相続税対策として不動産を購入する方法は、これまで多くの資産家に利用されてきました。
現金を賃貸マンションやアパートなどに組み替えることで、相続税評価額を引き下げられる場合があるためです。
しかし、国税庁が2026年9月18日に公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案では、一定の貸付用不動産について、通常の取引価額を基礎とする新しい評価方法が示されています。
特に、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産や、一定の不動産小口化商品については、従来の相続税評価額の引下げ効果が縮小する可能性があります。
今回の評価見直しは、不動産を利用した相続税対策のあり方を考え直す契機になるものです。
ただし、不動産を保有すること自体が不利になるわけではありません。
安定した家賃収入を生み出し、長期的に資産価値を維持できる不動産であれば、資産形成や資産承継において重要な役割を果たします。
これから求められるのは、相続税の節税効果だけを追求するのではなく、家族全体の資産を守り、次の世代へ円滑に引き継ぐための総合的な相続設計です。
不動産相続対策の転換点
従来の不動産相続対策では、市場価格と相続税評価額の差が重要な役割を果たしてきました。
例えば、現金2億円を保有している場合、その相続税評価額は原則として2億円です。
一方、2億円で賃貸マンションを購入した場合には、土地の路線価や建物の固定資産税評価額などを基礎として評価することで、相続税評価額が購入価格より低くなる場合があります。
さらに、一定の賃貸不動産については、貸家建付地や貸家としての評価減が認められます。
その結果、不動産を購入するだけで、相続税の課税価格を大幅に引き下げられる場合がありました。
しかし、今回の通達案では、課税時期前5年以内に取得または新築された一定の貸付用不動産について、通常の取引価額に相当する金額で評価することが原則とされています。
また、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、取得価額を基礎として一定の調整を行った金額の80％で評価する方法が示されています。
これにより、相続開始直前に不動産を購入することで、大幅な評価減を実現する方法は、従来と同じ効果を期待しにくくなります。
相続税の節税効果と投資収益を分けて考える
これからの不動産相続対策では、相続税の節税効果と不動産投資の収益性を分けて考える必要があります。
例えば、2億円で購入した賃貸マンションについて、相続税評価額が1億円になった場合を考えます。
現金で保有していた場合と比較すると、相続税の課税価格を1億円引き下げる効果があります。
しかし、その不動産の市場価格が購入後に1億5,000万円まで下落した場合には、5,000万円の価格下落が生じています。
相続税の負担が軽減されたとしても、不動産価格の下落による損失が大きければ、資産全体として有利だったとは限りません。
もちろん、不動産を保有している間には家賃収入が得られるため、投資全体の損益は収益や費用も含めて判断する必要があります。
重要なのは、相続税がどれだけ減少するかだけでなく、投資として合理的な収益が期待できるかどうかです。
節税効果が小さくなったとしても、安定した家賃収入を生み出す不動産であれば、長期的な資産形成に役立つ可能性があります。
不動産の実質利回りを重視する
賃貸不動産を購入する場合には、表面利回りだけでなく、実質的な収益性を確認することが重要です。
例えば、購入価格2億円の賃貸マンションから、年間1,000万円の家賃収入が得られる場合、表面利回りは5％です。
しかし、実際には管理費、修繕費、固定資産税、保険料、空室による収入減少などが発生します。
仮に年間の運営費用が300万円であれば、借入金の利息や税金などを考慮する前の年間収益は700万円です。
購入価格2億円に対する利回りは3.5％になります。
さらに、借入金を利用している場合には、金利上昇や元本返済による資金流出も考慮する必要があります。
相続税対策として購入した不動産であっても、賃貸経営が赤字になれば、家族の資産を減少させる可能性があります。
これからの不動産購入では、相続税評価額の引下げ効果よりも、長期的に安定した収益を確保できるかどうかが重要になります。
借入金を利用した相続対策の再検討
不動産相続対策では、金融機関から借入れを行って賃貸不動産を購入する方法も利用されてきました。
借入金は、一定の要件を満たす場合、相続税の計算上、債務控除の対象になります。
一方、借入金によって取得した不動産は、相続税評価額によって評価されます。
この評価差を利用することで、相続税の課税価格を引き下げる効果が生じる場合があります。
しかし、今回の評価見直しによって、不動産の相続税評価額が従来より高くなれば、借入金を利用した相続税対策の効果も縮小する可能性があります。
さらに、借入金そのものが減少するわけではありません。
相続人は、原則として借入金の返済義務を引き継ぐことになります。
特に高齢者が多額の借入金を利用する場合には、相続開始後の返済能力や金利上昇への対応を慎重に検討する必要があります。
相続税の軽減効果を期待して借入れを増やすことが、必ずしも家族の資産を守ることにつながるわけではありません。
納税資金を確保する重要性
相続税対策では、相続税を減らすことだけでなく、相続税を納付できる状態を整えることが重要です。
相続税は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告し、納付する必要があります。
また、原則として金銭で一括納付することになります。
そのため、相続財産の大部分が不動産で占められている場合には、納税資金が不足する可能性があります。
例えば、相続財産の大部分が賃貸マンションであり、現金や預貯金が少ない場合です。
相続税の納付のために不動産を売却しようとしても、希望する時期や価格で売却できるとは限りません。
また、借入金が残っている場合には、売却代金から借入金を返済する必要があることも考えられます。
そのため、相続税対策では、一定の現金や預貯金を確保しておくことが重要です。
必要に応じて、生命保険の活用や金融資産の保有割合なども検討する必要があります。
不動産による評価減だけを追求するのではなく、納税資金まで含めた資産全体の設計が求められます。
遺産分割のしやすさを考える
相続対策では、相続税の負担だけでなく、相続人間で財産を円滑に分割できるかどうかも重要です。
例えば、相続人が長男と次男の2人で、主な相続財産が賃貸マンション1棟だった場合を考えます。
長男が賃貸マンションを相続し、次男が現金を相続する方法が考えられます。
しかし、現金が不足している場合には、長男が次男に代償金を支払う必要が生じることもあります。
また、賃貸マンションを長男と次男が共有する方法もありますが、共有不動産では管理や売却に関する意思決定が難しくなる可能性があります。
相続税評価額が低いという理由だけで不動産を保有すると、遺産分割の段階で問題が生じる場合があります。
そのため、不動産を購入する段階から、誰が相続し、どのように管理するのかを考えておく必要があります。
相続税対策として有利な不動産と、相続人にとって承継しやすい不動産は、必ずしも一致しません。
不動産小口化商品の位置づけ
今回の評価見直しでは、一定の不動産小口化商品についても、新しい評価方法が示されています。
対象となる小口化商品については、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価する仕組みです。
また、一定の要件を満たす場合には、元本等相当額や精通者意見価格、鑑定評価額などを参酌する方法が示されています。
一般の貸付用不動産とは異なり、対象となる小口化商品については、取得後5年以内という期間だけで評価方法が決まるわけではありません。
そのため、従来の相続税評価額の引下げ効果を前提として商品を購入することには慎重な判断が必要です。
一方、不動産小口化商品には、少額から不動産投資に参加できることや、商品によっては口数単位で相続人に承継できることなどの特徴があります。
ただし、換金可能性や運用期間、事業者の信用力などを確認する必要があります。
今後は、節税商品としての魅力だけでなく、資産運用商品としての合理性を重視することが重要になります。
相続開始前5年以内という期間の意味
今回の通達案では、一般の貸付用不動産について、課税時期前5年以内に取得または新築されたかどうかが重要な基準となっています。
ただし、5年を超えて保有すれば、必ず相続税対策として有利になるという意味ではありません。
財産評価基本通達6項による評価の問題など、個別事情によっては別途検討が必要になる場合があります。
また、相続によって所有者が変わった場合でも、当初の有償取得時期が重要になることがあります。
そのため、相続による承継を繰り返すことで、5年ルールを自由に回避できるわけではありません。
さらに、土地と建物の取得時期が異なる場合や、増築・改築を行った場合には、それぞれの取得経緯を確認する必要があります。
不動産の取得時期を意識することは重要ですが、相続開始時期を正確に予測することはできません。
相続開始直前の節税効果を期待するよりも、長期的な資産運用と資産承継を前提として不動産を保有することが重要です。
生前からの資産承継計画
これからの相続対策では、生前から資産承継計画を作成しておくことが重要になります。
まず、保有している財産の内容を整理する必要があります。
不動産、現金、預貯金、有価証券、生命保険などを一覧にし、それぞれの市場価格や相続税評価額を確認します。
また、借入金などの債務についても把握する必要があります。
次に、相続税の概算額を試算し、納税資金が十分に確保されているかどうかを確認します。
さらに、相続人の人数や生活状況、財産に対する希望などを踏まえて、誰がどの財産を承継するかを検討します。
賃貸不動産については、相続人が管理を継続できるかどうかも重要です。
必要に応じて、遺言書の作成や生前贈与などを検討することも考えられます。
ただし、生前贈与については、贈与税の負担や相続税への加算制度などを確認する必要があります。
単に財産を早く移転すれば有利になるわけではありません。
家族全体の資産を守る視点
相続税対策の本来の目的は、税金を減らすことだけではありません。
家族の生活を守り、財産を次の世代へ円滑に引き継ぐことが重要です。
例えば、高齢の親が相続税対策として多額の借入金を利用し、賃貸マンションを購入した場合を考えます。
相続税評価額を引き下げられたとしても、借入金の返済負担や不動産管理の負担が相続人に残る可能性があります。
また、相続人が不動産経営を希望していない場合には、相続後に売却することになるかもしれません。
その際、不動産価格が下落していれば、家族全体の資産が減少する可能性があります。
一方、現金や金融資産を一定程度保有していれば、納税資金や生活資金を柔軟に確保できます。
不動産を保有することが有利なのか、金融資産を保有することが有利なのかは、家族の状況によって異なります。
重要なのは、相続税の負担だけでなく、相続後の生活や資産管理まで考えることです。
税制改正に左右されにくい相続設計
今回の評価見直しは、相続税対策が税制の変更によって大きな影響を受けることを示しています。
特定の評価方法による節税効果を前提として不動産を購入した場合、その評価方法が見直されると、当初想定していた効果が得られなくなる可能性があります。
一方、不動産の収益性や資産価値、相続人の管理能力などは、税制だけで決まるものではありません。
そのため、税制改正に左右されにくい相続設計を考えることが重要です。
例えば、安定した家賃収入が期待できる不動産を適切な価格で購入し、長期的に保有する方法です。
また、納税資金を確保しながら、相続人が管理しやすい資産構成を整えることも重要です。
税制上の優遇措置は、利用できる場合には適切に活用すべきです。
しかし、税制上の効果だけを理由として資産を購入することは、慎重に判断する必要があります。
結論
貸付用不動産の相続税評価の見直しは、不動産を利用した相続税対策のあり方を大きく変える可能性があります。
相続開始前5年以内に取得した一定の貸付用不動産や、一定の不動産小口化商品については、通常の取引価額を重視する評価方法が予定されています。
これにより、従来のように市場価格と相続税評価額の差を利用した節税効果は、縮小する可能性があります。
しかし、不動産を保有すること自体の価値が失われるわけではありません。
安定した家賃収入を生み出し、長期的に資産価値を維持できる不動産であれば、資産形成や資産承継において重要な役割を果たします。
これからの相続対策では、相続税の節税効果だけでなく、不動産の収益性、借入金の返済能力、納税資金、遺産分割、相続人の管理負担などを総合的に考える必要があります。
また、相続税評価のために必要となる取得時期や取得価額などの資料を保存し、次の世代へ引き継ぐことも重要です。
相続税対策の目的は、単に税金を減らすことではなく、家族の財産を守り、次の世代へ円滑に承継することにあります。
今回の評価見直しを契機として、節税偏重の不動産相続対策から、家族全体の資産を守る総合的な相続設計へと発想を転換することが求められます。
なお、本稿は2026年9月18日に公表された通達案を基に解説したものです。実際の相続税対策や申告では、最終的に制定された通達と個別の適用要件を確認する必要があります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
政府税制調査会「経済社会のデジタル化への対応と納税環境整備に関する専門家会合」資料、2025年11月13日
最高裁判所 2022年4月19日判決
相続税法第22条
財産評価基本通達
租税特別措置法
国税通則法