土地を所有しているからといって、どのような利用方法でも問題がないとは限りません。
一方で、周辺地域に悪影響を及ぼす土地利用であっても、既存の土地利用関連法によって必ずしも禁止されていない場合があります。
今回の提言では、こうした法規制の「隙間」に対応するため、「不適切な土地利用」に該当する行為を明示し、国土利用計画法に基づいて指導監督できる仕組みを整える方向性が示されています。
土地を取得する段階だけでなく、実際にどのように利用しているのかが、これまで以上に重要になる可能性があります。
不適切でも直ちに違法とは限らない
今回の提言を理解するうえで重要なのが、「不適切な土地利用」と既存法令に違反する土地利用を区別することです。
資料では、周辺地域に悪影響を生じさせるような土地利用であっても、土地利用関連法では必ずしも禁止されていないものが存在すると指摘されています。
つまり、周辺地域にとって問題のある利用だからといって、直ちに現在の法律に違反するとは限りません。
ここに土地利用規制の難しさがあります。
既存の個別法で明確に規制できる行為であれば、その法律に基づいて対応できます。
問題となるのは、個別法による規制には該当しないものの、周辺地域への悪影響が生じているようなケースです。
今回の提言では、こうした領域を法規制の「隙間」として捉えています。
土地利用基本計画に行為を明示する
提言では、この問題への対応策として、国土利用計画法に基づく土地利用基本計画を活用する方向性が示されています。
具体的には、土地利用基本計画において「不適切な土地利用」に該当する行為を明示することで、都道府県による指導監督の根拠とし、国土利用計画法に基づく指導監督を可能にすべきとしています。
ここが今回の提言の大きなポイントです。
単に「望ましくない土地利用に注意してください」と求めるのではありません。
どのような行為が不適切な土地利用に当たるのかを明確にし、それを行政による対応につなげようとしています。
なぜ行為の明示が重要なのか
行政が土地利用について指導監督するのであれば、どのような行為が対象になるのかを明確にすることが重要です。
土地所有者の立場からすれば、自分の土地利用が行政による指導監督の対象になるかどうかを事前に判断できなければ、事業計画を立てにくくなります。
一方、行政側から見ても、対象となる行為が明確でなければ対応が難しくなります。
そのため、「不適切な土地利用」という抽象的な言葉だけではなく、具体的にどのような行為を対象とするのかが今後の制度設計では重要になります。
なお、今回の資料では、具体的にどの行為が「不適切な土地利用」に該当するのかまでは示されていません。
この点は、今後の検討内容を確認する必要があります。
取得規制だけでは解決できない問題
今回の土地規制見直しでは、土地を取得する段階での情報把握強化が大きなテーマになっています。
しかし、取得者を把握するだけでは土地利用上の問題をすべて解決できません。
土地を取得した時点では問題のない利用目的であっても、その後に利用方法が変わる可能性があるからです。
そのため提言では、届出後に利用目的を変更した場合に再届出を求め、土地利用を継続的にモニタリングできるようにする方向性も示されています。
土地の取得段階と利用段階を切り離さず、一体として把握する考え方です。
情報把握から指導監督までつなげる
今回の提言全体を見ると、土地行政の新しい流れが見えてきます。
まず、土地取引の届出対象面積を引き下げるなどして、取得段階の情報をこれまで以上に把握します。
さらに、届出対象面積未満の土地取引情報についても国が把握し、地方公共団体へ提供する仕組みを構築する方向です。
取得後に利用目的が変われば再届出を求め、利用状況の変化を把握します。
そのうえで「不適切な土地利用」に該当する場合には、国土利用計画法に基づく指導監督につなげることが検討されています。
つまり、情報を集めるだけではなく、その情報を実際の行政対応に結び付ける仕組みが重要になります。
都道府県の役割が大きくなる可能性
提言では、「不適切な土地利用」に該当する行為を明示することで、都道府県による指導監督の根拠とすることが示されています。
土地の利用状況は地域によって大きく異なります。
全国一律の仕組みだけではなく、実際の土地利用を把握しやすい地方公共団体が一定の役割を担うことには意味があります。
さらに資料では、国、都道府県、市町村がそれぞれの役割に応じて分担し、連携体制を構築して重層的に対応すべきとしています。
今後の土地行政では、国だけが規制するのではなく、国と地方公共団体が情報を共有しながら対応する仕組みが重要になりそうです。
企業は利用段階の法令確認が重要になる
企業にとっても、この方向性は無関係ではありません。
土地取得時には、所在地や面積、都市計画上の規制などを確認するのが一般的です。
しかし、土地利用に対する指導監督が強化されれば、取得時だけではなく、実際に土地を利用するときの確認が一段と重要になる可能性があります。
例えば、取得後に事業計画を変更した場合には、その新しい利用方法が土地利用上の規制に抵触しないかを確認する必要があります。
さらに利用目的変更時の再届出制度が導入されれば、社内で用途変更を決定した段階から届出の要否を確認する仕組みも必要になるでしょう。
土地に関するコンプライアンスが、取得時の確認から保有期間中の管理へ広がる可能性があります。
私有財産とのバランスも重要になる
土地は私有財産です。
そのため、行政が土地の利用方法についてどこまで指導監督できるようにするのかは慎重な制度設計が求められます。
周辺地域への悪影響を防ぐ必要性がある一方で、何を「不適切」と判断するのかが曖昧であれば、土地所有者にとって予見可能性が低くなります。
だからこそ、提言が「不適切な土地利用」に該当する行為を明示するという方向を示していることが重要です。
規制を強化するのであれば、その対象をどこまで具体的に定めるのかが今後の大きな論点になるでしょう。
まだ具体的な規制内容は決まっていない
今回の資料は提言段階です。
「不適切な土地利用」に該当する具体的な行為や、都道府県がどのような方法で指導監督するのかなど、詳細な制度内容は示されていません。
したがって、現時点で特定の土地利用が新たに禁止されたと考えるべきではありません。
国土交通省は今回の提言を受け、国土利用計画法など関連法の見直しも視野に入れ、具体的な制度や施策の検討を進める予定です。
今後は「不適切な土地利用」の具体的な定義と、行政が行使できる権限の内容に注目する必要があります。
結論
今回の提言では、土地規制の「隙間」に対応するため、「不適切な土地利用」に該当する行為を土地利用基本計画に明示し、国土利用計画法に基づく指導監督を可能にする方向性が示されています。
重要なのは、問題のある土地利用がすべて現在の法律で禁止されているわけではないという点です。
そこで、土地取引の情報把握、利用目的変更時の再届出、継続的なモニタリング、そして不適切な土地利用への指導監督を組み合わせることが検討されています。
企業にとっても、土地を取得できるかどうかだけでなく、その土地をどのように利用するのかまで継続して確認することが重要になる可能性があります。
今後の制度設計では、「不適切な土地利用」をどこまで具体的に定義するのかが最大の注目点の1つになるでしょう。
参考
企業実務 2026年10月号 土地の取得・利用に関する規制の見直しを求める提言がまとめられる