるのが一般的です。
短期プライムレートとは、金融機関が信用力の高い企業などに短期間で資金を貸し出す際の基準となる金利です。
この短期金利に大きな影響を与えるのが日銀の政策金利です。
日銀が政策金利を引き上げれば、金融市場の短期金利も上昇しやすくなります。
それを受けて金融機関が短期プライムレートなどを見直し、住宅ローンの変動金利にも影響が及びます。
つまり、変動金利は現在の日銀の金融政策との関係が比較的強い金利です。
固定金利は長期金利の影響を受ける
一方、全期間固定型などの住宅ローン金利は、長期金利の動向から影響を受けます。
日本の長期金利を考える際に代表的な指標となるのが、10年物国債の利回りです。
住宅ローンを長期間固定金利で貸し出す金融機関は、将来にわたって同じ金利で資金を貸すことになります。
そのため、現在の短期金利だけではなく、長期間の資金調達コストや市場金利の見通しを考慮する必要があります。
長期金利が上昇すれば、固定型住宅ローン金利にも上昇圧力がかかりやすくなります。
長期金利には将来予想が織り込まれる
固定金利が変動金利より先に動くことがある最大の理由は、長期金利が将来を織り込んで動くことです。
例えば市場参加者が「日銀は今後さらに政策金利を引き上げるのではないか」と考え始めたとします。
実際にはまだ政策金利が変更されていなくても、将来の金利上昇を予想して国債市場の金利が上昇することがあります。
物価上昇が長期間続くとの見方が強まった場合にも、長期金利が上昇することがあります。
すると、その長期金利の影響を受ける固定型住宅ローン金利も上昇します。
つまり、固定金利は日銀が実際に利上げした後だけ動くのではなく、市場が将来の利上げを予想した段階から動くことがあるのです。
日銀が利上げしても固定金利が必ず上がるとは限らない
反対のケースもあります。
日銀が実際に政策金利を引き上げたとしても、それ以前から市場が利上げを十分に予想していれば、長期金利にはすでにその影響が織り込まれている可能性があります。
さらに、市場が「今回の利上げで今後の物価上昇が抑えられる」と判断すれば、長期金利が低下することも考えられます。
その場合、政策金利が上昇しているのに長期金利は低下するということもあり得ます。
したがって、政策金利と固定型住宅ローン金利が必ず同じ方向に同じタイミングで動くわけではありません。
ここが住宅ローン金利を理解するときの重要なポイントです。
変動金利と固定金利の差が開くこともある
短期金利と長期金利の動きが異なれば、変動金利と固定金利の金利差も変化します。
長期金利が先に上昇すれば、固定金利だけが先に高くなり、変動金利との差が拡大することがあります。
すると、住宅ローンを新しく借りる人にとっては、変動金利の低さがより魅力的に見えます。
しかし、この金利差には意味があります。
固定金利では将来の金利上昇リスクを金融機関側に移すことができます。
変動金利では、将来の金利上昇リスクを借り手が負います。
現在の金利差だけを見てどちらが得かを判断するのではなく、誰が将来の金利変動リスクを負うのかという視点で考えることが重要です。
固定金利への変更が難しく感じる理由
変動金利を利用している人が金利上昇を心配し始めたとき、「固定金利へ変更しよう」と考えることがあります。
ところが、その時点では固定金利がすでに大きく上昇している場合があります。
これは固定金利が長期金利を通じて、将来の利上げ予想を先に織り込んでいるためです。
変動金利が上昇するのを確認してから固定金利へ移ろうとすると、低い固定金利を選べる時期をすでに過ぎている可能性があります。
だからといって、早めに固定金利を選べば必ず得になるわけでもありません。
将来金利がそれほど上昇しなければ、結果として変動金利の方が低い状態が長く続く可能性もあります。
金利予測だけで住宅ローンを選ばない
住宅ローンを選ぶとき、「これから金利が上がりそうだから固定」「金利はそれほど上がらないから変動」と考えたくなります。
しかし、長期金利には世界経済、物価、賃金、為替、海外金利などさまざまな要因が影響します。
数十年先まで正確に予測することは困難です。
そのため、住宅ローンの金利タイプは金利予測だけで決めない方がよいでしょう。
金利が上昇して返済額が増えても対応できる家計なら、変動金利を選択する余地があります。
反対に、返済額が増えると家計が厳しくなる場合には、固定金利によって返済額を確定する意味が大きくなります。
短期金利と長期金利を分けて見る
住宅ローン金利のニュースを見るときには、「金利が上がった」という情報だけを見るのではなく、どの金利が上昇したのかを確認することが重要です。
日銀の政策金利なのか。
短期市場金利なのか。
10年物国債などの長期金利なのか。
住宅ローンの変動金利なのか。
固定金利なのか。
これらは関連していますが、すべて同じものではありません。
短期金利と長期金利を分けて考えることで、住宅ローン金利がなぜそのタイミングで動いたのかを理解しやすくなります。
結論
住宅ローンの固定金利が変動金利より先に上昇することがあるのは、それぞれが影響を受ける市場金利が異なるためです。
変動金利は日銀の政策金利など短期金利の影響を受けやすく、固定金利は長期金利の影響を受けやすくなっています。
そして長期金利には、将来の政策金利や物価などについての市場の予想が反映されます。
そのため、日銀が実際に利上げする前から固定型住宅ローン金利が上昇することがあります。
反対に、利上げがすでに市場に織り込まれていれば、日銀が利上げした後でも長期金利が必ず上昇するとは限りません。
住宅ローン金利を見るときには、単に「日銀が利上げしたから住宅ローン金利が上がる」と考えるのではなく、短期金利と長期金利を分けて見ることが重要です。
その仕組みを理解すれば、変動金利と固定金利の差がなぜ広がったり縮まったりするのかも理解しやすくなります。
参考
日本経済新聞 2026年9月26日 朝刊 住宅ローン金利上昇に備え 借入額抑制や貯蓄が重要に