マンション価格を考えるうえで、税制と並んで重要なのが金利です。
一般に金利が上昇すると、不動産価格には下落圧力がかかりやすくなります。
理由は、住宅ローンを利用する人の返済負担が増え、同じ収入でも購入できる住宅価格が低くなるからです。
さらに投資用マンションでは借入コストが上昇し、投資採算も悪化します。
新築マンションの短期転売への税制措置が検討されるなか、市場そのものを動かす金利の影響も理解しておく必要があります。
多くの人は住宅ローンを利用して購入する
マンション価格が1億円だからといって、購入者が1億円の現金を用意するとは限りません。
多くの住宅購入では住宅ローンが利用されます。
そのため購入者が考えるのはマンション価格だけではありません。
毎月いくら返済する必要があるのかが重要です。
同じ5,000万円を借りても、金利によって毎月の返済額は変わります。
金利が低ければ返済負担は小さくなり、金利が高くなれば返済負担は大きくなります。
金利上昇で同じ借入額の返済負担が増える
例えば5,000万円を35年間の元利均等返済で借りるケースを考えてみます。
金利が低いときには、毎月の返済額を比較的低く抑えることができます。
しかし金利が上昇すれば、同じ5,000万円を借りても毎月返済額は増えます。
住宅購入者の収入が金利上昇と同じペースで増えるとは限りません。
毎月住宅に使える金額が変わらなければ、借入額を減らす必要があります。
これが金利上昇によって住宅の購入可能額が低下する基本的な仕組みです。
購入可能額が下がれば高額物件を買える人が減る
例えば毎月の住宅ローン返済に使える金額を一定とします。
金利が低ければ、その返済額で大きな金額を借りることができます。
金利が高くなると、同じ返済額では借りられる金額が小さくなります。
すると、それまで1億円のマンションを購入できた世帯が、9,000万円や8,000万円程度の物件へ購入対象を変更することがあります。
高額物件を購入できる人が減れば、売り手側も価格を上げ続けることが難しくなります。
これが不動産価格に下落圧力がかかる理由の一つです。
金利上昇は新規購入者に直接影響する
金利上昇の影響を考えるときには、すでに住宅ローンを借りている人と、これから借りる人を分けて考える必要があります。
全期間固定金利で借りている人であれば、市場金利が上昇しても既存の借入金利は原則として変わりません。
一方、これから住宅を購入する人は、その時点の住宅ローン金利で資金計画を立てる必要があります。
新規借入金利が上昇すれば、購入時点から返済負担が重くなります。
マンション市場の価格形成では、この新しい購入者の購買力が重要になります。
変動金利では既存購入者にも影響する
変動金利型の住宅ローンでは、金利上昇が既存の借り手にも影響する可能性があります。
適用金利が上昇すれば、将来的な利息負担が増えます。
商品によって返済額の見直し方法は異なりますが、金利が上昇すれば最終的な返済負担が重くなる方向に働きます。
そのため住宅を購入するときには、現在の返済額だけでなく、金利が上昇した場合にも返済を続けられるかを考える必要があります。
投資家には借入コストとして効いてくる
金利上昇は、自宅を購入する人だけでなく不動産投資家にも影響します。
投資家が借入金を使ってマンションを購入している場合、金利は投資コストです。
例えばマンションから得られる家賃収入や値上がり益が同じでも、支払う利息が増えれば手元に残る利益は小さくなります。
投資採算が悪化すれば、高い価格でマンションを購入する魅力は低下します。
結果として投資需要が弱まり、不動産価格に下落圧力がかかる可能性があります。
値上がり益を狙う短期売買にも影響する
短期転売を考える投資家にとっても金利は重要です。
購入から売却までの期間が短くても、その間に資金を借りていれば利息が発生します。
金利が上昇すれば、マンション価格が同じだけ値上がりしても税引き前の利益は小さくなります。
さらに短期売買への税負担が強化されれば、税金と金利の両方から投資採算が悪化する可能性があります。
税制と金利が同時に短期的な投資需要を抑える方向に働くことも考えられます。
金利上昇でも価格がすぐ下がるとは限らない
ただし、金利が上がれば必ずマンション価格が下がるわけではありません。
住宅価格には土地価格、建築費、人件費、供給戸数なども影響します。
建築費が高止まりしていれば、新築マンション事業者には販売価格を大幅に引き下げる余地が少ない場合があります。
都心の人気地域などで実需が強ければ、金利上昇後も高い価格が維持される可能性があります。
また、所得が増えれば金利上昇による負担増の一部を吸収することもできます。
金利は価格を決める重要な要因ですが、唯一の要因ではありません。
価格より先に取引件数が減ることもある
不動産市場では、金利上昇後すぐに価格が大幅下落するとは限りません。
売り手はできるだけ高く売りたいと考えます。
買い手は金利上昇によって購入できる価格が低くなります。
売り手の希望価格と買い手の購入可能額に差が生じると、取引が成立しにくくなります。
その結果、価格が大きく下がる前に売買件数が減少する場合があります。
マンション市場の変化を見るときには、価格だけでなく成約件数や販売期間なども確認することが重要です。
税制措置の必要性にも影響する
国土交通省が新築マンション高騰への税制措置を検討するうえでも、金利動向は無関係ではありません。
金利上昇によって住宅購入需要や投資需要が自然に弱まり、マンション価格の上昇が落ち着く可能性があります。
短期売買も採算が悪化して減少するかもしれません。
市場環境そのものが変化すれば、追加的な税制措置に求められる役割も変わります。
そのため短期売買の割合だけでなく、金利、マンション価格、取引件数などを合わせて見る必要があります。
結論
金利が上昇すると、住宅ローンを利用する人の返済負担が増えます。
毎月返済できる金額が変わらなければ、借りられる金額が小さくなり、購入できるマンション価格も低下します。
投資家にとっても金利上昇は借入コストの増加となり、マンション投資や短期転売の採算を悪化させます。
その結果、住宅需要や投資需要が弱くなり、マンション価格には下落圧力がかかります。
ただし、土地価格や建築費、供給不足、実需などが価格を支えていれば、金利上昇だけでマンション価格がすぐに大きく下落するとは限りません。
価格より先に取引件数が減ることもあります。
新築マンション高騰への税制措置を考える場合にも、税制だけを見るのではなく、金利上昇によって市場がどのように変化しているのかを合わせて確認することが重要です。
参考
税のしるべ 2026年9月14日 国交省が新築マンション高騰対応で税制措置を要望、主に短期売買を問題視か