築古マンションを住宅ローンで購入するとき、住宅ローン減税を利用できると考えて資金計画を立てる人も多いでしょう。
住宅ローン減税を利用できれば、一定の要件のもとで所得税などの負担を軽減できます。
しかし、中古マンションならどの物件でも自動的に対象になるわけではありません。
特に築年数の古いマンションでは、耐震性について確認が必要になる場合があります。
購入後に住宅ローン減税を利用できないことが分かれば、当初想定していた家計負担が変わってしまいます。
築古マンションでは売買契約を結ぶ前に、住宅ローン減税の適用条件まで確認することが重要です。
住宅ローン減税とは何か
住宅ローン減税は、一定の条件を満たして住宅を取得し、住宅ローンを利用した場合に税負担を軽減する制度です。
住宅購入では長期間にわたってローンを返済するため、減税を受けられるかどうかは家計に影響します。
そのため物件価格や住宅ローン金利を比較するときに、住宅ローン減税による負担軽減まで含めて計算する人もいます。
ただし、制度を利用するには住宅、借入金、居住などについて一定の要件を満たす必要があります。
中古住宅では建物の状況も重要になります。
築年数だけで判断する制度ではない
以前の中古住宅の住宅ローン減税では、建築後の経過年数が重要な条件となっていた時期がありました。
そのため現在でも、築20年や築25年を超えると住宅ローン減税を利用できないと思っている人がいるかもしれません。
しかし、現在の制度を考えるときには築年数だけを見るのでは不十分です。
特に古い住宅では、一定の耐震性を満たしているかどうかが重要になります。
築年数という数字だけで減税の可否を決めつけず、その物件が制度上の要件を満たすかを個別に確認する必要があります。
1981年以前の建物では耐震性を確認する
築古マンションで特に注意したいのが、1981年以前に建築された住宅です。
提示された記事では、住宅ローン減税について1981年12月31日以前に建築された住宅の場合、耐震性について一定の基準を満たす必要があると指摘されています。
ここで重要なのは、耐震基準を考える際の1981年6月という境目と、住宅ローン減税上確認する建築時期の基準を混同しないことです。
建築基準上の旧耐震と新耐震の区分と、税制上の適用要件は同じ話ではありません。
築古マンションでは、建物の安全性と税制上の要件をそれぞれ確認する必要があります。
耐震性をどのように確認するのか
古いマンションだからといって、直ちに住宅ローン減税の対象外になるとは限りません。
一定の耐震基準を満たしていることを必要な方法で確認できれば、対象となる可能性があります。
そのため購入を検討する段階で、仲介事業者などを通じて耐震関係の資料があるか確認することが重要です。
耐震診断を実施しているか。
耐震改修を行っているか。
税制上必要となる証明を取得できるのか。
こうした点を契約前に確認しておけば、購入後に想定外の問題が判明するリスクを減らせます。
耐震診断をしただけでは十分とは限らない
注意したいのは、耐震診断を実施したという事実だけで住宅ローン減税の適用が自動的に決まるわけではないことです。
重要なのは、制度上求められる耐震性を満たしていることを確認できるかどうかです。
診断結果によっては耐震改修が必要になることもあります。
さらに税制上どのような書類が必要になるのかも確認しなければなりません。
築古マンション購入では、
耐震診断済みだから大丈夫
というところで確認を終えず、住宅ローン減税の要件を満たすことを証明できるかまで確認することが重要です。
減税を前提に購入予算を増やさない
住宅ローン減税によって税負担が軽くなると考えると、その分だけ住宅購入に使えるお金が増えたように感じることがあります。
しかし、減税を受けられるか確認する前に、その金額を前提として購入予算を決めるのは慎重に考える必要があります。
築古マンションでは耐震要件以外にも、住宅ローン減税について確認すべき条件があります。
購入予定者自身の所得や借入期間、床面積などによっても制度の適用関係が変わる可能性があります。
まず制度を利用できるかを確認し、そのうえで家計への効果を考えることが大切です。
購入価格の安さと減税の有無を一緒に考える
例えば築古マンションが築浅マンションより500万円安かったとします。
価格差だけを見れば築古物件に魅力があります。
しかし、築浅物件では住宅ローン減税を利用でき、築古物件では条件を満たさず利用できないとすれば、実質的な負担差は購入価格の500万円だけではありません。
反対に築古マンションでも要件を満たし、住宅ローン減税を利用できるのであれば、購入価格の安さと税負担軽減の両方を考えることができます。
物件価格だけでなく、税金を含めた総負担で比較することが重要です。
住宅ローンが借りられることと減税は別問題
住宅ローンを借りられたから、住宅ローン減税も当然利用できると思わないよう注意が必要です。
金融機関が住宅ローンを融資する際の審査と、税制上の住宅ローン減税の要件は別のものです。
金融機関から融資を受けられても、税制上の条件を満たさなければ減税を利用できない可能性があります。
住宅ローンの事前審査に通ったことだけで安心せず、税制については別に確認する必要があります。
契約前の確認が重要になる
住宅ローン減税の問題で特に避けたいのは、購入後に初めて対象外だと分かることです。
売買契約を締結し、住宅ローンを実行した後では、物件そのものを簡単に変更することはできません。
そのため築古マンションでは、物件選びの段階から税制上の適用条件を確認しておくことが重要です。
不明な点がある場合には、税務署や税理士など専門家に確認することも選択肢になります。
築年数の古い物件ほど、契約前の確認に時間を使う意味があります。
税制は購入時点の制度を確認する
住宅ローン減税は税制改正によって内容が変わることがあります。
対象となる住宅、借入限度額、控除期間などについて、過去に利用した人と現在購入する人で条件が同じとは限りません。
インターネット上には過去の制度を前提とした情報も残っています。
そのため実際に築古マンションを購入するときには、購入する年に適用される制度を確認することが重要です。
古い記事や過去の購入経験だけで判断しないよう注意が必要です。
結論
築古マンションでも住宅ローン減税を利用できる可能性はありますが、どの物件でも自動的に対象になるわけではありません。
特に古いマンションでは、一定の耐震性を満たしているかどうかが重要になる場合があります。
購入前には築年月だけを見るのではなく、耐震診断や耐震改修の状況、必要な証明書類を用意できるかまで確認することが大切です。
また、住宅ローンを借りられることと住宅ローン減税を利用できることは別の問題です。
減税を前提として購入予算を決める前に、対象になることを確認する必要があります。
築古マンションでは物件価格、修繕費、住宅ローンだけでなく、税制まで含めて総額で考えることが重要なのです。
参考
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 築古物件購入の落とし穴
日本経済新聞 2026年9月19日 朝刊 中古物件価格を大きく左右