東京のオフィス賃料が、バブル期以来の大幅な上昇を記録しています。
日本経済新聞社がまとめた2026年下期のオフィスビル賃貸料調査によると、東京の既存オフィスビルの募集賃料は前年同期比19.8％上昇しました。
賃貸料指数は202.33となり、1994年下期以来の高水準です。1年間の上昇率も、1991年上期以来の大きさとなりました。
大阪でも新築オフィスビルの賃貸料指数が前年同期比28.8％上昇し、過去最高を更新しています。
これらの数字は、単なる不動産市場の変化を示しているわけではありません。
背景には、人手不足、物価上昇、企業の本社戦略の変化、都市再開発、金利上昇など、日本経済が直面する構造的な問題があります。
長期間にわたって低物価・低金利を前提としてきた企業経営は、大きな転換点を迎えています。
オフィス賃料の急騰を手がかりに、これからの日本経済と企業経営の方向性を考えます。
オフィス賃料上昇が示す日本経済の変化
日本では長年、物価や賃金が大きく上昇しない経済環境が続いてきました。
企業は固定費の抑制を重視し、オフィスについても賃料をできるだけ低く維持することが一般的でした。
しかし、現在は人件費、建設費、設備費、サービス価格など、さまざまな費用が上昇しています。
オフィス賃料も例外ではありません。
特に東京都心では、交通利便性や設備に優れたオフィスへの需要が強まり、賃料が急上昇しています。
これは、企業が単に費用の安い場所を求めるのではなく、事業活動に必要な機能や人材を確保できる場所を重視するようになったことを示しています。
企業の立地選択が、費用削減中心から付加価値創出を重視する方向へ変化していると考えられます。
人手不足が変える企業の立地戦略
日本経済の大きな課題の一つが、人口減少と人手不足です。
生産年齢人口の減少が続くなか、企業は必要な人材を確保するために、さまざまな取り組みを進めています。
給与や福利厚生の改善に加え、働く場所の魅力を高めることも重要になっています。
交通利便性の高いオフィスや快適な執務環境は、採用活動や従業員の定着に影響する可能性があります。
特に専門人材の獲得競争が激しい企業では、オフィス環境を人的資本投資の一部として位置づける動きがみられます。
ただし、オフィスの立地を改善するだけで人材を確保できるわけではありません。
働きがい、給与水準、柔軟な勤務制度、能力開発の機会なども重要です。
企業には、オフィス投資を人材戦略全体のなかで評価することが求められます。
インフレが変える固定費管理
物価上昇が続く経済では、企業の固定費管理も変化します。
従来は、オフィス賃料や外部委託費などについて、長期間ほぼ同じ水準で推移することを前提とした経営計画も可能でした。
しかし、賃料や人件費、システム利用料などが継続的に上昇すれば、従来の費用構造を維持することは難しくなります。
例えば、年間固定費が1億円の企業で、固定費が毎年3％上昇すると仮定します。
3年後の年間固定費は約1億927万円となります。
約927万円の増加です。
売上高や付加価値が同じ割合で増加しなければ、利益率は低下します。
今後の企業経営では、固定費を一度削減すればよいという考え方ではなく、費用上昇を継続的に管理する仕組みが必要になります。
予算編成でも、物価上昇率や賃料改定を織り込んだ複数のシナリオを作成することが重要です。
金利上昇と不動産市場の関係
オフィス賃料の上昇を考える際には、金利動向にも注意が必要です。
金利が上昇すると、不動産開発事業者やビルオーナーの資金調達費用が増加する可能性があります。
また、不動産投資家が求める利回りが上昇すれば、不動産価格を押し下げる要因となります。
一方で、賃料収入の増加は不動産の収益性を改善する要因です。
つまり、不動産市場では賃料上昇と金利上昇が同時に進む場合、相反する影響が生じます。
賃料収入が増加しても、資金調達費用や投資家の要求利回りが大きく上昇すれば、不動産価格が下落する可能性があります。
企業が本社ビルを保有するか賃借するかを判断する際にも、金利や不動産価格の動向を考慮する必要があります。
都市再開発と企業集積の加速
東京駅周辺では、大規模再開発によって新しいオフィスビルが相次いで整備されています。
八重洲・京橋・日本橋地区では、既存オフィスビルの募集賃料の中心値が前年同期比97％上昇しました。
丸の内・大手町地区でも37％上昇しています。
大阪では、グラングリーン大阪などの大規模再開発が進み、都市機能の充実が図られています。
こうした再開発は、単に新しい建物を供給するだけではありません。
企業の本社機能や専門サービス業が集積することで、情報交換や取引が活発になる効果が期待できます。
また、飲食店、小売店、宿泊施設などの需要も拡大する可能性があります。
一方で、企業集積が進むほど不動産需要が増え、賃料が上昇しやすくなります。
都市再開発による成長効果と、企業の費用負担の増加をどのように両立させるかが重要になります。
東京一極集中が抱える課題
東京のオフィス賃料上昇は、東京一極集中の問題とも関係しています。
大企業の本社や金融機関、専門サービス業が東京に集中すると、関連企業や専門人材も東京に集まりやすくなります。
その結果、企業集積がさらに進むという循環が生まれます。
一方、地方では人口減少や企業の本社機能の流出が課題となっています。
東京への集中が進みすぎれば、地方経済の活力が低下する可能性があります。
また、東京においても、交通混雑や住宅費の上昇、災害時の事業継続リスクなどが問題となります。
企業にとっては、すべての機能を東京に集中させることが必ずしも最適とは限りません。
本社機能の一部を地方に分散することや、複数の拠点を活用することも選択肢となります。
地方都市に広がる新たな可能性
東京や大阪のオフィス賃料が上昇する一方、地方都市には異なる競争力があります。
地域によっては、都心と比較して賃料負担を抑えられる場合があります。
また、デジタル技術の普及によって、地方に拠点を置きながら全国の顧客と取引することも可能になっています。
特に、経理、財務、人事、システム開発、コンサルティングなどの業務では、オンラインで対応できる範囲が広がっています。
企業が地方に拠点を設ければ、地域の雇用創出や経済活性化にもつながる可能性があります。
ただし、地方では専門人材の確保や交通利便性などが課題となる場合もあります。
地方拠点の活用では、賃料の安さだけでなく、人材、通信環境、顧客との距離などを総合的に判断する必要があります。
中小企業に求められる経営の柔軟性
オフィス賃料の上昇は、中小企業にとって大きな負担となります。
大企業は高額な賃料を負担して優良オフィスを確保できても、中小企業では同じ戦略を採用することが難しい場合があります。
しかし、中小企業には意思決定の速さや組織の柔軟性という強みがあります。
例えば、必要な部門だけを都心に配置し、管理部門を別の地域に置く方法があります。
また、テレワークを活用してオフィス面積を縮小することも考えられます。
さらに、顧客との面談をオンライン中心にすることで、交通利便性の高い立地への依存を減らすことも可能です。
重要なのは、大企業のオフィス戦略をそのまま模倣しないことです。
自社の事業内容や顧客層、従業員の働き方に適した拠点を選択することが求められます。
AIの普及がオフィス需要を変える可能性
今後のオフィス需要を考えるうえで、人工知能（AI）の普及も重要です。
生成AIや業務自動化技術が進展すれば、企業の業務プロセスや必要な人員構成が変化する可能性があります。
例えば、経理部門では請求書処理や仕訳作成、資料分析などの定型業務について、自動化が進むことが考えられます。
また、オンライン会議や共同編集ツールとAIを組み合わせることで、離れた場所にいる従業員同士の協働も効率化される可能性があります。
その結果、従来と同じ人数や面積を前提としたオフィス設計を見直す企業が増えるかもしれません。
一方で、AIを活用した新規事業の開発や高度な意思決定では、専門人材同士の対面での協働が重視される可能性もあります。
AIの普及がオフィス需要を一方的に減少させるとは限りません。
重要なのは、企業がどのような業務に人材とオフィス空間を活用するかという点です。
企業財務と新リース会計基準への対応
オフィス賃料の上昇は、企業の財務管理にも影響します。
特に、新リース会計基準の適用によって、オフィス賃貸借の財務諸表への影響が変化します。
企業会計基準委員会が2024年9月に公表した新リース会計基準は、原則として2027年4月1日以後開始する事業年度などから適用されます。
新基準では、借手は原則としてリースに該当する契約について、使用権資産とリース負債を貸借対照表に計上することになります。
そのため、オフィスを多く賃借している企業では、資産や負債の計上額が増加する可能性があります。
また、契約期間や賃料改定条項などによって、会計処理に必要な情報も変わります。
企業は、賃貸借契約の管理体制を整え、経理・財務部門と不動産担当部門が連携することが重要です。
これからの企業経営に必要な視点
オフィス賃料の急騰は、企業に対して経営資源の配分を見直すことを求めています。
企業の経営資源には、人材、資金、設備、情報などがあります。
オフィスも、これらの経営資源を有効に活用するための重要な基盤です。
しかし、立地や設備が優れているだけでは、企業の成長につながるとは限りません。
高額な賃料を負担するのであれば、それに見合う採用力や生産性、顧客対応力の向上が必要です。
一方、費用削減を優先するあまり、従業員の働きやすさや事業活動の効率を損なうことも避ける必要があります。
企業は、オフィスの費用と効果を継続的に検証し、事業環境の変化に応じて戦略を見直すことが重要です。
結論
東京のオフィス賃料が1年間で約2割上昇したことは、日本経済が大きな構造変化のなかにあることを示しています。
人手不足による人材獲得競争、物価上昇による固定費の増加、都市再開発による企業集積、金利上昇による資金調達環境の変化など、複数の要因が重なっています。
これまでの日本企業は、低物価・低金利を前提として固定費の抑制を重視してきました。
しかし、今後は費用の上昇を前提としながら、生産性や付加価値を高める経営が必要になります。
また、東京や大阪への企業集積が進む一方、地方拠点やテレワーク、AIの活用によって、働く場所の選択肢も広がっています。
企業は、オフィスの立地や規模を固定的に考えるのではなく、事業戦略や人材戦略に応じて柔軟に見直す必要があります。
特に中小企業では、限られた経営資源をどこに配分するかが、今後の競争力を左右します。
オフィス賃料2割上昇の先にあるのは、単なる不動産価格の変化ではなく、人材、資金、技術、都市機能をどのように組み合わせて付加価値を生み出すかという、日本企業の経営モデルの転換です。
これからの企業経営では、固定費の上昇に対応する財務管理と、生産性を高めるための投資を両立させることが重要になります。
参考
日本経済新聞 2026年11月10日 朝刊
「東京オフィス賃料2割高、バブル期以来伸び 人材獲得へ優良物件争奪」
企業会計基準委員会「企業会計基準第34号 リースに関する会計基準」2024年9月
国土交通省「テレワーク人口実態調査」