築古マンションを探していると、立地や広さ、価格の条件が非常によいにもかかわらず、旧耐震基準という物件に出会うことがあります。
新築や築浅マンションに比べて価格が抑えられていることもあり、購入候補に入れるか迷う人もいるでしょう。
旧耐震基準だから直ちに購入してはいけないと考えるのは単純すぎます。
一方、価格が安いからという理由だけで耐震性を確認せず購入するのも危険です。
重要なのは、旧耐震という分類だけではなく、そのマンションが現在どの程度の耐震性能を持ち、必要な対策をどこまで実施しているのかを確認することです。
まず建築確認の時期を確認する
一般に旧耐震基準と呼ばれるのは、1981年6月1日に新耐震基準が施行される前の基準です。
ここで注意したいのは、マンションの完成年月だけでは判断できないことです。
建築確認を受けてから建物が完成するまでには時間がかかります。
そのため1981年以降に完成したマンションでも、建築確認の時期によっては旧耐震基準で設計されている可能性があります。
購入を検討するときには、広告に記載された築年月だけでなく、どの耐震基準が適用された建物なのかを確認することが出発点になります。
旧耐震は現在の耐震性そのものを示す言葉ではない
旧耐震基準という言葉は、その建物が建築された当時に適用されていた基準を示すものです。
現在の建物が実際にどの程度の耐震性能を持っているのかを、その言葉だけで判断できるわけではありません。
旧耐震基準で建てられた後に耐震診断を行い、必要な改修を実施しているマンションもあります。
反対に耐震診断を行っておらず、現在の耐震性能について十分な情報がないマンションもあります。
したがって旧耐震マンションでは、建築当時の基準から一歩進んで、現在の状態を確認する必要があります。
耐震診断を実施しているか
購入前に確認したい重要な項目が耐震診断です。
耐震診断では、既存建物について構造や劣化状況などを調べ、耐震性能を確認します。
旧耐震マンションで耐震診断を実施しているのであれば、まずその結果を確認します。
診断を実施したという事実だけでは十分ではありません。
どのような結果だったのか、その結果を受けて管理組合がどのような対応を決めたのかまで見る必要があります。
耐震診断は、現在の建物状態を考えるための出発点です。
耐震改修が実施されているか
耐震診断によって改修が必要と判断された場合、次に確認したいのが耐震改修です。
耐震改修には建物の状況に応じてさまざまな方法があります。
重要なのは、必要とされた対策が実際に行われたかどうかです。
耐震改修済みであれば、いつ、どのような工事を実施したのかを確認します。
診断後に改修していない場合には、その理由も確認する必要があります。
費用の問題なのか、管理組合で合意形成できていないのか、それとも別の対応を検討しているのかによって意味が違います。
耐震改修には多額の費用がかかることがある
マンション全体の耐震改修は、一般的な住戸内リフォームとは規模が違います。
工事内容によっては多額の資金が必要になります。
修繕積立金だけで賄えなければ、積立金の引き上げ、一時金、借り入れなどが問題になる可能性があります。
したがって、耐震性を確認するときには建物だけでなく管理組合の財政も見る必要があります。
今後耐震改修を予定しているマンションなら、工事費をどのように準備する計画なのかを確認することが重要です。
総会議事録から管理組合の姿勢を見る
耐震問題について管理組合がどのように考えているかを知るうえで役立つのが総会議事録です。
例えば耐震診断の実施について議論している場合があります。
診断結果を受けた改修方法や費用負担について話し合っていることもあります。
何年も同じ問題が議論されているのに具体的な対応が進んでいない場合には、その理由を確認したいところです。
築古マンションでは、建物そのものだけでなく、問題が発生したときに管理組合が対応できるかも重要になります。
長期修繕計画との関係を見る
耐震改修だけを単独で考えることもできません。
築古マンションでは通常の大規模修繕や給排水設備の更新など、ほかにも多額の工事が予定されている可能性があります。
耐震改修と大規模修繕が近い時期に重なれば、管理組合の財政負担は大きくなります。
長期修繕計画を確認し、今後どのような工事が予定されているのか、その中で耐震改修をどのように位置付けているのかを見る必要があります。
建物の安全性と資金計画を一体で考えることが重要です。
住宅ローンや税制への影響も確認する
旧耐震マンションでは、建物そのものの安全性だけでなく、購入時の資金計画にも注意が必要です。
物件の耐震性などによっては、住宅ローンや住宅ローン減税などで確認すべき条件が生じる場合があります。
住宅ローン減税では、古い住宅について一定の耐震性が求められるケースがあります。
減税を受けられることを前提に購入予算を組んでいる場合には、契約前に適用条件を確認しておくことが重要です。
購入後に条件を満たさないことが分かれば、家計への影響が生じます。
将来の売却も考える
自分自身が旧耐震を気にしなくても、将来の買主が同じように考えるとは限りません。
売却時には耐震性について説明を求められる可能性があります。
そのとき、耐震診断の結果や耐震改修の履歴を示せるかどうかは重要な情報になります。
築古マンションでは、購入時の価格だけでなく、将来自分が売却するときにどのような資料を提示できる物件なのかという視点も必要です。
価格の安さには理由がある可能性を考える
旧耐震マンションは、同じ地域の新しいマンションより価格が安いことがあります。
その価格差は購入者にとって魅力です。
しかし、単純に割安と判断するのではなく、なぜ安いのかを考える必要があります。
築年数だけが理由なのか。
耐震改修など将来の負担が意識されているのか。
住宅ローンや将来の売却などが価格に影響しているのか。
安さとリスクを分けずに考えることが大切です。
結論
旧耐震マンションだからという理由だけで、購入の可否を一律に判断することはできません。
重要なのは、旧耐震という言葉の先にある現在の建物状態を確認することです。
まず適用された耐震基準を確認し、旧耐震であれば耐震診断を実施しているか、その結果はどうだったのか、必要な耐震改修を実施しているかを確認します。
さらに今後改修が必要なら、その費用を管理組合が準備できるのか、長期修繕計画や修繕積立金まで見る必要があります。
住宅ローンや税制、将来の売却への影響も含めて考えることが重要です。
旧耐震という一つの言葉だけで判断するのではなく、診断、改修、管理、財政という複数の資料からそのマンションの現在と将来を見ることが大切なのです。
参考
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 築古物件購入の落とし穴
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 中古物件価格を大きく左右