東京のオフィス賃料がバブル期以来の大幅な上昇を記録するなか、大阪でもオフィス市場の変化が鮮明になっています。
日本経済新聞社がまとめた2026年下期のオフィスビル賃貸料調査によると、大阪の新築オフィスビルの賃貸料指数は271.07となり、前年同期比28.8％上昇しました。
指数は調査開始以来の過去最高を更新しています。
既存ビルの賃貸料指数も194.13となり、前年同期比12.7％上昇しました。
東京では人材獲得競争を背景に優良オフィスへの需要が強まっていますが、大阪でも交通利便性や設備に優れたオフィスへの企業移転が進んでいます。
一方、大阪では大規模再開発による新築オフィスの供給が一巡し、今後の供給が限られることも賃料上昇の要因となっています。
東京と大阪のオフィス市場を比較することで、都市再開発と企業集積が地域経済に与える影響を考えます。
大阪の新築オフィス賃料指数が過去最高
今回の調査では、大阪の新築ビルの賃貸料指数が271.07となりました。
前年同期の210.42から60.65ポイント上昇し、上昇率は28.8％です。
指数は1985年2月を100として算出されています。
つまり、新築オフィスの募集賃料の水準は、指数上では基準時点の約2.7倍となっています。
一方、既存ビルの指数は194.13となり、前年同期の172.28から21.85ポイント上昇しました。
上昇率は12.7％です。
既存ビルの指数も1994年下期以来の高水準となっています。
注目したいのは、新築ビルの賃料上昇率が既存ビルを大きく上回っていることです。
これは、立地や設備に優れた新築オフィスへの需要が特に強いことを示しています。
ただし、指数は募集賃料をもとに算出されているため、実際の成約賃料や既存契約の賃料が同じ割合で上昇したわけではありません。
グラングリーン大阪が変える都市機能
大阪のオフィス市場を考えるうえで重要なのが、JR大阪駅周辺の大規模再開発です。
代表的な事業が「グラングリーン大阪」です。
大阪駅北側のうめきた地区では、オフィス、商業施設、ホテル、公園などを一体的に整備する再開発が進められてきました。
こうした大規模開発の特徴は、単に新しいオフィスビルを建設するだけではないことです。
働く場所に加えて、交流、商業、宿泊、文化などの機能を集積させることで、地域全体の魅力を高めています。
企業にとっては、従業員の働きやすさや取引先との交流を促進する環境が整うことになります。
また、周辺の飲食店や小売店、サービス業にも新たな需要が生まれる可能性があります。
都市再開発は、不動産市場だけでなく、地域経済全体に影響を与える取り組みといえます。
大規模供給の一巡が賃料上昇を後押し
大阪では2024年から2025年にかけて、大規模なオフィスビルの供給が進みました。
しかし、こうした供給が一巡した後は、2030年ごろまで新規供給が低調になると見込まれています。
オフィス市場では、需要が増加しても短期間で新しいビルを供給することは困難です。
大規模ビルの開発には、用地取得、設計、建設、テナント募集など、長い期間が必要になります。
さらに、建築資材価格の上昇や建設業界の人手不足によって、建設費も高騰しています。
開発事業者にとっては、事業採算の確保が重要な課題となっています。
その結果、新築オフィスへの需要が強くても、供給を迅速に増やすことが難しくなっています。
需要の増加と供給制約が重なることで、賃料が上昇しやすい市場環境が形成されています。
自社ビルから賃貸オフィスへの移転
大阪のオフィス市場では、企業の本社戦略にも変化がみられます。
従来、自社ビルを保有していた企業が、立地や設備の優れた中心部の賃貸オフィスへ移転するケースが増えています。
自社ビルを保有することには、長期的な拠点の確保や資産形成などの利点があります。
一方、建物の老朽化が進めば、大規模修繕や設備更新、建て替えなどの費用が発生します。
また、従業員数や働き方が変化しても、自社ビルの規模や立地を柔軟に変更することは容易ではありません。
賃貸オフィスであれば、事業規模や経営戦略に応じて拠点を見直しやすいという利点があります。
ただし、賃貸借契約では賃料上昇や契約更新などのリスクもあります。
企業は、所有と賃借のどちらが有利かを、資金調達、維持管理費、事業の柔軟性などの観点から判断する必要があります。
東京と大阪に共通する人材獲得競争
東京と大阪のオフィス市場に共通するのは、人材獲得競争の激化です。
人口減少によって労働力の確保が難しくなるなか、企業は働く環境の改善を重視しています。
交通利便性の高い立地や快適な執務空間は、従業員の満足度や採用力に影響する可能性があります。
また、オフィスの共用スペースや会議設備を充実させることで、従業員同士の交流や情報共有を促進しようとする企業もあります。
こうした取り組みは、人的資本投資の一部として位置づけることができます。
ただし、オフィス環境を改善すれば必ず採用力や生産性が高まるわけではありません。
企業には、投資目的を明確にし、従業員満足度や離職率、生産性などの変化を確認することが求められます。
東京と大阪のオフィス市場の違い
東京と大阪では、賃料上昇の背景に共通点がある一方、市場の特徴には違いもあります。
東京では、東京駅周辺を中心に大企業の本社移転が相次ぎ、既存ビルの賃料も大幅に上昇しています。
2026年下期の東京の既存ビル賃貸料指数は202.33となり、前年同期比19.8％上昇しました。
一方、大阪では新築ビルの賃料上昇が特に顕著です。
新築ビルの指数は271.07となり、前年同期比28.8％上昇しています。
東京では既存ビルを含めた広範な需要の強さが目立ち、大阪では新築ビルへの需要集中と供給制約が特徴となっています。
ただし、両都市の指数は募集賃料をもとにしたものであり、指数の水準だけで実際の賃料単価を直接比較することはできません。
都市ごとの市場規模や物件構成の違いにも注意する必要があります。
都市再開発が企業集積を促進する仕組み
都市再開発によって新しいオフィスビルが整備されると、大企業の本社や主要拠点が集まりやすくなります。
大企業が集積すると、取引先や関連企業にも周辺地域への拠点開設需要が生まれます。
また、金融機関、法律事務所、税理士法人、コンサルティング会社などの専門サービス業にも需要が広がる可能性があります。
こうした企業集積によって、情報交換や取引が効率化される効果が期待できます。
経済学では、企業が地理的に集まることで生まれる利益を集積の経済と呼びます。
一方、企業集積が進むほどオフィス需要が増加し、賃料が上昇しやすくなります。
その結果、収益力の高い企業が中心部に集まり、賃料負担の大きい企業が周辺地域へ移転する可能性もあります。
都市再開発は企業活動を活発にする一方、企業間の立地格差を拡大させる側面もあります。
中小企業への影響と立地戦略
大阪のオフィス賃料上昇は、中小企業にとっても重要な経営課題です。
例えば、年間賃料1,200万円の企業で、賃料が12.7％上昇した場合を考えます。
年間賃料は1,352万4,000円となり、152万4,000円の負担増加です。
営業利益が1,000万円の企業であれば、ほかの条件が変わらない場合、営業利益は847万6,000円に減少します。
賃料の増加が企業利益に与える影響は、決して小さくありません。
そのため、中小企業ではオフィスの立地や面積を見直すことも重要です。
顧客との対面営業が多い企業では、交通利便性を優先する必要があるかもしれません。
一方、オンラインで業務が完結する企業では、中心部から離れた地域に拠点を置くことも選択肢になります。
企業は、賃料だけでなく、採用、顧客対応、生産性などを含めて立地を判断する必要があります。
不動産所有者と投資家への影響
オフィス賃料の上昇は、不動産を所有する企業や投資家にも影響します。
一般に、賃料収入が増加すれば、ビルオーナーの収益性は改善します。
特に空室率が低い市場では、契約更新時の賃料改定によって収益を拡大できる可能性があります。
一方で、不動産価格は賃料収入だけで決まるものではありません。
金利上昇による借入負担の増加や、投資家が求める利回りの変化も影響します。
例えば、年間純収益1億円の不動産について、還元利回りを4％と仮定すれば、単純な収益還元による評価額は25億円です。
還元利回りが5％に上昇すれば、同じ純収益でも評価額は20億円となります。
このように、賃料収入が増加しても、金利上昇などによって不動産評価額が下落する可能性があります。
不動産投資では、賃料動向と金利動向の双方を確認することが重要です。
都市間競争と今後の大阪経済
大阪のオフィス市場の変化は、都市間競争という観点からも注目されます。
東京には大企業の本社機能や金融機関、専門サービス業が集中しています。
一方、大阪には製造業、商業、医薬品関連企業などの集積があります。
交通インフラや都市機能の整備が進めば、大阪の企業立地上の魅力が高まる可能性があります。
また、企業の本社移転や新規拠点の開設が進めば、雇用や地域経済への波及効果も期待できます。
ただし、オフィス賃料の上昇が続けば、企業の固定費負担が増加することになります。
都市としての魅力を高めるためには、優良オフィスの供給だけでなく、多様な企業が活動できる環境を整えることも重要です。
今後の大阪経済では、再開発による成長効果と企業の費用負担をどのように両立させるかが課題となります。
結論
大阪の新築オフィス賃料指数が過去最高を更新したことは、都市再開発と企業の立地戦略が大きく変化していることを示しています。
グラングリーン大阪などの大規模開発によって都市機能が充実し、交通利便性や設備に優れたオフィスへの需要が高まっています。
一方で、大規模供給が一巡し、今後の新規供給が限られることも賃料上昇を後押ししています。
東京と大阪では市場の特徴に違いがありますが、人材獲得競争や企業集積がオフィス需要を支えている点は共通しています。
企業にとっては、オフィスの立地や設備が採用力や生産性に影響する一方、賃料の上昇が固定費を増加させるという課題があります。
特に中小企業では、事業内容や収益力に応じた立地戦略を検討することが重要です。
都市再開発によるオフィス賃料の上昇は、都市の経済的な魅力が高まっていることを示す一方、企業に対して立地と費用のバランスを改めて考えることを求めています。
今後の東京と大阪では、企業集積による成長効果と、賃料上昇による負担をどのように両立させるかが重要な課題となります。
参考
日本経済新聞 2026年11月10日 朝刊
「東京オフィス賃料2割高、バブル期以来伸び 人材獲得へ優良物件争奪」