東京や大阪のオフィス賃料が大幅に上昇するなか、企業の経理・財務部門には新たな対応が求められています。
日本経済新聞社がまとめた2026年下期のオフィスビル賃貸料調査によると、東京の既存オフィスビルの募集賃料は前年同期比19.8％上昇しました。
大阪でも新築オフィスビルの賃貸料指数が前年同期比28.8％上昇し、過去最高を更新しています。
こうした環境では、契約更新による賃料増額だけでなく、本社移転やオフィス面積の見直しを検討する企業も増えると考えられます。
しかし、本社移転は単なる引っ越しではありません。
敷金・保証金、内装工事費、原状回復費用、固定資産の除却、賃貸借契約の会計処理など、さまざまな経理・財務上の論点が発生します。
さらに、新リース会計基準の適用によって、オフィス賃貸借の財務諸表への影響も変化します。
企業は、移転の経済的な合理性だけでなく、会計処理、税務、資金繰りを一体として検討する必要があります。
本社移転に伴う費用の全体像
企業が本社を移転する場合、まず必要になるのが移転費用の全体像を把握することです。
代表的な費用には、新オフィスの敷金・保証金、仲介手数料、内装工事費、通信設備工事費、什器備品の購入費用、引っ越し費用などがあります。
さらに、旧オフィスの原状回復費用や固定資産の除却損が発生する場合もあります。
例えば、従業員100人規模の企業が本社を移転する場合、賃料の増減だけでなく、これらの初期費用が資金繰りに大きく影響する可能性があります。
また、新旧オフィスの契約期間が重なる場合には、一定期間、二重に賃料を支払うこともあります。
移転の意思決定では、年間賃料の比較だけでなく、移転に伴う一時的な費用と将来の継続的な費用を分けて把握することが重要です。
敷金・保証金の会計処理
オフィス賃貸借契約では、契約締結時に敷金や保証金を差し入れることが一般的です。
例えば、月額賃料300万円のオフィスで、賃料の10か月分を敷金として差し入れる場合、3,000万円の資金が必要になります。
敷金は、原則として将来返還される性質のものであり、支払時に全額を費用として処理するものではありません。
一般に、返還される部分は資産として計上します。
一方、契約上返還されないことが確定している部分については、その性質や契約条件に応じた会計処理が必要です。
また、契約終了時に原状回復費用などが敷金から控除される場合もあります。
経理担当者は、敷金・保証金の返還条件や償却条項を契約書で確認する必要があります。
資金繰りの観点では、会計上は資産として計上されても、差し入れた資金を事業運営に利用できなくなる点に注意が必要です。
内装工事費と固定資産計上
本社移転では、内装工事や設備工事に多額の費用が発生する場合があります。
例えば、間仕切り工事、電気設備工事、空調設備工事、通信設備工事などです。
これらの支出は、内容によって建物附属設備や工具器具備品などの固定資産として計上することがあります。
一方、通常の修繕に該当する支出や、資産計上の要件を満たさない支出については、費用処理が適切となる場合があります。
固定資産として計上した場合には、原則として耐用年数に応じて減価償却を行います。
ただし、税務上の耐用年数や償却方法は、資産の種類によって異なります。
また、賃借建物に設置した設備については、契約期間や退去時の撤去義務なども確認する必要があります。
経理担当者は、工事費用を一括して処理するのではなく、工事内容ごとに資産区分や税務上の取り扱いを判断することが重要です。
旧オフィスの原状回復費用
オフィスを退去する際には、契約に基づいて原状回復義務が発生する場合があります。
例えば、設置した間仕切りや設備を撤去し、賃借開始時の状態に戻す工事などです。
原状回復費用は、退去時に初めて認識すればよいとは限りません。
企業会計上、資産除去債務の認識要件を満たす場合には、将来の原状回復義務を負債として計上する必要があります。
資産除去債務とは、有形固定資産の取得、建設、開発または通常の使用によって生じる、法律上の義務やそれに準ずる義務です。
オフィスの内装設備などについて、退去時の撤去義務がある場合には、資産除去債務の検討が必要になります。
ただし、すべての賃貸借契約について、必ず同じ方法で資産除去債務を計上するわけではありません。
契約内容や会計基準、金額の重要性などを踏まえて判断する必要があります。
旧オフィスの固定資産除却
本社移転では、旧オフィスで利用していた固定資産の取り扱いも重要です。
例えば、内装設備、間仕切り、照明設備、通信設備、什器備品などがあります。
これらの資産を新オフィスへ移設して継続使用する場合には、原則として固定資産としての管理を継続します。
一方、移転に伴って廃棄する場合には、帳簿価額の除却処理が必要になります。
例えば、取得価額1,000万円、減価償却累計額700万円の設備を廃棄する場合、帳簿価額300万円が残っています。
この設備を除却すれば、原則として300万円の固定資産除却損が発生します。
さらに、撤去費用が発生する場合には、その費用についても適切な処理が必要です。
本社移転では、過去に取得した固定資産の管理状況が経理処理に大きく影響します。
移転計画の段階から固定資産台帳を確認し、移設する資産と廃棄する資産を区分することが重要です。
新リース会計基準による影響
オフィス賃貸借の会計処理を考えるうえで、特に重要なのが新リース会計基準です。
企業会計基準委員会は2024年9月に「リースに関する会計基準」などを公表しました。
新基準は、原則として2027年4月1日以後開始する連結会計年度および事業年度の期首から適用されます。
従来、日本基準では、一般的なオフィス賃貸借の多くがオペレーティング・リースとして扱われ、賃料を期間費用として処理してきました。
新基準では、借手は原則としてリースに該当する契約について、使用権資産とリース負債を貸借対照表に計上することになります。
使用権資産は、一定期間にわたり資産を使用する権利を表します。
リース負債は、将来支払うリース料に関する負債です。
ただし、短期リースや少額リースなどについては、一定の要件のもとで例外的な取り扱いが認められています。
また、すべての企業に同じ会計基準が適用されるわけではありません。
企業の適用会計基準や財務報告上の位置づけを確認する必要があります。
オフィス賃料のオンバランス化
新リース会計基準では、従来は貸借対照表に計上されていなかったオフィス賃貸借についても、使用権資産とリース負債の計上が必要になる場合があります。
例えば、年間賃料3,600万円のオフィスを5年間利用する契約を考えます。
単純な賃料総額は1億8,000万円です。
ただし、リース負債は原則として将来のリース料を現在価値に割り引いて測定するため、必ず1億8,000万円が計上されるわけではありません。
実際の計上額は、リース期間、割引率、契約条件などによって異なります。
また、使用権資産については、リース負債の当初測定額を基礎として、一定の調整を行って計上します。
これにより、企業の貸借対照表では資産と負債が増加する可能性があります。
オフィスを多く賃借している企業では、財務指標への影響が大きくなることも考えられます。
財務指標への影響
新リース会計基準の適用によって、企業の財務指標が変化する可能性があります。
例えば、リース負債の計上によって負債総額が増加すれば、自己資本比率が低下する場合があります。
また、従来は賃借料として処理していた費用が、使用権資産の減価償却費やリース負債に係る利息費用などに変わることがあります。
その結果、営業利益やEBITDAなどの指標にも影響する可能性があります。
EBITDAは、一般に利息、税金、減価償却費などを控除する前の利益を示す指標です。
ただし、営業利益への影響は、適用する会計基準や費用の表示方法によって異なります。
また、リース負債の増加が、銀行借入金の増加と同じ経済的意味を持つわけではありません。
金融機関や投資家に対しては、会計基準変更による影響を適切に説明することが重要です。
本社移転と資金繰り計画
本社移転では、会計上の費用と実際の資金支出が一致しない場合があります。
例えば、敷金は支払時に資産計上されても、実際には多額の資金が流出します。
一方、減価償却費や固定資産除却損は、会計上の費用となっても、その計上時点で同額の現金支出が発生するとは限りません。
そのため、損益計算書だけで移転の負担を判断することは適切ではありません。
企業は、移転に伴う支出を時系列で整理し、月次の資金繰り表に反映する必要があります。
特に、敷金の差し入れ、内装工事費の支払い、旧オフィスの原状回復費用、新旧賃料の重複などは、資金需要が集中する要因となります。
また、移転後の賃料上昇が長期間続く場合には、中期的な資金繰りへの影響も検討する必要があります。
経理・財務部門が準備すべき事項
オフィス賃料の上昇と新リース会計基準への対応では、経理・財務部門の役割が重要になります。
まず、企業が締結している賃貸借契約を整理し、契約期間、賃料、更新条件、解約条件などを把握する必要があります。
次に、賃料改定条項や原状回復義務の内容を確認します。
さらに、新リース会計基準の適用対象となる契約については、リース期間や割引率などの検討が必要になります。
また、本社移転を予定している場合には、総務部門や人事部門、不動産担当部門などと連携し、費用と資金需要を早期に把握することが重要です。
特に大企業では、複数の拠点で賃貸借契約を締結していることが多く、契約情報の一元管理が課題となります。
契約管理システムなどを活用し、会計処理に必要な情報を継続的に把握できる体制を整えることが望まれます。
結論
東京や大阪のオフィス賃料の上昇は、企業の経理・財務部門に幅広い影響を与えています。
本社移転では、賃料の増減だけでなく、敷金・保証金、内装工事費、原状回復費用、固定資産除却など、多くの会計・税務上の論点が発生します。
また、新リース会計基準の適用によって、オフィス賃貸借が貸借対照表に与える影響も変化します。
企業は、会計上の利益だけでなく、実際の資金支出や財務指標への影響を確認する必要があります。
特に大規模な本社移転では、経理・財務部門が計画段階から関与することが重要です。
オフィス賃料の高騰に対応するためには、不動産戦略と会計・税務・財務管理を一体として考える必要があります。
本社移転を単なる施設管理上の問題として捉えるのではなく、企業の財務体質と将来の成長を左右する経営判断として位置づけることが求められます。
参考
日本経済新聞 2026年11月10日 朝刊
「東京オフィス賃料2割高、バブル期以来伸び 人材獲得へ優良物件争奪」
企業会計基準委員会「企業会計基準第34号 リースに関する会計基準」2024年9月
企業会計基準委員会「企業会計基準第18号 資産除去債務に関する会計基準」