リゾート会員権を保有している人が亡くなれば、その会員権が相続財産になることがあります。
そこで問題になるのが、相続税を計算するときに会員権をいくらで評価するのかという点です。
500万円で購入した会員権だから500万円。
現在の中古価格が300万円だから300万円。
このように単純に決められるとは限りません。
特にリゾート会員権には共有制と預託制があり、同じようにホテルを利用できる会員権でも、法的な権利の中身が違います。
相続税評価を考えるときには、まず自分が持っている会員権がどのような財産なのかを確認する必要があります。
購入価格と相続税評価額は同じとは限らない
リゾート会員権を相続するとき、最初に思い浮かぶのが購入時の価格でしょう。
例えば親が20年前に500万円で購入した会員権なら、500万円の財産として相続するように感じます。
しかし、財産の価値は時間とともに変化します。
施設が古くなれば中古価格が下がることがあります。
反対に、人気施設なら需要が高まり価格が上昇することもあります。
参考記事では、中古会員権の8月の平均価格が404万円となり、前年同月比24%上昇したことが紹介されています。
購入したときの価格だけでは、現在の財産価値を判断できないのです。
まず共有制か預託制かを確認する
リゾート会員権の相続税評価を考えるうえで重要なのが、会員権の種類です。
参考記事では、大きく共有制と預託制の2種類が紹介されています。
共有制では、会員がホテルなどの土地や建物の一部を所有します。
一方、預託制では運営会社などへお金を預け、その対価として施設を利用する権利を得ます。
実際にホテルを利用するときには大きな違いを感じない場合でも、財産として見れば内容は異なります。
そのため、相続税評価でも権利の内容を確認する必要があります。
共有制では不動産部分が含まれる
共有制の特徴は、ホテルなどの不動産について持ち分を所有していることです。
つまり、相続する財産の中に土地や建物に関する権利が含まれます。
そのため、単に会員権の中古市場価格だけを見ればよいとは限りません。
どの土地や建物について、どの程度の持ち分を所有しているのかを確認する必要があります。
相続によってその持ち分を引き継ぐ場合には、不動産としての評価が関係してきます。
共有制という言葉のとおり、ホテルを他の会員と共有して所有していることが税務上も重要になるのです。
土地と建物では評価方法が異なる
共有制の会員権に土地や建物の持ち分が含まれている場合、その内容を分けて考える必要があります。
相続税では、土地と建物はそれぞれ一定の評価方法によって評価します。
そして、対象となる不動産全体の評価額に会員が所有している持ち分割合を反映させることが基本的な考え方になります。
例えばホテル全体を所有しているわけではなく、そのうちのごく一部の持ち分を所有しているのであれば、その持ち分に対応する価値を考えることになります。
したがって、共有制の会員権を相続するときには、不動産の所在地や持ち分割合などの資料を確認することが重要です。
預託制には不動産の持ち分がない
預託制では、基本的に会員自身がホテルの土地や建物を所有する仕組みではありません。
そのため、共有制と同じように土地や建物の持ち分を相続するわけではありません。
代わりに確認する必要があるのが、預託金や施設を利用する権利などです。
預託した金額はいくらなのか。
返還を受けられる権利があるのか。
現在どのような条件になっているのか。
会員資格にはどの程度の取引価値があるのか。
こうした権利の内容を確認する必要があります。
預託制だから価値がないという意味ではありません。
不動産とは異なる種類の財産として考える必要があるということです。
中古市場がある会員権では取引価格も重要になる
リゾート会員権には中古市場があります。
施設や会員権の種類によっては、実際の売買価格を確認できる場合があります。
例えば同じ種類の会員権が中古市場で300万円前後で取引されていれば、その価格は現在の経済的価値を考えるうえで重要な情報になります。
一方で、売り希望価格がそのまま実際の成約価格とは限りません。
300万円で売りに出されていても、実際には250万円で成約することも考えられます。
相続税評価を考える際には、単にインターネットなどで表示されている価格を見るだけではなく、会員権の内容と実際の取引状況を確認することが大切です。
客室のグレードなどでも価値は変わる
同じ施設の会員権だからといって、すべて同じ価値とは限りません。
利用できる客室のグレード。
年間の利用可能日数。
系列施設を利用できる範囲。
予約条件。
こうした違いによって中古価格が変わります。
相続する会員権を評価するときにも、単に施設名だけで判断することはできません。
どの種類の会員権なのかを特定する必要があります。
同じリゾート施設の会員権でも、権利内容によって財産価値が大きく違う可能性があります。
年会費が高い会員権でも評価額がゼロとは限らない
相続人からすると、毎年年会費がかかる会員権は負担に感じることがあります。
そのため、維持費がかかるから財産価値はないと考えたくなるかもしれません。
しかし、維持費があることと財産価値がないことは別です。
中古市場で売買できるのであれば、一定の経済的価値がある可能性があります。
例えば年間10万円の維持費が必要でも、中古市場で300万円で取引されている会員権なら、単純に価値がゼロとは考えにくいでしょう。
負担がある資産でも、売却可能な価値があれば相続財産として確認する必要があります。
売却できる価格と税務上の評価は区別する
リゾート会員権を考えるときには、売却価格と相続税評価額を混同しないことも大切です。
売却価格は、実際の中古市場で買い手と売り手が合意する価格です。
一方、相続税評価額は、相続税を計算するために税務上のルールに基づいて求める価額です。
両者が近い場合もあれば、異なる場合もあります。
特に共有制では不動産の評価が関係するため、市場での会員権価格だけでは判断できない場合があります。
相続税を考える場合には、税務上の評価と実際の換金価値を分けて考えることが重要です。
相続が発生してから調べると大変になる
リゾート会員権は、預金のように残高証明書を見ればすぐ価値が分かる財産ではありません。
契約書や会員証。
不動産の持ち分に関する資料。
預託金に関する資料。
運営会社の規約。
名義変更に関する書類。
こうした資料を確認する必要が出てくることがあります。
親が亡くなった後、相続人が初めて会員権の仕組みを調べると、権利内容を把握するだけでも時間がかかります。
長期間保有する会員権だからこそ、元気なうちに契約関係の資料を整理しておくことが大切です。
結論
リゾート会員権の相続税評価を考えるときには、購入価格だけで判断することはできません。
まず確認したいのが、その会員権が共有制なのか預託制なのかです。
共有制ではホテルなどの土地や建物の持ち分が含まれるため、不動産としての評価が関係します。
預託制では、不動産の持ち分ではなく、預託金や施設利用に関する権利などの内容を確認する必要があります。
さらに中古市場で売買されている会員権なら、現在の取引状況も財産価値を把握するうえで重要になります。
大切なのは、リゾート会員権を単なるホテルの割引制度だと考えないことです。
その中には不動産や預託金、利用権など、さまざまな財産上の権利が含まれている可能性があります。
相続が発生してから慌てて調べるのではなく、保有している段階で会員権の種類、権利内容、現在の価値、必要な書類を整理しておくことが、将来の相続をスムーズにするために重要です。
参考
日本経済新聞 2026年9月26日朝刊 ＜ステップアップ＞リゾート、会員権で身近に ホテル代高騰で割安感
日本経済新聞 2026年9月26日朝刊 共有制、取得後に税負担