不動産小口化商品を利用した相続税対策では、投資金額と相続税評価額の差が大きな注目を集めてきました。
しかし、国税庁が2026年9月18日に公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案では、一定の不動産小口化商品について、通常の取引価額を基礎とする新しい評価方法が示されています。
特に重要なのが、元本等相当額の90％、一定の場合の95％、不動産鑑定評価額の95％といった具体的な評価方法です。
これらの割合は、すべての不動産小口化商品に一律に適用されるものではありません。
商品の事業開始時期、価格情報の適正性、不動産鑑定評価の有無などによって、利用できる評価方法が異なります。
また、通達案では、一定の条件を満たす場合に複数の評価額を比較し、そのうち最も低い金額を採用できる仕組みも示されています。
今回は、研修資料に収録された通達案を基に、不動産小口化商品の評価方法を具体的な計算例とともに整理します。
不動産小口化商品の新しい評価方法
通達案では、一定の不動産特定共同事業等によって小口化された貸付用不動産について、原則として課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価することとしています。
これは、従来の路線価方式や固定資産税評価額を基礎とする評価方法とは異なり、不動産の実際の経済的価値を重視する考え方です。
ただし、不動産小口化商品には、一般の不動産とは異なる特徴があります。
投資家が保有する権利は、商品の契約形態によって異なります。また、商品の売買市場が十分に整備されていない場合には、客観的な取引価格を把握することが難しいこともあります。
そこで、通達案では、特定小口化商品の元本等相当額が適正な価格情報に基づくと認められる場合に、一定の価格情報を参酌して評価できる方法が示されています。
具体的には、P1、P2、P3という3つの評価額を利用します。
この仕組みを理解することが、新しい不動産小口化商品の相続税評価を考えるうえで重要になります。
P1は元本等相当額を基礎とする評価
P1は、特定小口化商品の元本等相当額を基礎として計算する評価額です。
通達案では、原則として元本等相当額の90％に相当する金額とされています。
ここでいう元本等相当額とは、商品の事業開始時に設定された価格のうち、元本を構成する貸付用不動産の価格に相当する部分を意味します。
したがって、投資家が支払った金額のすべてが、そのまま元本等相当額になるとは限りません。
例えば、投資金額が1,000万円で、そのうち貸付用不動産の価格に相当する元本等相当額が950万円だった場合を考えます。
この場合のP1は、次のようになります。
950万円×90％＝855万円
したがって、P1による評価額は855万円です。
投資金額1,000万円に対して、評価額は145万円低くなります。
ただし、この計算は原則的な90％評価を説明するためのものです。
事業開始時期などによっては、異なる計算方法が適用されます。
事業開始後5年以内の商品は95％評価
P1の計算では、商品の事業開始時期が重要になります。
通達案では、課税時期前5年以内に開始された事業に係る特定小口化商品について、特別な計算方法が示されています。
この場合には、元本等相当額を基礎として、一般の貸付用不動産の評価方法に準じた修正を行います。
その修正後の金額の95％に相当する金額によって評価します。
例えば、元本等相当額が1,000万円で、地価変動や建物の減価などを考慮した修正後の金額が1,050万円だった場合を考えます。
1,050万円×95％＝997万5,000円
この場合、P1による評価額は997万5,000円となります。
重要なのは、元本等相当額に単純に95％を掛けるわけではないという点です。
まず、土地や建物の価格変動などを反映した修正を行い、その後に95％を乗じます。
また、ここでいう5年は、投資家が商品を購入してからの期間ではありません。
通達案では、対象となる事業が課税時期前5年以内に開始されたかどうかを基準としています。
この違いを正確に理解しておく必要があります。
事業開始後5年を超える場合の取扱い
課税時期前5年以内に開始された事業に該当しない場合には、原則として元本等相当額の90％による評価が基本になります。
ただし、元本等相当額によって評価することが適当でない場合には、価格情報に基づいて修正することができるとされています。
例えば、商品の事業開始から長期間が経過し、その間に対象不動産の価格が大きく変動している場合です。
事業開始時の元本等相当額をそのまま利用すると、相続開始時の経済的価値を適切に反映できない可能性があります。
このような場合には、売買実例価額や定期報告書等に記載された不動産価格などを参考に、元本等相当額を修正することが考えられます。
つまり、事業開始から5年を超えていれば、常に当初の元本等相当額の90％で評価できるわけではありません。
不動産価格の変動や価格情報の内容を確認する必要があります。
P2は精通者意見価格による評価
P2は、課税時期における貸付用不動産の精通者意見価格です。
精通者意見価格とは、不動産の価格について専門的な知識や経験を有する者による価格を意味します。
通達案では、事業者が有する適正な価格情報も含まれています。
例えば、不動産鑑定士などの専門家が、相続開始時点における対象不動産の価格を評価した場合です。
また、事業者が保有する価格情報が適正なものであれば、その情報を参酌することも想定されています。
例えば、ある不動産小口化商品について、P1による評価額が950万円、P2による精通者意見価格が900万円だった場合を考えます。
通達案の要件を満たし、P2の金額が明らかであれば、P1とP2を比較することができます。
この場合、低い方の900万円によって評価することが認められる仕組みです。
ただし、事業者が提示した価格であれば、どのような金額でも利用できるわけではありません。
価格情報の適正性を確認する必要があります。
P3は鑑定評価額の95％
P3は、不動産鑑定士による鑑定評価額を基礎とする評価方法です。
通達案では、課税時期前1年以内に行われた一定の鑑定評価による貸付用不動産の鑑定評価額の95％に相当する金額とされています。
ここでいう鑑定評価額は、事業者の依頼によって不動産鑑定士が評価した価額で、課税時期に最も近い日におけるものに限られます。
例えば、対象となる持分に対応する鑑定評価額が1,000万円だった場合を考えます。
1,000万円×95％＝950万円
この場合、P3による評価額は950万円となります。
ただし、鑑定評価額が存在するという理由だけで、必ずP3を利用できるわけではありません。
鑑定評価が行われた時期、依頼者、評価対象、評価基準日などが通達案の要件を満たしている必要があります。
特に、相続開始時点から離れた時期の鑑定評価額については注意が必要です。
P1・P2・P3のうち最も低い金額を採用
通達案では、元本等相当額が適正な価格情報に基づくと認められる場合、原則としてP1による評価を行うこととしています。
そして、P2またはP3の金額が明らかである場合には、P1、P2、P3のうち最も低い金額によって評価しても差し支えないとされています。
例えば、次のようなケースを考えます。
P1による評価額が950万円、P2による精通者意見価格が900万円、P3による鑑定評価額の95％が920万円だった場合です。
この場合、3つの評価額のうち最も低い金額は900万円です。
したがって、通達案の要件を満たしていれば、900万円による評価が認められることになります。
一方、P2やP3の金額が確認できない場合には、存在しない価格情報を仮定して評価することはできません。
また、P1による評価の前提となる元本等相当額の適正性も重要です。
最も低い金額を自由に選べるという仕組みではなく、通達案に定められた条件の下で比較する制度であることに注意が必要です。
具体的な計算例で比較する
ここで、3つの評価方法を具体的に比較します。
ある不動産小口化商品について、次の条件を仮定します。
投資金額は1,200万円、元本等相当額は1,100万円です。
事業開始から5年を超えており、元本等相当額の修正が必要となる事情はないものとします。
また、精通者意見価格は1,050万円、課税時期前1年以内に行われた所定の鑑定評価額は1,080万円とします。
まず、P1は次のようになります。
1,100万円×90％＝990万円
P2は精通者意見価格の1,050万円です。
P3は次のようになります。
1,080万円×95％＝1,026万円
したがって、評価額は次のようになります。
P1：990万円
P2：1,050万円
P3：1,026万円
この場合、最も低い金額はP1の990万円です。
通達案の要件を満たしていれば、990万円によって評価することができます。
投資金額1,200万円と比較すると、評価額は210万円低くなります。
ただし、この差額がそのまま相続税の節税額になるわけではありません。
実際の相続税額は、相続財産全体の金額や法定相続人の人数などによって異なります。
価格情報の適正性を確認する重要性
新しい評価方法では、事業者が提供する価格情報の重要性が高まります。
例えば、不動産小口化商品の定期報告書には、対象不動産の評価額や運用状況などが記載されている場合があります。
しかし、定期報告書に記載された価格が、そのまま通常の取引価額に相当するとは限りません。
通達案でも、定期報告書等に記載された価格について、通常の取引価額に相当するかどうかを確認する必要があるとされています。
例えば、鑑定評価額から償却費相当額だけを控除した金額や、固定資産税評価額などが記載されている場合があります。
これらの価格は、必ずしも市場価格を適切に反映しているとは限りません。
そのため、価格情報を利用する場合には、評価の目的、算定方法、基準時点などを確認する必要があります。
相続税申告では、単に事業者から提供された金額を転記するのではなく、その価格が通達案の要件を満たすかどうかを検討することが重要です。
事業者の破綻など特殊な場合
通達案では、事業者の破綻などによって商品に係る事業の継続が困難になった場合についても、取扱いが示されています。
具体的には、事業者の破綻、許可や登録の取消しなどによって、事業の継続が不可能または著しく困難と見込まれる場合です。
さらに、精通者意見価格等に該当する価格情報が存在しない場合には、一般の貸付用不動産の評価方法に準じて評価することとされています。
これは、事業の継続が困難になった商品について、通常の評価方法をそのまま適用することが適切でない場合があるためです。
ただし、事業者の経営状況が悪化したという理由だけで、直ちに特別な評価方法が適用されるわけではありません。
事業継続の可能性や価格情報の有無など、通達案に定められた要件を確認する必要があります。
相続税申告で必要になる資料
今回の評価見直しによって、不動産小口化商品の相続税申告では、従来以上に資料の確認が重要になります。
特に必要となるのは、商品の契約書、事業開始時期を確認できる資料、元本等相当額の内訳、定期報告書、精通者意見価格や鑑定評価額に関する資料などです。
また、商品の契約形態によっては、投資家が保有する権利の内容を確認する必要があります。
不動産特定共同事業法に基づく商品なのか、信託受益権を利用した商品なのかによって、税務上の検討事項が異なる場合があります。
相続開始後に必要な資料を収集しようとしても、事業者から十分な情報を取得できない可能性があります。
そのため、商品を購入する段階から、将来の相続税評価に必要となる資料を確認しておくことが重要です。
結論
不動産小口化商品の相続税評価の見直しでは、元本等相当額の90％、一定の場合の修正後金額の95％、鑑定評価額の95％など、複数の評価方法が示されています。
特に重要なのは、P1、P2、P3という3つの評価額の関係です。
通達案では、所定の要件を満たす場合に、これらの評価額のうち最も低い金額によって評価できる仕組みが設けられています。
ただし、90％や95％という割合を、すべての商品に一律に適用できるわけではありません。
商品の事業開始時期、元本等相当額の適正性、価格情報の内容、鑑定評価の時期などを確認する必要があります。
今回の見直しによって、不動産小口化商品を利用した相続税対策では、商品の仕組みと評価方法を正確に理解することが一層重要になります。
また、相続税評価額の引下げ効果だけでなく、収益性、換金可能性、事業者の信用力などを総合的に判断する必要があります。
なお、本稿は2026年9月18日に公表された通達案を基に解説したものです。実際の相続税申告では、最終的に制定された通達と個別商品の契約内容を確認する必要があります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
相続税法第22条
財産評価基本通達
不動産特定共同事業法
不動産特定共同事業法施行規則第50条
信託業法施行規則第36条