企業は本業とは別に、多くの土地や建物を保有していることがあります。
本社ビル。
工場跡地。
社員寮。
社宅。
研修施設。
物流施設。
店舗用地。
長い歴史を持つ企業ほど、過去に取得した不動産を数多く保有している場合があります。
こうした不動産の中には、現在の時価が帳簿上の金額を大きく上回っているものがあります。
一方、本業では十分に利用されていない土地や建物もあります。
アクティビストは、このような企業を見ると、
本当に会社がこの不動産を持ち続ける必要があるのか
と考えます。
不動産そのものが問題なのではありません。
本業と関係の薄い資産に多額の資本を置いたままにしていることが、企業価値を低下させていないかが問われるのです。
含み益とは何か
企業が保有する不動産を考えるときに重要なのが含み益です。
たとえば会社が数十年前に土地を10億円で取得したとします。
その土地が帳簿上も10億円程度で計上されている一方、現在の時価が100億円になっている場合があります。
単純化すると90億円の価値上昇が生じています。
しかし土地を売却していないため、その90億円が売却益として実現しているわけではありません。
このように資産の時価が帳簿上の価額を上回っている状態を、一般に含み益があると表現します。
長期間保有している土地が多い企業では、大きな不動産含み益を抱えている場合があります。
なぜ帳簿だけでは分からないのか
企業の財務諸表を見るだけでは、不動産の現在価値を完全には把握できないことがあります。
特に昔から保有している土地では、取得した当時の価格と現在の市場価格が大きく異なる場合があります。
たとえば都心部の土地を数十年前に取得していれば、現在の時価が大幅に上昇している可能性があります。
そのためアクティビストが企業を分析するときには、利益や現預金だけではなく、どのような不動産を持っているかにも注目します。
所在地。
面積。
利用状況。
帳簿価額。
推定される時価。
こうした情報から、会社の中に眠っている資産価値を分析します。
遊休不動産とは何か
企業が保有する不動産の中には、本業で十分に活用されていないものがあります。
これを遊休不動産と呼ぶことがあります。
たとえば工場を閉鎖した後の土地を、そのまま保有している場合があります。
社員寮として使っていた建物がほとんど利用されなくなっている場合もあります。
事業再編によって不要になった倉庫や事務所が残ることもあります。
不動産を保有しているだけでも費用がかかります。
固定資産税。
修繕費。
管理費。
保険料。
警備費。
こうした費用が継続的に発生します。
収益を生まない不動産であれば、資産を保有しながら費用だけを負担している状態になることがあります。
本社ビルも例外ではない
本社ビルは会社の象徴でもあります。
そのため売却対象になりにくい資産のように見えます。
しかしアクティビストは、本社ビルについても経済合理性から考えることがあります。
たとえば都心の一等地に時価1000億円の本社ビルを所有している会社があるとします。
その会社が本当に1000億円の不動産を保有して本社として利用する必要があるのか。
ビルを売却して賃貸オフィスへ移転した方が効率的ではないか。
売却資金を成長投資へ使った方が企業価値を高められないか。
こうした問いが出てきます。
本社として使っているから保有するのが当然とは限らないわけです。
不動産と資産効率の関係
企業は株主や金融機関などから調達した資金をさまざまな資産に変えて事業を行います。
工場。
機械。
在庫。
現預金。
不動産。
こうした資産を使って利益を生み出します。
重要なのは、資産をどれだけ持っているかではありません。
保有する資産からどれだけ利益を生み出しているかです。
たとえば時価1000億円の土地を持っていても、本業の利益にほとんど貢献していないのであれば、
1000億円という資本をもっと有効に利用できないか
という議論になります。
財務的に価値の高い資産を持つことと、その資産を効率的に利用していることは別問題なのです。
不動産を売却すると何が起きるのか
企業が不要な不動産を売却すると、土地や建物という固定された資産を現金に変えることができます。
たとえば帳簿価額100億円の土地を500億円で売却したとします。
単純化すれば、500億円の資金が会社に入ります。
帳簿価額との差額から売却に伴う費用などを調整したものが、会計上の売却益につながります。
重要なのは、一時的な売却益だけではありません。
会社は500億円という資金を別の用途へ振り向けられるようになります。
成長事業へ投資する。
企業買収を行う。
研究開発を増やす。
借入金を返済する。
増配する。
自社株買いを行う。
不動産に固定されていた資本を、より高い価値を生み出す場所へ移せる可能性があります。
アセットライト化とは何か
不動産を売却して資産を軽くする経営を、アセットライト化という考え方で説明することがあります。
アセットは資産、ライトは軽いという意味です。
企業が土地や建物などを大量に所有するのではなく、必要に応じて賃借したり外部サービスを利用したりします。
たとえば自社所有の物流施設を売却し、その後は賃借して利用する方法があります。
店舗の土地や建物を売却し、賃料を支払って営業を続ける方法もあります。
資産を売却しても事業そのものをやめる必要はありません。
所有から利用へ切り替えることで、固定されていた資本を別の用途へ振り向ける考え方です。
売却して借り直す方法もある
不動産を売却した後も同じ建物を利用する方法があります。
代表的なのがセールアンドリースバックです。
企業が自社所有の不動産を投資家などへ売却します。
その後、買い手と賃貸借契約を結び、同じ不動産を引き続き使用します。
これにより事業を継続しながら、不動産に固定されていた資金を回収できます。
一方で、売却後は賃料を支払わなければなりません。
長期間利用するのであれば、保有を続けた方が有利な場合もあります。
そのため売却すれば必ず資本効率が改善するとは限りません。
なぜアクティビストは不動産売却を要求するのか
アクティビストが不動産売却を求める最大の理由は、資本配分を変えられるからです。
たとえば企業が2000億円相当の非中核不動産を持っているとします。
一方、本業の成長投資が不足しているとします。
この場合、
2000億円の不動産を持ち続けるより、その一部を売却して本業へ投資した方がよいのではないか
という議論が生まれます。
有望な投資先がなければ、株主へ還元するという選択肢もあります。
特に本業との関係が薄い不動産を大量に保有している企業では、資産売却やアセットライト化がアクティビストから提案される可能性があります。
不動産会社では判断が違う
ここで重要なのは、不動産を持っている会社がすべて問題になるわけではないことです。
不動産会社であれば、土地や建物そのものが事業の中心です。
ホテル会社がホテルを保有することにも事業上の合理性がある場合があります。
製造業でも工場の土地は生産活動に必要です。
問題になるのは、
その不動産が本業に必要なのか
その会社が所有する必要があるのか
保有することで十分な収益や戦略的価値を生み出しているのか
という点です。
同じ土地でも、会社によって保有する意味は異なります。
不動産を売れば必ず正解ではない
アクティビストから不動産売却を要求されても、企業側が必ず応じるべきとは限りません。
土地価格が将来上昇する可能性があります。
事業拡大に必要な土地かもしれません。
工場の隣接地で、将来の増設に必要になる可能性もあります。
賃借に切り替えることで長期的なコストが増える場合もあります。
さらに、売却すれば一度手放した土地を簡単には取り戻せません。
したがって不動産売却では、短期的な現金化だけではなく、長期的な事業戦略まで考える必要があります。
経営陣には保有する理由が求められる
企業側に求められるのは、
昔から持っている土地だから売らない
という説明ではありません。
なぜこの不動産を保有しているのか。
事業にどのような価値を生み出しているのか。
売却した場合と保有した場合では、どちらが企業価値を高められるのか。
将来どのように利用する予定なのか。
こうした点を説明する必要があります。
アクティビストが企業の不動産に注目することで、経営陣には事業だけでなく保有資産についても合理的な資本配分が求められるようになります。
結論
アクティビストが不動産を多く持つ会社を狙うのは、土地や建物そのものが問題だからではありません。
注目しているのは、その不動産に固定されている資本です。
昔取得した土地には大きな含み益があるかもしれません。
使われていない遊休不動産が残っているかもしれません。
本業との関係が薄い不動産に多額の資本が置かれている可能性もあります。
そのような資産を売却すれば、資金を成長事業へ再投資できます。
M&Aや研究開発にも使えます。
有望な投資先がなければ、増配や自社株買いによって株主へ還元することもできます。
ただし、不動産を売却すれば必ず企業価値が高まるわけではありません。
重要なのは、
なぜこの不動産を自社が所有する必要があるのか
という問いに答えられることです。
これまで企業にとって不動産は、持っているだけで安心できる資産という面がありました。
しかし資本効率が重視される経営では、資産は保有すること自体ではなく、どれだけ価値を生み出しているかが問われます。
アクティビストによる不動産売却要求は、会社の土地を売るかどうかという話だけではありません。
企業が持つ一つ一つの資産について、本当にその会社が保有することが企業価値向上につながっているのかを問い直す要求なのです。
参考
日本経済新聞 2026年8月31日 朝刊 日本企業の準備不十分 影響強めるアクティビスト