東京のオフィス賃料が急上昇するなか、中小企業にとって事務所の賃借費用が大きな経営課題となっています。
日本経済新聞社がまとめた2026年下期のオフィスビル賃貸料調査によると、東京の既存オフィスビルの募集賃料は前年同期比19.8％上昇しました。
東京都心5区のオフィス空室率も2026年9月時点で1.85％と低く、貸し手側が賃料の引き上げを求めやすい市場環境となっています。
大企業では、人材獲得競争に対応するため、高額な賃料を負担してでも優良なオフィスへ移転する動きがみられます。
一方、中小企業では、賃料の上昇が営業利益や資金繰りに直接影響する可能性があります。
特に利益率の低い企業では、賃料のわずかな増加が経営に大きな負担となることがあります。
今後の中小企業経営では、オフィス賃料を単なる一般管理費として捉えるのではなく、経営戦略や財務管理の重要な項目として見直す必要があります。
オフィス賃料の上昇が利益を圧迫する仕組み
オフィス賃料は、企業にとって代表的な固定費です。
売上高が増加しても減少しても、契約で定められた賃料を継続して支払う必要があります。
例えば、年間売上高5億円、営業利益2,000万円の中小企業を考えます。
この企業の年間オフィス賃料が1,200万円で、契約更新によって20％上昇したとします。
年間賃料は1,440万円となり、240万円の負担増加です。
ほかの収益や費用が変わらなければ、営業利益は2,000万円から1,760万円に減少します。
賃料の上昇率は20％ですが、営業利益の減少率は12％になります。
利益率の低い企業では、固定費の増加が利益に与える影響が大きくなります。
さらに、人件費や光熱費、システム利用料なども上昇していれば、複数の固定費が同時に経営を圧迫することになります。
賃料上昇による損益分岐点の変化
賃料の上昇は、企業の損益分岐点にも影響します。
損益分岐点とは、売上高と費用が等しくなり、利益がゼロになる売上高のことです。
一般に、固定費が増加すると損益分岐点売上高も上昇します。
例えば、限界利益率が40％の企業で、年間賃料が240万円増加した場合を考えます。
限界利益率とは、売上高から変動費を差し引いた限界利益が、売上高に占める割合です。
この企業が賃料増加分240万円を追加の売上高で補うためには、600万円の売上増加が必要になります。
240万円を40％で割ると600万円になるためです。
つまり、年間賃料が240万円増加しただけでも、従来と同じ利益を確保するためには600万円の追加売上高が必要になります。
これは、固定費の増加が企業の収益構造に与える影響を示しています。
中小企業では、賃料改定の際に増加額だけを見るのではなく、必要な売上高や利益への影響を確認することが重要です。
契約更新時の賃料増額への対応
オフィス賃料が上昇する局面では、契約更新時に貸主から賃料増額を求められるケースが増える可能性があります。
しかし、貸主から増額を求められたからといって、借主が必ずその金額を受け入れなければならないわけではありません。
建物賃貸借については、借地借家法第32条に賃料増減額請求に関する規定があります。
租税その他の負担の増減、土地や建物の価格の変動、経済事情の変動、近隣の同種建物の賃料との比較などによって、賃料が不相当となった場合には、当事者が賃料の増減を請求できる仕組みです。
ただし、契約の種類や特約によって取り扱いが異なる場合があります。
特に定期建物賃貸借契約では、契約内容の確認が重要です。
中小企業が賃料増額を求められた場合には、周辺相場や契約条件を確認し、増額の根拠を把握する必要があります。
また、賃料の改定時期や増額幅について、貸主と協議することも考えられます。
契約内容や交渉状況によって法的な判断が必要になる場合には、弁護士などの専門家に相談することが適切です。
移転と継続入居の費用比較
賃料が上昇した場合、企業は現在のオフィスに継続して入居するか、別の物件へ移転するかを検討することになります。
この判断では、月額賃料だけでなく、移転に伴う費用も含めて比較する必要があります。
例えば、現在の年間賃料が1,200万円で、更新後に1,440万円へ上昇する場合を考えます。
一方、別の物件に移転すれば、年間賃料を1,100万円に抑えられるとします。
年間の賃料差額は340万円です。
しかし、移転には内装工事費、引っ越し費用、通信設備工事費、原状回復費用などが発生します。
仮に移転に伴う実質的な追加費用が1,000万円であれば、単純計算では約3年間の賃料差額に相当します。
実際には敷金の返還、税務上の取り扱い、設備の更新費用、将来の賃料改定なども考慮する必要があります。
企業は、少なくとも3年から5年程度の期間を想定し、総費用を比較することが望まれます。
オフィス面積の適正化による固定費削減
賃料上昇への対応として、オフィス面積の見直しも有効な選択肢です。
例えば、従来100坪のオフィスを利用していた企業が、業務の見直しによって80坪に縮小できた場合を考えます。
1坪当たり月額賃料が3万円から3万6,000円へ20％上昇したとしても、年間賃料は次のようになります。
従来は100坪に月額3万円を乗じ、年間3,600万円です。
見直し後は80坪に月額3万6,000円を乗じ、年間3,456万円となります。
賃料単価が20％上昇しても、床面積を20％削減することで、年間賃料を144万円抑えられる計算です。
ただし、面積の削減が従業員の働きやすさを損なうようでは、長期的な生産性低下につながる可能性があります。
会議室の利用状況、座席の稼働率、書類保管スペースなどを確認し、業務に必要な面積を見極めることが重要です。
テレワークとサテライトオフィスの活用
オフィス面積を適正化するためには、働き方の見直しも必要です。
在宅勤務やテレワークを活用すれば、全従業員分の固定席を設ける必要がなくなる場合があります。
また、営業担当者や外勤者が多い企業では、出社頻度に応じて座席数を調整する方法も考えられます。
一方で、在宅勤務には情報セキュリティーや労務管理、従業員同士のコミュニケーションなどの課題があります。
特に経理や人事など、機密情報を扱う業務では慎重な対応が必要です。
また、サテライトオフィスを活用することで、従業員の通勤負担を軽減しながら、都心の本社面積を抑える方法もあります。
重要なのは、賃料削減だけを目的とするのではなく、業務効率と従業員の働きやすさを両立させることです。
オフィス賃料と資金繰り管理
賃料の上昇は、損益計算書だけでなく、企業の資金繰りにも影響します。
例えば、月額賃料が100万円から120万円に上昇すれば、毎月20万円の資金流出が増加します。
年間では240万円です。
売上代金の回収が遅れる企業や、季節によって売上高が変動する企業では、固定費の増加が資金繰りを不安定にする可能性があります。
そのため、賃料改定を予定している企業では、将来の資金繰り表に増加額を反映することが重要です。
特に借入金の返済負担が大きい企業では、賃料上昇と金利上昇が同時に発生する可能性も考慮する必要があります。
企業は、営業利益だけでなく、営業キャッシュフローや手元資金の水準を確認しながら、オフィスにかけられる費用を判断する必要があります。
賃料負担を判断するための経営指標
中小企業がオフィス賃料の適正水準を判断する際には、複数の経営指標を活用することが考えられます。
代表的な指標の一つが、売上高に対する賃料の割合です。
例えば、年間売上高3億円、年間賃料1,500万円であれば、売上高賃料比率は5％です。
ただし、適正な比率は業種や事業内容によって大きく異なります。
また、従業員1人当たりのオフィス費用も参考になります。
年間賃料1,500万円、従業員30人であれば、1人当たり年間50万円です。
これらの指標を過年度や同業他社と比較することで、オフィス費用の変化を把握できます。
もっとも、賃料比率が低ければ必ず経営効率が高いというわけではありません。
交通利便性や従業員の生産性、採用力なども含めて評価する必要があります。
中小企業に求められる経営判断
オフィス賃料の上昇局面では、単純な費用削減だけでは十分ではありません。
企業は、オフィスが事業活動にどのような価値を生み出しているかを確認する必要があります。
例えば、顧客との対面営業が重要な企業では、交通利便性の高い立地が売上高の維持や拡大につながる可能性があります。
一方、オンラインで業務が完結する企業では、都心の一等地に大規模なオフィスを構える必要性は相対的に低いと考えられます。
また、従業員の採用や定着を重視する場合には、賃料だけでなく通勤環境や職場設備も重要です。
中小企業は大企業と比較して経営資源が限られているため、自社にとって必要な機能を見極めることが求められます。
オフィスを保有するか賃借するか、どの地域に拠点を設けるか、どの程度の面積を確保するかという判断は、企業の財務体質にも影響します。
今後は、オフィス戦略を経営計画や資金繰り計画と一体で検討することが重要になります。
結論
東京のオフィス賃料が1年間で約2割上昇したことは、中小企業にとって固定費管理の重要性を改めて認識させる出来事です。
賃料の上昇は営業利益を減少させ、損益分岐点を引き上げ、資金繰りにも影響します。
特に利益率の低い企業では、わずかな賃料増加でも経営への影響が大きくなる可能性があります。
そのため、契約更新時には賃料増額の根拠を確認し、継続入居と移転の総費用を比較することが重要です。
また、オフィス面積の適正化やテレワークの活用など、働き方を見直すことも有効な選択肢となります。
ただし、賃料削減を優先するあまり、従業員の働きやすさや顧客対応力を損なうことは避ける必要があります。
中小企業に求められるのは、オフィス賃料を単なる削減対象として捉えるのではなく、利益、資金繰り、生産性のバランスを踏まえて最適化する経営判断です。
オフィス賃料の上昇が続く可能性のある時代だからこそ、固定費の管理と企業価値の向上を両立させる経営戦略が重要になります。
参考
日本経済新聞 2026年11月10日 朝刊
「東京オフィス賃料2割高、バブル期以来伸び 人材獲得へ優良物件争奪」
借地借家法第32条「借賃増減請求権」