相続税の申告では、不動産の評価額を正確に計算することが重要です。
これまで賃貸マンションやアパートの評価では、土地については路線価方式や倍率方式、建物については固定資産税評価額を基礎とする方法が一般的でした。
しかし、国税庁が2026年9月18日に公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案では、一定の貸付用不動産について、通常の取引価額を基礎とする新しい評価方法が示されています。
特に、相続開始前5年以内に取得した賃貸不動産については、取得時期や取得価額、土地と建物の内訳などを確認する必要があります。
また、不動産小口化商品については、元本等相当額や鑑定評価額などの価格情報が重要になります。
今回の見直しは、相続税評価額の計算方法だけでなく、申告に必要な資料の収集や確認作業にも影響を与えるものです。
今回は、研修資料に収録された通達案を基に、相続税申告の実務で確認すべき事項と、評価誤りを防ぐための対応について整理します。
相続税申告における不動産評価の重要性
相続税法第22条では、相続によって取得した財産の価額は、原則として財産の取得時における時価によるとされています。
その具体的な評価方法として、国税庁は財産評価基本通達を定めています。
従来、賃貸不動産については、土地や建物の評価額を計算したうえで、貸家建付地や貸家としての評価減を適用する方法が一般的でした。
しかし、今回の通達案では、一定の貸付用不動産について、従来の評価方法に優先して新しい評価方法を適用する仕組みが示されています。
したがって、相続税申告では、最初に対象不動産が新しい評価方法の適用対象になるかどうかを確認する必要があります。
この判定を誤ると、その後の評価計算が正確であっても、申告する財産の価額が適切でなくなる可能性があります。
最初に確認するのは取得時期
新しい評価方法を適用するうえで、重要なのが不動産の取得時期です。
通達案では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築された一定の貸付用不動産が対象となります。
例えば、2028年6月に相続が開始した場合には、その日から遡って5年以内に取得された貸付用不動産かどうかを確認します。
ここで注意したいのは、売買契約日と引渡し日が異なる場合です。
通達案では、取得時期について、原則として引渡しの時とすることが示されています。
そのため、売買契約書に記載された契約日だけで取得時期を判断することは適切ではありません。
引渡確認書や決済関係書類などを確認する必要があります。
また、相続や贈与によって取得した不動産についても、当初の有償取得時期を確認することが重要です。
相続によって所有者が変わった場合でも、当初の取得時期が5年ルールの判定に関係するためです。
土地と建物の取得価額を確認する
取得価額を基礎とする80％評価を利用する場合には、土地と建物の取得価額を正確に把握する必要があります。
例えば、賃貸マンションを2億円で購入した場合でも、土地の取得価額が1億2,000万円、建物の取得価額が8,000万円であれば、それぞれ別の計算を行います。
土地については、取得価額に地価変動率を乗じた金額の80％です。
建物については、取得価額から所定の償却費などを控除した金額の80％です。
したがって、土地と建物の取得価額を区分できなければ、正確な評価計算が困難になります。
売買契約書に土地と建物の価格が区分して記載されている場合には、その内容を確認します。
一方、土地と建物の合計金額しか記載されていない場合には、合理的な区分方法を検討する必要があります。
また、取得価額には、取得に要した金額のほか、改良費や設備費が含まれる場合があります。
取得後に行った大規模な改良工事などについても、内容を確認することが重要です。
地価変動率の計算に必要な資料
土地の評価では、取得時から相続開始時までの地価変動を反映します。
通達案では、地価変動率を原則として取得時と課税時期の路線価などによって計算することとしています。
例えば、取得時の路線価が1平方メートル当たり60万円、相続開始時の路線価が66万円だった場合には、地価変動率は1.10となります。
この場合、取得価額に1.10を乗じたうえで、80％評価を行います。
ただし、路線価が設定されていない地域では、倍率方式による評価額に相当する金額などを利用することがあります。
また、通常の方法によって地価変動率を求めることが適当でない場合には、公示価格などの公的な価格情報を利用することも想定されています。
実務では、取得時と相続開始時の路線価図などを確認し、計算根拠を保存することが重要です。
特に、取得時から数年が経過している場合には、過去の路線価を確認する必要があります。
建物の償却費の計算
建物については、取得価額から所定の償却費の額の合計額などを控除した金額を基礎として評価します。
通達案では、償却費の額について、所得税法施行令に規定する定額法によって計算することとされています。
また、耐用年数については、減価償却資産の耐用年数等に関する省令に規定する耐用年数を利用します。
例えば、建物の取得価額が8,000万円で、取得時から相続開始時までの償却費の額の合計額が800万円だった場合には、次のようになります。
8,000万円－800万円＝7,200万円
7,200万円×80％＝5,760万円
この場合、建物の評価額は5,760万円です。
ただし、所得税の不動産所得の計算で使用した減価償却費と、相続税評価のための償却費が必ず一致するとは限りません。
相続税評価では、通達案に定められた方法によって計算する必要があります。
また、取得時から課税時期までの期間に1年未満の端数がある場合には、その端数を1年として計算する取扱いが示されています。
建物の構造、取得時期、耐用年数などを正確に確認することが重要です。
取得価額が不明な場合の対応
相続税申告では、被相続人が不動産を購入した際の資料が見つからないことがあります。
特に、相続によって取得した不動産を再び相続する場合には、当初の売買契約書などが保存されていない可能性があります。
今回の通達案では、取得価額を基礎とする80％評価について、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められることが前提となっています。
したがって、取得価額が不明な場合には、80％評価を当然に適用できるわけではありません。
まず、売買契約書、決済関係書類、建築請負契約書、過去の税務申告書などを確認する必要があります。
また、金融機関の融資関係資料や、不動産会社が保管している資料などから取得価額を確認できる場合もあります。
それでも取得価額を確認できない場合には、原則である課税時期における通常の取引価額に相当する金額による評価を検討する必要があります。
資料がないという理由だけで、任意の取得価額を推計して80％評価を適用することは適切ではありません。
不動産小口化商品の評価資料
不動産小口化商品については、一般の貸付用不動産とは異なる評価方法が予定されています。
通達案では、対象となる特定小口化商品について、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価することとしています。
また、元本等相当額が適正な価格情報に基づくと認められる場合には、一定の価格情報を参酌する方法が示されています。
具体的には、元本等相当額を基礎とするP1、精通者意見価格によるP2、鑑定評価額を基礎とするP3です。
所定の要件を満たす場合には、これらの評価額のうち最も低い金額を採用できる仕組みが示されています。
そのため、相続税申告では、商品の契約書、元本等相当額の内訳、事業開始時期、定期報告書、鑑定評価に関する資料などが重要になります。
ただし、事業者が提示した価格情報を、そのまま相続税評価額として利用できるとは限りません。
価格情報の適正性や、通達案に定められた要件を確認する必要があります。
5年ルールの例外と経過措置の確認
今回の評価見直しでは、一定の取引について例外や経過措置が示されています。
例えば、収用に伴う代替資産の取得、固定資産の交換、一定の事業用資産の買換えなどです。
また、既存の土地に賃貸建物を新築した場合や、建築中の建物についても、一定の経過措置が設けられています。
ただし、これらの取引に該当するという理由だけで、自動的に新しい評価方法の対象外になるわけではありません。
取得価額、取得時期、適用を受けた税制上の特例、建築工事の進捗状況など、細かな要件を確認する必要があります。
例えば、一定の収用や買換えに伴う資産の取得では、取得価額が譲渡価額の120％に相当する金額を超えないことなどが要件として示されています。
また、建築中の建物については、契約締結、工事の実施、工事代金の支払状況などが重要になります。
例外規定を適用する場合には、その根拠となる資料を保存しておくことが必要です。
相続税申告書の評価明細の作成
新しい評価方法が導入されると、相続税申告書に添付する評価明細の作成にも影響が生じると考えられます。
従来の評価方法では、路線価や固定資産税評価額などを基礎として評価額を計算していました。
しかし、新しい評価方法では、取得価額、地価変動率、償却費などを確認する必要があります。
そのため、評価額の計算過程を第三者が確認できるように整理しておくことが重要です。
例えば、土地については、取得価額、取得時の路線価、相続開始時の路線価、地価変動率、80％評価による計算結果などを記録します。
建物については、取得価額、取得時期、構造、耐用年数、償却費の額の合計額、80％評価による計算結果などを整理します。
また、通常の取引価額によって評価する場合には、その金額を算定した根拠を明確にする必要があります。
なお、研修資料に収録された通達案は評価方法を示すものであり、将来の申告書様式や添付資料の具体的な取扱いをすべて確定するものではありません。
実際の申告では、国税庁が公表する申告書様式や記載要領などを確認する必要があります。
税務調査で確認される可能性がある事項
不動産評価の見直しによって、税務調査においても取得時期や取得価額などの確認が重要になると考えられます。
例えば、相続開始前5年以内に取得された貸付用不動産について、従来の評価方法を適用して申告した場合です。
その不動産が新しい評価方法の対象であれば、評価方法の適用誤りが問題になる可能性があります。
また、取得価額を基礎とする80％評価を利用した場合には、取得価額が通常の取引価額に相当することを確認する必要があります。
さらに、土地と建物の取得価額の区分や、償却費の計算方法などについても、確認が必要になる場合があります。
不動産小口化商品については、価格情報の適正性や、鑑定評価の要件などが重要になります。
これらは、通達案の評価要件から考えられる実務上の確認事項です。
研修資料が具体的な税務調査の重点項目を公表しているわけではありません。
したがって、税務調査を過度に意識するのではなく、適正な評価を行い、その根拠を説明できる状態にしておくことが重要です。
評価誤りによる税務リスク
相続税評価額を過少に申告した場合には、修正申告や更正によって追加の相続税が発生する可能性があります。
また、申告内容や事情によっては、過少申告加算税や延滞税などが問題になる場合があります。
一方、評価額を過大に申告した場合には、本来必要のない税負担が生じる可能性があります。
その場合には、所定の要件や期限の下で、更正の請求を検討することになります。
したがって、新しい評価方法の適用では、評価額を低くすることだけを目的とするのではなく、適正な評価額を算定することが重要です。
特に、80％評価や90％・95％評価については、適用要件を満たしているかどうかを慎重に確認する必要があります。
また、相続税申告後に新たな資料が見つかった場合には、当初の評価方法が適切だったかどうかを再確認することも考えられます。
生前からの資料保存が重要になる
今回の評価見直しによって、相続税申告の準備は、相続開始後だけでなく、生前から行うことが重要になります。
特に、賃貸不動産を購入した場合には、売買契約書や取得価額の内訳などを継続して保存する必要があります。
また、建物を新築した場合には、建築請負契約書、工事代金の支払記録、引渡しに関する資料などが重要です。
増築や改築を行った場合には、工事内容や支払金額を確認できる資料を保存しておくことが望まれます。
さらに、相続によって取得した不動産については、当初の取得時期や取得価額に関する資料を次の世代に引き継ぐ必要があります。
不動産小口化商品についても、契約書や定期報告書などを整理しておくことが重要です。
相続税申告に必要な資料を生前から整理しておくことは、申告の正確性を高めるだけでなく、相続人の負担軽減にもつながります。
結論
貸付用不動産の相続税評価の見直しによって、相続税申告の実務では、取得時期や取得価額などの確認が一層重要になります。
特に、相続開始前5年以内に取得された一定の貸付用不動産については、新しい評価方法の対象となるかどうかを最初に判定する必要があります。
取得価額を基礎とする80％評価を利用する場合には、土地と建物の取得価額を区分し、地価変動率や償却費などを正確に計算することが重要です。
また、不動産小口化商品については、元本等相当額や鑑定評価額などの価格情報を確認する必要があります。
例外規定や経過措置を適用する場合にも、取得経緯や取引内容を説明できる資料が欠かせません。
今回の見直しは、相続税評価額の計算方法だけでなく、不動産の取得時点から資料を保存し、次の世代へ引き継ぐ重要性を高めるものです。
これからの相続税対策では、節税効果の検討とともに、将来の相続税申告を見据えた適切な記録管理が求められます。
なお、本稿は2026年9月18日に公表された通達案を基に解説したものです。実際の相続税申告では、最終的に制定された通達、申告書様式、記載要領などを確認する必要があります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
相続税法第22条
財産評価基本通達
所得税法施行令第120条の2
減価償却資産の耐用年数等に関する省令
国税通則法