マンションの管理組合が加入する共用部分の保険料が、大幅に上昇しています。
築年数の古いマンションでは、保険契約の更新時に保険料が50〜60%上昇するケースもあり、管理組合の財政運営に深刻な影響を与え始めています。
これまでマンションの管理費といえば、管理会社への委託費、清掃費、共用部分の電気代、設備の保守点検費などが主な支出項目として注目されてきました。
しかし、今後は保険料の上昇も管理費値上げの重要な要因になる可能性があります。
特に問題なのは、保険料の負担増加が一時的なものではなく、建物の老朽化や自然災害の増加などを背景とする構造的な問題であることです。
管理組合が十分な対策を講じなければ、保険料の上昇が管理費の値上げにつながり、区分所有者の家計負担を押し上げることになります。
今回は、マンション保険料の高騰が管理組合の財政と区分所有者の負担に与える影響について、具体的な事例を交えながら解説します。
マンションの保険料が急上昇している背景
マンション管理組合が加入する保険は、主に共用部分を対象とする火災保険です。
エントランス、廊下、階段、エレベーター、共用設備などに損害が発生した場合、契約内容に応じて保険金が支払われます。
また、施設賠償責任補償などの特約を付けることで、共用部分の管理に起因する第三者への損害賠償にも備えることができます。
ところが、こうした保険の保険料が上昇しています。
背景には、自然災害の増加、建物の老朽化、漏水事故の多発という3つの要因があります。
まず、台風や豪雨などによる保険金支払いの増加です。
損害保険会社は2019年から2024年にかけて火災保険料の改定を繰り返してきました。
マンションの共用部分の保険は、通常、最長5年間の契約となっています。
そのため、5年前に契約した保険を更新する際には、その間に実施された複数回の料率改定が一度に反映される場合があります。
次に、建物の老朽化です。
国土交通省によると、築40年以上のマンションは2025年末時点で約158万8,000戸に達しました。
高経年マンションでは、給排水管の劣化などによる事故が発生しやすくなり、保険会社が引き受けるリスクも高まります。
さらに、漏水事故の増加も保険料上昇の要因となっています。
特に築年数の古いマンションでは、配管の老朽化によって漏水事故が繰り返されるケースがあります。
保険金の支払い実績が多いマンションでは、更新時の保険料が高くなる可能性があります。
このように、マンション保険料の高騰は、複数の要因が重なって発生しているのです。
保険料が50%上昇すると管理組合の負担はどう変わるのか
具体的な数字で考えてみましょう。
例えば、100戸の分譲マンションがあり、共用部分の保険料が5年間で500万円だったとします。
年間に換算すると100万円です。
これが契約更新時に50%上昇した場合、5年間の保険料は750万円になります。
年間では150万円です。
つまり、年間50万円の負担増加となります。
100戸で均等に負担すると仮定すれば、1戸当たり年間5,000円、月額約417円の負担増加です。
この金額だけを見ると、それほど大きな負担ではないと感じるかもしれません。
しかし、実際のマンション管理では、保険料だけが上昇しているわけではありません。
管理会社への委託費、清掃費、設備保守費、共用部分の電気料金なども上昇しています。
仮に、これらの支出が年間200万円増加し、保険料の増加分50万円が加われば、年間250万円の負担増加となります。
100戸で均等に負担すると、1戸当たり年間2万5,000円、月額約2,083円です。
管理組合が従来の管理費収入だけで対応できなければ、管理費の値上げを検討する必要が生じます。
重要なのは、保険料の値上がりが他の管理コストの上昇と重なることで、区分所有者の負担増加が一段と大きくなる点です。
管理費の値上げを先送りすると何が起こるのか
管理費の値上げは、区分所有者にとって歓迎できるものではありません。
特に高齢者が多いマンションでは、年金収入を中心に生活している世帯もあり、毎月の負担増加に慎重な意見が出ることがあります。
そのため、管理組合が管理費の値上げを先送りするケースも考えられます。
しかし、必要な管理費収入を確保できなければ、管理組合の財政状態は徐々に悪化します。
例えば、年間の管理費収入が2,400万円、支出が2,300万円のマンションを考えます。
従来は年間100万円の黒字でした。
ところが、保険料や管理委託費などが合計250万円増加すると、年間支出は2,550万円になります。
管理費収入が変わらなければ、年間150万円の赤字です。
この状態が5年間続けば、単純計算で750万円の資金不足が生じます。
もちろん、実際には支出削減や一時的な資金調整などによって対応する場合もあります。
しかし、毎年の赤字を放置すれば、管理組合の資金余力は確実に低下します。
その結果、共用設備の保守点検を縮小したり、清掃回数を減らしたりするなど、管理サービスの質を低下させる判断につながる可能性があります。
さらに、保険の補償内容を削減することで支出を抑えようとする管理組合も出てきます。
これは、将来の事故に対する備えを弱めることになりかねません。
管理費の値上げを避けることが、必ずしも区分所有者の利益につながるわけではないのです。
保険の補償削減は将来の追加負担を招く可能性がある
保険料を抑えるために、管理組合が補償範囲を縮小する場合があります。
特に注意したいのが、施設賠償責任補償などの特約です。
例えば、共用部分の給排水管から漏水し、複数の住戸に損害が発生した場合を考えます。
管理組合に法律上の損害賠償責任が認められ、適切な賠償責任保険に加入していれば、契約条件に応じて保険金が支払われます。
しかし、必要な特約を外していた場合、管理組合が損害賠償金を負担しなければならない可能性があります。
仮に、漏水事故による損害賠償額が1,000万円になったとします。
管理組合に十分な資金がなければ、区分所有者から追加徴収することも考えられます。
100戸で均等に負担すると仮定すれば、1戸当たり10万円です。
保険料を年間数十万円削減した結果、事故発生時に多額の追加負担が必要になるのであれば、合理的な判断とはいえません。
もちろん、すべての事故について管理組合が責任を負うわけではありません。
損害の原因、共用部分と専有部分の区分、管理上の過失の有無などによって責任関係は異なります。
それでも、重大事故に備えるための補償を安易に削減することには慎重であるべきです。
免責金額の調整で保険料を抑える方法
必要な補償を維持しながら保険料を抑える方法として、免責金額の調整があります。
免責金額とは、保険事故が発生した際に、契約条件に応じて管理組合などが自己負担する金額です。
例えば、免責金額が5万円の場合、補償対象となる損害が30万円発生すると、単純な差額方式では25万円の保険金が支払われます。
免責金額を10万円に引き上げれば、保険金は20万円になります。
一方、保険会社が負担する金額が減るため、保険料を引き下げられる場合があります。
東京海上日動火災保険によると、主契約と賠償責任特約の免責金額を5万円から10万円に引き上げることで、保険料が約7%下がるケースがあります。
例えば、5年間の保険料が750万円の場合、同じ削減率が適用されるとすれば、約52万5,000円の負担軽減です。
年間では約10万5,000円になります。
ただし、免責金額を引き上げると、事故発生時の自己負担が増えます。
そのため、過去の事故件数や損害額を確認し、保険料削減効果と自己負担増加額を比較する必要があります。
管理組合に十分な資金余力があれば、少額事故を自己負担とし、大規模事故に備えるという考え方は有効です。
管理費と修繕積立金を混同してはいけない
マンションの財政運営では、管理費と修繕積立金の違いを理解することが重要です。
管理費は、日常的な管理業務や共用設備の維持管理などに充てる費用です。
保険料も一般的には管理費会計から支払われます。
一方、修繕積立金は、外壁改修、防水工事、給排水管更新工事など、将来の計画的な修繕に備えるための資金です。
保険料が上昇したからといって、安易に修繕積立金を取り崩して対応することは適切ではありません。
管理規約や総会決議などの手続き上の問題に加え、将来の大規模修繕に必要な資金が不足する恐れがあるためです。
特に築30年、40年を超えるマンションでは、今後、給排水管の更新やエレベーター設備の改修など、多額の修繕費が必要になる可能性があります。
保険料の上昇に対応するために修繕資金を減らしてしまえば、将来の財政負担がさらに重くなることも考えられます。
管理組合は、管理費会計と修繕積立金会計を適切に区分し、それぞれの収支を長期的に管理する必要があります。
管理費値上げはマンションの資産価値にどう影響するのか
管理費が高いマンションは、必ずしも資産価値が低いわけではありません。
重要なのは、管理費の金額と管理サービスの内容が見合っているかどうかです。
例えば、管理費が比較的高くても、共用設備の維持管理が適切に行われ、必要な保険に加入し、財政状態が安定しているマンションには一定の評価が期待できます。
反対に、管理費が安くても、必要な保守点検や修繕が実施されず、保険の補償も不十分であれば、将来的な負担が大きくなる可能性があります。
中古マンションを購入する際には、毎月の管理費だけでなく、管理組合の収支状況や保険加入状況も確認することが重要です。
また、管理費の値上げが続けば、購入希望者の毎月の住宅関連支出が増えるため、物件価格の評価に影響する可能性もあります。
つまり、管理費は安ければよいというものではなく、適切な管理を維持するために必要な水準であることが重要なのです。
管理組合が実施すべき財政シミュレーション
保険料の上昇に対応するためには、管理組合が将来の収支を予測することが欠かせません。
例えば、今後5年間の管理費会計について、複数のシナリオを作成します。
保険料が現状維持となる場合、20%上昇する場合、50%上昇する場合などを想定します。
さらに、管理委託費、設備保守費、電気料金などの上昇も織り込みます。
そのうえで、現在の管理費収入でどこまで対応できるのかを検証します。
例えば、年間保険料が100万円であれば、50%上昇すると150万円になります。
これに管理委託費などの上昇が加わると、管理組合の年間支出はさらに増加します。
こうしたシミュレーションを行えば、管理費をどの程度引き上げる必要があるのか、いつから値上げすべきなのかを具体的に検討できます。
また、保険契約の見直しによって削減できる費用と、管理費の値上げによって確保すべき収入を区分して考えることもできます。
管理組合の財政運営では、問題が発生してから対応するのではなく、将来の支出増加を予測して早めに対策を講じることが重要です。
区分所有者の高齢化が管理費値上げを難しくする
今後、マンション管理で大きな課題になるのが、区分所有者の高齢化です。
築年数の古いマンションでは、購入当初から住み続けている区分所有者が高齢化しているケースがあります。
年金収入を中心に生活する世帯にとって、管理費や修繕積立金の値上げは家計に直接影響します。
そのため、管理費の値上げについて総会で合意を得ることが難しくなる場合があります。
しかし、管理費の値上げを先送りすれば、管理組合の財政状態が悪化し、将来的にさらに大幅な値上げが必要になる可能性があります。
例えば、月額1,000円の値上げで対応できる段階で見直しを行わず、数年間放置した結果、月額3,000円以上の値上げが必要になることも考えられます。
こうした事態を避けるためには、管理組合が早い段階から区分所有者に財政状況を説明することが重要です。
保険料の上昇理由や管理費の収支見通しを具体的な数字で示せば、値上げの必要性について理解を得やすくなります。
管理費の値上げは単なる負担増加ではなく、マンションの安全性と資産価値を維持するための費用であることを共有する必要があります。
結論
マンション保険料の高騰は、管理組合の財政運営に大きな影響を与えています。
特に築年数の古いマンションでは、自然災害の増加、建物の老朽化、漏水事故の多発などを背景に、保険料が大幅に上昇するケースがあります。
保険料の負担増加は、管理委託費や設備保守費などの上昇と重なり、管理費値上げの重要な要因となります。
しかし、管理費の値上げを避けるために必要な保険の補償を削減すれば、事故発生時に多額の自己負担が生じる可能性があります。
重要なのは、保険料の削減だけを考えるのではなく、管理組合全体の財政運営を見直すことです。
免責金額の調整、複数の保険会社の比較、建物の適切な修繕、長期的な収支シミュレーションなどを組み合わせる必要があります。
また、管理費の値上げが必要な場合には、その理由と将来の財政見通しを区分所有者に丁寧に説明することが欠かせません。
これからのマンション管理では、保険料の上昇を一時的な問題として捉えるのではなく、建物の高経年化に伴う構造的な経営課題として対応することが求められます。
管理費を安く維持することだけが、区分所有者の利益になるわけではありません。
適切な管理費を確保し、必要な保険と修繕を維持することが、長期的には区分所有者の財産を守ることにつながります。
マンションの資産価値を維持するためには、目先の管理費負担だけでなく、将来の事故リスクと財政負担まで見据えた管理組合の運営が必要なのです。
参考
日本経済新聞 2026年10月10日「マンション保険に危機、管理組合向け大幅値上げ 免責額調整など対応策」
国土交通省「マンションに関する統計・データ等」
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
国土交通省「マンション標準管理規約」