300万円で購入したリゾート会員権の中古価格が500万円になった。
この場合、
500万円儲かった
と思ってしまうかもしれません。
しかし、そうではありません。
500万円は現在の会員権の価格であって、利益の金額ではないからです。
購入価格が300万円で現在の価格が500万円なら、単純な値上がり額は200万円です。
しかも、この200万円もまだ確定した利益ではありません。
実際に売却するまでは価格が変わる可能性があるからです。
このように、保有している資産の価格が購入時より上昇しているものの、まだ売却していない状態で生じている利益を一般に含み益といいます。
含み益とは何か
含み益とは、保有している資産の現在価値が取得したときの価格を上回っている状態で、その差額として生じている未確定の利益です。
たとえば300万円で購入した会員権の現在価格が500万円なら、
500万円から300万円を差し引いて200万円
となります。
この200万円が含み益に相当する部分です。
重要なのは、
500万円が利益なのではない
ということです。
300万円という元の購入資金が含まれているからです。
500万円で売却できたとしても、まず300万円はもともと支払った購入代金の回収です。
それを超える部分が利益を考える出発点になります。
株式の含み益と基本的な考え方は同じ
含み益という言葉は株式投資でよく使われます。
100万円で購入した株式が150万円になれば、50万円の含み益があります。
まだ売却していないので、50万円の利益が確定したわけではありません。
翌日に株価が130万円になれば、含み益は30万円に減ります。
反対に180万円になれば80万円に増えます。
リゾート会員権にも中古市場があり、取引価格が変動するため、基本的には同じような考え方ができます。
購入価格より現在の市場価格が高ければ、値上がりした状態にあるわけです。
300万円が500万円なら含み益は200万円
具体的に考えてみましょう。
300万円で会員権を購入しました。
その後、中古市場で同じような会員権が500万円程度で取引されるようになったとします。
この場合、
現在価値500万円
購入価格300万円
なので、
差額200万円
です。
したがって単純な値上がり額は200万円です。
500万円という数字だけを見ると大きく儲かったように感じますが、元本部分を差し引いて考える必要があります。
これは株式でも不動産でも同じです。
まだ売っていなければ利益は確定していない
さらに重要なのが、含み益は確定した利益ではないことです。
現在500万円の価格が付いていても、実際に500万円で売却したわけではありません。
半年後に売却しようとしたとき、
450万円
になっているかもしれません。
反対に550万円になっている可能性もあります。
中古市場の価格は買い手と売り手の需給によって変化します。
そのため、
現在200万円値上がりしている
ことと、
200万円の利益を実際に手にした
ことは別です。
売却して初めて利益が確定する
仮に300万円で購入した会員権を500万円で実際に売却できたとします。
この段階で初めて売却価格が確定します。
購入価格との差額は200万円です。
投資の世界では、このように資産を売却することで含み益が実現した状態を利益確定などと表現します。
ただしリゾート会員権では、ここからさらに考えなければならないものがあります。
保有期間中に支払った費用です。
年会費を無視すると本当の損得を見誤る
リゾート会員権には、保有中に年会費などが必要になる場合があります。
たとえば300万円で購入し、10年間保有したとします。
年間10万円の負担があったなら、
10万円掛ける10年で100万円
です。
その後500万円で売却できたとします。
購入価格と売却価格だけなら200万円の差額があります。
しかし保有中に100万円を支払っています。
単純化すれば、
200万円の値上がり
から
100万円の保有コスト
を考える必要があります。
すると経済的な利益の見え方は大きく変わります。
購入や売却に伴う費用もある
さらに会員権の取得や売却では、会員権の種類や取引方法などによって費用が発生する場合があります。
仲介に関する費用。
名義変更に関する費用。
その他の手続きに必要な費用。
こうした支出があるなら、それも実際の損得に影響します。
たとえば売却価格が500万円でも、500万円すべてが自由に使えるお金として手元に残るとは限りません。
高く売れたかどうかを見るときには、取引に伴う費用も含めて考える必要があります。
含み益と利用価値は別に考える
ここでリゾート会員権特有の問題があります。
会員権は保有している間に実際に使うことができます。
10年間で何十泊もリゾート施設を利用したのであれば、その期間に旅行というサービスを受けています。
したがって年会費など100万円を支払ったとしても、
100万円を丸ごと損した
とはいえません。
その費用と引き換えに施設を利用しているからです。
リゾート会員権では、
資産価格としていくら値上がりしたか
と
保有期間中にどれだけ利用したか
を分けて考える必要があります。
使いながら値上がりするという特徴
リゾート会員権の面白いところは、使いながら市場価格が変動することです。
たとえば300万円で購入します。
10年間にわたって毎年家族旅行に利用します。
その間に中古価格が500万円になります。
この場合、保有者は10年間の利用価値を得ながら、会員権自体にも200万円の含み益が生じていることになります。
これは単純な消費とは違います。
普通のホテルに宿泊して支払った宿泊代は、宿泊が終われば基本的には戻ってきません。
一方、会員権には利用後も売却可能な財産として残るものがあります。
この資産性がリゾート会員権の特徴の一つです。
反対に含み損になることもある
もちろん価格が必ず上昇するわけではありません。
300万円で購入した会員権が200万円になれば、
100万円の含み損
という状態になります。
まだ売却していなければ損失は確定していません。
しかし200万円程度でしか買い手が見つからない市場状況であれば、300万円をそのまま回収することは難しくなります。
人気の変化。
施設の老朽化。
新しい競合施設の登場。
旅行需要の変化。
会員権の供給増加。
さまざまな要因によって中古価格は変化します。
含み益だけでなく含み損になる可能性もあるのです。
2026年の最高値は将来の売却価格ではない
2026年7月の中古リゾート会員権の平均価格は411万円となり、比較可能な2019年1月以降で最高値となりました。
しかし、この411万円という数字は市場全体の平均的な価格動向を示すものです。
すべての会員権が411万円で売却できるという意味ではありません。
また現在411万円だからといって、将来も同じ価格が続く保証はありません。
市場全体が高値になっていることと、自分が持つ会員権を実際にいくらで売却できるかは別問題です。
売り出し価格と実際の売却価格も違う
中古会員権を見るときには、表示されている価格の意味にも注意が必要です。
売り手が、
500万円で売りたい
と希望していても、実際に500万円で買う人が現れるとは限りません。
買い手が450万円でなければ購入しないと考えれば、価格交渉が必要になるかもしれません。
つまり市場に表示された価格が、そのまま自分の財産の確定価値とは限らないのです。
含み益を考えるときには、
いくらで売りに出されているか
だけでなく、
実際にいくらで取引されているか
を見ることも重要です。
買い手がいなければ現金化できない
会員権にはもう一つ重要な問題があります。
流動性です。
500万円相当と考えられている会員権でも、買い手がいなければ500万円の現金にはなりません。
上場株式のように活発に取引されている資産と比べると、売却に時間がかかる会員権もあります。
そのため、
市場価格500万円
と
今日500万円を現金で持っている
ことは同じではありません。
含み益はあくまで市場価格を基準に計算した未確定の利益なのです。
含み益が増えると心理的な余裕も生まれる
一方、含み益には心理的な効果もあります。
300万円で購入した会員権が500万円になれば、
買ったときより価値が上がっている
と感じます。
すると、
このまま保有して旅行を楽しもう
という気持ちが強くなるかもしれません。
売却を急ぐ人が減れば、中古市場への売り物件が少なくなる可能性があります。
そこへ新しい購入希望者が増えれば、需給がさらに引き締まります。
つまり含み益は、保有者の売却行動を通じて市場価格に影響する場合もあるのです。
値上がり額だけで成功を判断しない
リゾート会員権では、
300万円で買って500万円になったから成功
200万円に下がったから失敗
と単純に考えない方がよいでしょう。
300万円で購入した会員権を20年間十分に利用し、家族旅行を何度も楽しんだ後に200万円で売却した人もいるでしょう。
一方、300万円で購入して一度も利用せず、500万円になった人もいるかもしれません。
どちらが満足度の高い買い物だったのかは、市場価格だけでは決まりません。
会員権は金融資産であると同時に、利用するための権利でもあるからです。
結論
含み益とは、保有している資産の現在価値が購入時の価格を上回っている場合の未確定の利益です。
300万円で購入したリゾート会員権が500万円になった場合、500万円儲かったわけではありません。
単純な値上がり額は200万円です。
しかも、その200万円も売却するまでは確定していません。
さらに実際の損得を考えるなら、保有期間中の年会費などや売買に伴う費用も考える必要があります。
一方、その期間に施設を利用していれば、旅行という利用価値も得ています。
だからこそリゾート会員権では、
現在いくらになっているか
だけを見るのでは不十分です。
いくらで買ったのか。
保有中にいくら支払ったのか。
何年間でどれだけ利用したのか。
最後にいくらで売れたのか。
これらをまとめて考える必要があります。
含み益はうれしい数字ですが、まだ手元に入った現金ではありません。
リゾート会員権の本当の損得は、購入価格と現在価格の差だけではなく、保有していた期間全体を通じてどれだけのお金を使い、どれだけの価値を受け取ったのかによって決まるのです。
参考
日本経済新聞 2026年9月5日朝刊 リゾート会員権 最高値 7月411万円 円安で国内旅行回帰