マンションを購入すると、自分の住戸なのだから室内は自由にリフォームできると思いがちです。
壁紙を張り替えたり、キッチンや浴室を交換したり、間取りを変更したりすることは、一定の範囲で可能です。
しかし、マンションでは自分の住戸の内側にあるものが、すべて自分だけの所有物とは限りません。
マンションには「専有部分」と「共用部分」という区分があり、共用部分については一人の区分所有者が自由に変更することはできません。
特に築古マンションを購入して大規模なリノベーションを考えている場合には、どこまでが専有部分で、どこからが共用部分なのかを理解しておくことが重要です。
専有部分とは何か
分譲マンションでは、一つの建物を複数の所有者が区分して所有しています。
それぞれの所有者が単独で所有する部分が専有部分です。
一般的には、住戸内部の壁紙、天井や床の仕上げ材、室内ドア、キッチン、浴室、トイレなどが専有部分に含まれます。
こうした部分については、管理規約などに反しない範囲で所有者がリフォームできます。
例えば古くなったキッチンを交換したり、壁紙を張り替えたりする工事です。
築古マンションの場合には、住戸内部を大きく解体して設備や内装を一新するスケルトンリノベーションが行われることもあります。
ただし、住戸の内部に存在するものがすべて専有部分というわけではありません。
ここがマンションリノベーションで注意しなければならない点です。
共用部分とは何か
共用部分とは、マンションの区分所有者全員で共同して所有する部分です。
代表的なのは、エントランス、廊下、階段、エレベーターなどです。
さらに建物そのものを支えている柱、梁、床や壁などの構造部分も共用部分になります。
屋上や外壁なども同様です。
これらは一人の所有者だけのために存在しているのではなく、マンションという建物全体を維持するために必要なものです。
したがって、一人の区分所有者が自分の判断だけで変更したり撤去したりすることはできません。
築古マンションをリノベーションするときには、専有部分を改修することはできても、建物の構造そのものまで自由に変更することはできないのです。
窓やサッシはなぜ共用部分なのか
専有部分と共用部分の違いで特に分かりにくいのが窓です。
窓は自分の住戸に付いています。
室内から毎日開閉するため、自分の所有物だと考えやすいでしょう。
しかし、窓ガラスや窓枠、サッシは一般的に共用部分として扱われます。
窓は建物の外観を構成するだけでなく、防水性、気密性、断熱性など建物全体の性能にも関係するからです。
一戸だけ異なる窓やサッシへ自由に交換できると、マンションの外観が統一されなくなる可能性もあります。
そのため、築古マンションの断熱性能を改善したいからといって、自分の判断だけで古いサッシを最新のものへ交換できるとは限りません。
内窓なら設置できる場合があります
古いマンションでは、アルミサッシや一枚ガラスなどが使われていることがあり、冬の寒さや結露に悩まされることがあります。
窓そのものを交換できない場合に選択肢となるのが内窓です。
内窓は、既存の窓を残したまま、その室内側にもう一つ窓を取り付ける方法です。
既存の共用部分である窓やサッシそのものを変更せず、専有部分側に新しい窓を設けることで、断熱性や防音性の向上を図ります。
ただし、内窓であれば必ず自由に施工できるというわけではありません。
具体的な施工の可否については、そのマンションの管理規約や使用細則などを確認する必要があります。
玄関ドアも自由に交換できるとは限りません
玄関ドアも分かりにくい部分です。
自分の住戸への入口ですから、所有者が自由に交換できそうに見えます。
しかし、玄関ドアはマンションの廊下側から見れば建物全体の外観の一部です。
さらに防火性能などにも関係します。
そのため、玄関ドアそのものは共用部分として扱われることが一般的です。
古くなったからといって、自分の好きなデザインの玄関ドアへ勝手に交換することはできません。
一方、玄関ドアの室内側の塗装などについては専有部分として扱われる場合があります。
どこまで変更できるかについては、管理規約を確認することが必要です。
バルコニーは専用使用できても共用部分です
バルコニーも誤解されやすい場所です。
通常はその住戸の居住者しか利用しないため、自分の所有するスペースのように感じます。
しかし、マンションのバルコニーは一般的に共用部分です。
特定の住戸の居住者が専用で使用する権利を持っているという位置付けになります。
これを専用使用権といいます。
専用で使用できるからといって、所有者が自由に改造できるわけではありません。
例えば、バルコニーは火災などが発生した場合の避難経路として利用されることがあります。
隣の住戸との間に設置されている隔て板や避難はしごの周囲に、大きな物を置いて避難を妨げることは問題になります。
リノベーションの延長でバルコニーまで自分の部屋の一部のように改造することはできません。
構造壁や柱や梁も共用部分です
住戸内部で特に注意したいのが、建物を支えている構造部分です。
柱や梁、建物の構造を支える壁などは、住戸内部に見えていても共用部分です。
前回取り上げた壁式構造のマンションでは、室内の壁そのものが建物を支えている場合があります。
こうした壁は、自分の住戸の中にあるからといって撤去することはできません。
ラーメン構造の場合でも柱や梁を自由に変更することはできません。
つまり、専有部分の内装をすべて撤去してスケルトン状態にしたとしても、建物の骨格となる部分は残ります。
この「残さなければならない部分」が、リノベーション後の間取りを左右します。
配管にも専有部分と共用部分があります
給排水管についても注意が必要です。
マンションには建物全体で使用する縦方向の配管と、そこから各住戸へつながる配管があります。
どこまでが共用部分で、どこからが専有部分なのかについては、配管の位置や管理規約などによって確認する必要があります。
この区分は、単にリノベーションできるかどうかだけの問題ではありません。
漏水事故が起きた場合に、誰が修理費用を負担するのかという問題にも関係します。
築古マンションでは給排水管そのものが老朽化している可能性があるため、購入時には住戸内部だけでなく、建物全体の配管更新状況についても確認する必要があります。
管理規約によって専有部分の工事も制限されます
専有部分だからといって、何でも自由に工事できるわけではありません。
マンションは多数の人が一つの建物で生活しています。
一戸の工事がほかの住戸へ影響する可能性があるため、管理規約や使用細則によってリフォーム方法が制限されていることがあります。
代表的なのが床材です。
カーペットからフローリングへ変更すると、歩行音や物を落とした音が階下へ伝わりやすくなる場合があります。
そのため、一定の遮音性能を持った床材を使用することを求めているマンションがあります。
工事前に管理組合への申請を求めたり、工事時間や工事業者の出入りについてルールを設けたりしている場合もあります。
専有部分であることと、自由にリフォームできることは同じではないのです。
購入前に専有部分と共用部分を確認します
築古マンションをリノベーションする場合には、物件を購入してから工事可能な範囲を調べるのではなく、購入前に確認することが重要です。
特に確認したいのは、管理規約や使用細則です。
窓、玄関ドア、床、配管、エアコン設備などについて、どのようなルールが設けられているか確認します。
希望するリノベーションがある場合には、建築士やリノベーション会社などの専門家に物件を見てもらう方法もあります。
中古マンションは室内が古くても、交換可能な設備であれば大きな問題にならない場合があります。
むしろ重要なのは、購入後に変えられない部分です。
専有部分と共用部分の境界を理解することは、その物件で自分が希望する暮らしを実現できるかを判断するためにも重要なのです。
結論
マンションには、区分所有者が単独で所有する専有部分と、区分所有者全員で共同所有する共用部分があります。
壁紙や室内設備などは一般的に専有部分ですが、柱、梁、構造壁、外壁など建物そのものを構成する部分は共用部分です。
特に注意したいのが窓やサッシ、玄関ドア、バルコニーです。
自分の住戸に付属していたり、自分だけが利用したりする場所であっても、共用部分として扱われるものがあります。
さらに専有部分であっても、管理規約や使用細則によってリフォーム方法が制限される場合があります。
築古マンションを購入してリノベーションする場合には、「自分の部屋だから自由に変えられる」と考えるのではなく、どこまでが専有部分で、どこからが共用部分なのかを購入前に確認することが重要です。
室内の古さはリノベーションによって変えられます。
しかし、建物の構造や共用部分、マンション全体のルールは、一人の所有者だけでは変えることができません。
この違いを理解することが、築古マンションのリノベーションで後悔しないための第一歩になります。
参考
日本経済新聞 2026年8月18日 夕刊 築古物件 リノベ不可の盲点
日本経済新聞 2026年8月18日 夕刊 耐震性、地盤の固さも重要