親から子へ、そして子から孫へと賃貸不動産が引き継がれる場合、相続税評価額はどのように計算するのでしょうか。
相続税対策として取得した賃貸マンションやアパートについては、2027年1月1日以後の相続・贈与を対象に、評価方法の見直しが予定されています。
国税庁が2026年9月18日に公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築された一定の貸付用不動産について、通常の取引価額を基礎とする評価方法が示されています。
ここで重要なのは、相続によって所有者が変わった場合の取扱いです。
例えば、父親が購入した賃貸マンションを長男が相続し、その数年後に長男が亡くなって孫が相続した場合、取得時期をどのように判定するのでしょうか。
今回の通達案では、相続等によって取得された貸付用不動産についても、一定の場合には新しい評価方法の対象に含まれることが明記されています。
今回は、相続が連続した場合の5年ルールの判定、当初の取得価額の取扱い、土地と建物の取得時期、相続税申告に必要な資料について整理します。
相続による取得と有償取得の違い
5年ルールを理解するうえで、最初に確認したいのが、相続による取得と有償取得の違いです。
有償取得とは、売買など対価を伴う取引によって不動産を取得することです。
例えば、父親が不動産会社から2億円で賃貸マンションを購入した場合は、有償取得に該当します。
一方、父親が亡くなり、長男がその賃貸マンションを相続した場合は、相続による取得です。
相続による取得では、通常、売買代金の支払はありません。
しかし、通達案では、課税時期前5年以内に有償取得または新築された貸付用不動産について、その後に相続等によって取得された場合も対象に含めることとされています。
つまり、相続人が不動産を取得した日だけでなく、被相続人などが当初その不動産を有償取得した時期を確認する必要があります。
相続によって所有者が変わったという理由だけで、当初の取得時期が無関係になるわけではありません。
父親が購入した不動産を長男が相続する場合
具体的な事例で考えてみます。
父親が2027年4月に賃貸マンションを2億円で購入し、2029年6月に亡くなったとします。
長男がその賃貸マンションを相続した場合、父親の購入から相続開始までの期間は約2年2か月です。
この場合、課税時期前5年以内に有償取得された貸付用不動産に該当するため、通達案による新しい評価方法の対象となる可能性があります。
原則として、相続開始時点における通常の取引価額に相当する金額によって評価します。
また、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、取得価額を基礎として一定の調整を行った金額の80％で評価することができます。
この場合、長男が相続によって取得したことを理由に、従来の路線価方式や固定資産税評価額による評価へ当然に戻るわけではありません。
父親がいつ購入した不動産なのかが、重要な判断要素になります。
長男から孫へ再び相続される場合
次に、同じ賃貸マンションについて、相続が連続する場合を考えます。
父親が2027年4月に賃貸マンションを購入し、2029年6月に亡くなって長男が相続したとします。
さらに、長男が2031年3月に亡くなり、孫がその賃貸マンションを相続した場合です。
この場合、最初の購入から孫の相続開始までの期間は約3年11か月です。
長男が相続によって取得した時点から計算するのではなく、当初の有償取得時期である2027年4月を確認することが重要です。
通達案では、相続等によって取得された貸付用不動産も対象に含めることとされています。
したがって、孫が相続する時点でも、当初の有償取得から5年以内であれば、新しい評価方法の対象となる可能性があります。
一方、孫が相続する時点で当初の有償取得から5年を超えている場合には、一般の貸付用不動産については、原則として従来の財産評価基本通達による評価が基本になります。
ただし、財産評価基本通達6項による評価の問題など、個別事情による検討が必要になる場合があります。
相続のたびに5年間が始まるわけではない
今回の見直しで誤解しやすいのが、相続によって所有者が変わるたびに、新たな5年間が始まるという考え方です。
通達案では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築されたかどうかが重要になります。
相続によって所有者が変わったことだけを理由に、5年の判定期間が当然に更新されるわけではありません。
例えば、祖父が2015年に賃貸マンションを購入し、2027年に父親が相続し、2029年に子が相続した場合を考えます。
この場合、子が相続した2029年から見れば、祖父が購入した2015年は14年前です。
途中で父親が2027年に相続していたとしても、それだけで2015年の有償取得が2027年の有償取得に置き換わるわけではありません。
したがって、一般の貸付用不動産については、今回の5年ルールの対象外となることが基本です。
ただし、途中で新たな有償取得や建物の新築などが行われている場合には、別途確認が必要になります。
土地と建物の取得時期が異なる場合
賃貸不動産では、土地と建物の取得時期が異なることがあります。
例えば、父親が2010年に土地を取得し、2027年にその土地に賃貸アパートを新築した場合です。
その後、2029年に父親が亡くなり、長男が土地と建物を相続したとします。
この場合、土地は2010年に取得されていますが、建物は2027年に新築されています。
したがって、土地と建物を一体として単純に5年以内かどうかを判断することは適切ではありません。
それぞれの取得時期や取得経緯を確認する必要があります。
また、通達案では、既存の土地に賃貸建物を新築した場合について、一定の経過措置が示されています。
この経過措置には、土地の取得時期や建物の新築時期などに関する要件があります。
相続が連続している場合には、土地の当初の取得時期、相続による承継時期、建物の新築時期を整理することが重要です。
相続後に増築や改築を行った場合
相続した賃貸不動産について、相続人が増築や改築を行う場合もあります。
例えば、祖父が2010年に取得した賃貸マンションを、2027年に父親が相続したとします。
その後、父親が2028年に建物の一部を増築し、2030年に亡くなって子が相続した場合です。
この場合、建物本体の取得時期と増築部分の取得時期が異なります。
通達案では、課税時期前5年以内に増築または改築された部分について、一定の例外が示されています。
特に、当初の建物が5年を超えて保有されていた場合や、相続等によって取得された建物である場合について、取扱いが定められています。
ただし、相続によって取得した建物であっても、もともと課税時期前5年以内に有償取得されたものについては、例外の対象から除かれる場合があります。
したがって、増築や改築の時期だけでなく、建物本体の当初の取得時期も確認する必要があります。
当初の取得価額を引き継ぐ重要性
相続が連続する場合には、当初の取得価額に関する資料が重要になります。
今回の通達案では、一定の要件を満たす場合に、取得価額を基礎とした80％評価が認められています。
土地については、取得価額に地価変動率を乗じた金額の80％です。
建物については、取得価額から所定の償却費などを控除した金額の80％です。
したがって、当初の取得価額が分からなければ、簡便的な評価方法による計算が困難になる可能性があります。
例えば、祖父が購入した賃貸マンションについて、父親が相続した際に売買契約書を引き継いでいなかった場合です。
その後、子が相続した際には、購入価格や土地・建物の内訳を確認できない可能性があります。
このような場合、通常の取引価額による評価を検討する必要が生じることも考えられます。
相続によって不動産を取得した場合には、登記事項証明書だけでなく、当初の売買契約書や取得価額の内訳も保存することが重要です。
地価変動率と減価償却の計算期間
取得価額を基礎とする80％評価では、土地と建物について異なる調整が必要になります。
土地については、取得時から課税時期までの地価変動率を反映します。
例えば、祖父が2027年に取得した土地を父親が2028年に相続し、子が2030年に相続した場合です。
この場合、当初の有償取得時期である2027年と、課税時期である2030年の価格情報が重要になります。
一方、建物については、取得時から課税時期までの償却費の額の合計額などを控除します。
相続によって所有者が変わった場合でも、建物の経過年数がゼロに戻るわけではありません。
そのため、当初の取得時期から課税時期までの期間を確認する必要があります。
ただし、実際の償却費の計算は、通達案に定められた方法によって行う必要があります。
所得税の不動産所得の計算で使用した減価償却費と、必ずしも一致するとは限りません。
相続が連続する場合の納税資金
相続が短期間に連続すると、相続税の納税資金が問題になることがあります。
例えば、父親が賃貸マンションを相続した後、数年以内に亡くなった場合です。
最初の相続で相続税を納付し、その後の相続でも再び相続税が発生する可能性があります。
賃貸不動産は現金とは異なり、必要な時期に希望する価格で売却できるとは限りません。
また、借入金が残っている場合には、返済負担も引き継ぐことになります。
相続税評価額が想定より高くなれば、納税資金の不足につながる可能性があります。
なお、短期間に相続が連続した場合には、一定の要件を満たすことで相次相続控除が適用されることがあります。
相次相続控除は、前回の相続から10年以内に次の相続が発生した場合などに、一定の相続税額を控除する制度です。
ただし、適用には前回の相続における相続税の課税状況などの要件があります。
5年ルールによる不動産評価とは別の制度であるため、それぞれの適用関係を確認する必要があります。
相続人間の遺産分割にも影響
賃貸不動産の評価額が変わることは、相続税だけでなく、遺産分割の検討にも影響します。
例えば、長男が賃貸マンションを相続し、次男が現金を相続する場合です。
相続税評価額が従来の評価方法より高くなれば、相続税の負担額が変わる可能性があります。
ただし、遺産分割における財産の評価と、相続税の計算に用いる評価額は、必ずしも同じではありません。
相続人間で公平な分割を検討する場合には、不動産の市場価格や収益性、借入金の有無などを考慮する必要があります。
また、賃貸不動産を複数の相続人が共有すると、管理や売却に関する意思決定が難しくなる場合があります。
相続が連続する可能性がある場合には、誰が不動産を引き継ぎ、誰が管理するのかを早い段階から検討しておくことが重要です。
不動産の取得履歴を家族で共有する
今回の評価見直しでは、不動産の取得履歴を家族で共有する重要性が高まります。
特に、複数世代にわたって承継される賃貸不動産については、当初の取得時期や取得価額を確認できるようにしておく必要があります。
具体的には、売買契約書、建築請負契約書、取得価額の内訳、引渡しに関する資料、改良費や設備費の記録などです。
また、相続によって取得した場合には、前回の相続税申告書や財産評価明細書なども保存しておくことが望まれます。
これらの資料は、次の相続において評価方法を判断する際の参考になります。
ただし、前回の相続税申告で使用した評価額を、そのまま次の相続で利用できるとは限りません。
相続開始時点が異なれば、通常の取引価額や地価変動率なども変わるためです。
資料を引き継ぐことと、評価額をそのまま引き継ぐことは区別する必要があります。
結論
相続した賃貸不動産を再び相続する場合には、当初の有償取得時期を確認することが重要です。
2026年9月18日に公表された通達案では、課税時期前5年以内に取得または新築された一定の貸付用不動産について、相続等によって取得された場合も新しい評価方法の対象に含めることが示されています。
そのため、相続によって所有者が変わったからといって、5年ルールの判定が当然に最初からやり直されるわけではありません。
また、土地と建物の取得時期が異なる場合や、相続後に増築・改築を行った場合には、それぞれの取得経緯を確認する必要があります。
実務上は、当初の売買契約書、取得価額の内訳、建築関係資料、過去の相続税申告書などを継続して保存することが重要です。
さらに、相続が短期間に連続する場合には、納税資金の確保や相次相続控除の適用可能性なども検討する必要があります。
これからの不動産相続対策では、1回の相続だけでなく、次の世代への承継まで見据えた長期的な資産管理が求められます。
なお、本稿は2026年9月18日に公表された通達案を基に解説したものです。実際の相続税申告では、最終的に制定された通達と個別の取得経緯を確認する必要があります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
相続税法第22条
相続税法第20条
財産評価基本通達
所得税法施行令第120条の2
減価償却資産の耐用年数等に関する省令