住宅ローン金利が上昇すると、マンション価格には下落圧力がかかるといわれます。
では、金利が1％上昇すると住宅購入者の購買力はどの程度変わるのでしょうか。
重要なのは、同じ金額を借りた場合の返済額だけではありません。
家計が毎月返済できる金額を一定とすると、金利上昇によって借りられる元金そのものが小さくなります。
マンション価格と住宅ローン金利の関係を具体的な数字で考えてみます。
住宅価格ではなく毎月返済額から考える
住宅を購入するとき、最初に物件価格を見る人は多いでしょう。
しかし住宅ローンを利用する場合、本当に重要なのは毎月いくら返済できるかです。
例えば毎月15万円までなら無理なく返済できる家計があったとします。
住宅ローン金利が低ければ、15万円の返済額で多くの元金を借りられます。
金利が上昇すれば、返済額のうち利息に回る部分が増えるため、同じ15万円でも借りられる元金は小さくなります。
つまり金利上昇は住宅購入者の購買力を低下させます。
5,000万円を借りると返済額はどう変わるのか
分かりやすく、5,000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りるケースを考えます。
金利が年1％の場合、毎月返済額は概算で約14万1,000円です。
金利が年2％になると約16万6,000円になります。
金利が1％上昇しただけで、毎月の負担は約2万5,000円増えます。
年間では約30万円です。
35年間では大きな差になります。
もちろん実際の住宅ローンでは金利タイプや金利の見直し、手数料などによって条件が異なりますが、金利上昇の影響を理解するための一つの目安になります。
同じ返済額なら借入可能額が小さくなる
今度は反対方向から考えてみます。
毎月返済額を約14万1,000円に固定したとします。
年1％なら約5,000万円を35年間で借りられる計算です。
ところが年2％になると、同じ返済額で借りられる金額は概算で約4,250万円まで低下します。
約750万円の減少です。
金利が1％から2％へ上昇すると、同じ返済能力でも借入可能額が約15％小さくなる計算です。
住宅ローン金利の1％は、住宅購入では決して小さな差ではありません。
1億円のマンションなら影響はさらに大きい
高額マンションでは金額ベースの影響がさらに大きくなります。
例えば自己資金を一定とし、8,000万円程度の住宅ローンを利用するケースを考えます。
年1％なら毎月返済額は概算で約22万6,000円です。
年2％になると約26万5,000円となります。
毎月約3万9,000円の増加です。
年間では約47万円の負担増になります。
高額な借入をするほど、金利上昇による家計への影響も大きくなります。
頭金を増やせば購入価格を維持できる
金利が上昇して借入可能額が減ったからといって、必ず購入するマンション価格を下げなければならないわけではありません。
自己資金を増やす方法があります。
例えば借入可能額が750万円減ったとしても、頭金を750万円増やせれば同じ価格の住宅を購入できます。
そのため現金や金融資産を多く保有している世帯は、金利上昇の影響を比較的吸収しやすくなります。
一方、住宅価格の大部分を住宅ローンで賄う世帯ほど、金利上昇の影響を強く受けます。
所得が増えれば金利上昇を吸収できる
もう一つの要素が所得です。
金利が上昇しても、同時に賃金が上昇して家計の返済能力が高まれば、購入可能額の低下を一部吸収できます。
例えば毎月15万円だった返済可能額が17万円へ増えれば、金利が上昇しても一定の借入額を確保できます。
そのためマンション価格を考えるときには、金利だけではなく所得の動きも重要です。
金利が上がっているのにマンション価格がなかなか下がらない場合、所得や自己資金、住宅需要など別の要因が価格を支えている可能性があります。
金利上昇に弱い物件と強い物件がある
金利上昇の影響はすべてのマンションに同じように出るとは限りません。
住宅ローンへの依存度が高い購入者が多い市場では、金利上昇による購買力低下の影響を受けやすくなります。
一方、富裕層による現金購入が多い物件では、住宅ローン金利の影響が比較的小さくなる可能性があります。
都心の高額マンションでは、一般的な住宅市場とは購入者層が異なる場合があります。
そのため住宅ローン金利が上昇したからといって、すべての地域や価格帯で同じ割合だけ価格が下がるわけではありません。
売り手がすぐ価格を下げるとは限らない
購入者の借入可能額が減っても、マンション価格がすぐ同じだけ下落するとは限りません。
売り手側にも希望価格があります。
例えば買い手の購入可能額が5,000万円から4,250万円へ低下しても、売り手が4,250万円まで値下げするとは限りません。
売り手が5,000万円で売りたいと考え、買い手が4,250万円までしか購入できなければ、売買そのものが成立しなくなります。
そのため金利上昇局面では、価格下落より先に取引件数の減少として影響が表れる場合があります。
短期転売にも金利上昇が効いてくる
短期売買を行う投資家にとっても金利上昇は重要です。
借入金でマンションを購入している場合、保有期間中の利息が増えるからです。
例えばマンション価格が短期間で5％上昇しても、借入金利や売買費用、税金が増えれば、最終的な利益は大きく減る可能性があります。
今後、短期転売への税制上の負担まで強化されれば、金利と税制の両方が投資採算を押し下げることになります。
新築マンションの短期売買を考える場合、税率だけでなく資金調達コストを見る必要があります。
金利1％の差を小さく考えない
預金では金利1％の違いを小さく感じることがあるかもしれません。
しかし住宅ローンでは数千万円単位のお金を数十年間借ります。
そのため1％の金利差でも、毎月返済額や借入可能額に大きな違いが生じます。
特に住宅価格が高くなり、借入額が大きくなるほど金利の影響は大きくなります。
マンション価格の上昇と住宅ローン金利の上昇が同時に進めば、購入者には二重の負担になります。
結論
住宅ローン金利が1％上昇すると、住宅購入者の購買力は大きく変わります。
5,000万円を35年間、元利均等返済で借りる単純な例では、年1％なら毎月返済額は約14万1,000円ですが、年2％になると約16万6,000円になります。
反対に毎月返済額を約14万1,000円に固定すると、借入可能額は約5,000万円から約4,250万円へ減少します。
約750万円、割合では約15％の低下です。
実際の住宅購入では頭金や所得、ローン条件などによって結果は異なりますが、金利上昇が住宅購入者の購買力を低下させる仕組みは変わりません。
購入者の購買力が低下すれば、マンション価格には下落圧力がかかります。
ただし売り手がすぐに価格を下げるとは限らないため、最初は取引件数の減少として表れる可能性もあります。
マンション市場を見るときには、販売価格だけでなく住宅ローン金利と購入者の借入可能額をセットで見ることが重要です。
参考
税のしるべ 2026年9月14日 国交省が新築マンション高騰対応で税制措置を要望、主に短期売買を問題視か