マンションを購入すると、住宅ローン以外にも毎月支払うお金があります。
その代表が管理費と修繕積立金です。
管理費は日常的なマンション管理に使われます。
一方、修繕積立金は、将来行う大規模な修繕に備えて区分所有者が積み立てるお金です。
マンションは購入したときに完成して終わりではありません。
時間がたてば外壁、屋上、廊下、配管などが劣化します。
それらを修繕しながら数十年にわたって建物を維持していく必要があります。
そこで問題になるのが建設費の上昇です。
資材価格や人件費が上昇すれば、同じ修繕工事でも以前より多くのお金が必要になります。
その結果、購入時には月1万円だった修繕積立金が、将来も同じ金額で続くとは限りません。
新築住宅の価格上昇だけではなく、すでに購入したマンションの維持費にも建設費上昇の影響が及ぶのです。
修繕積立金とは何か
修繕積立金とは、マンションの共用部分などを将来修繕するために、区分所有者から集めて積み立てておくお金です。
マンションには、それぞれの所有者が使用する専有部分だけでなく、住民が共同で利用する共用部分があります。
例えば、
外壁
屋上
廊下
階段
エントランス
給排水設備
などです。
これらは年月がたつと劣化します。
そのたびに住民から突然数十万円、数百万円を集めるのでは大きな負担になります。
そこで毎月一定額を積み立て、将来の修繕に備えます。
住宅にとっての長期的な貯金のような役割を持っています。
管理費とは何が違うのか
修繕積立金と混同されやすいのが管理費です。
どちらもマンション購入後に毎月支払うことが多いため、同じように見えます。
しかし目的は異なります。
管理費は、マンションを日常的に管理するためのお金です。
例えば、
共用部分の清掃
管理員などの業務
共用部分の電気代
設備の点検
などに使われます。
一方、修繕積立金は将来の大きな修繕に備えるお金です。
つまり、
管理費は現在の日常管理
修繕積立金は将来の大規模修繕
のためのお金と考えると分かりやすいでしょう。
マンションを購入するときには、住宅ローンにこの二つの負担を加えて考える必要があります。
大規模修繕とは何か
マンションでは長期間使用するうちに建物のさまざまな部分が劣化します。
そこで一定の時期ごとに、まとまった修繕工事を行います。
これが大規模修繕です。
例えば外壁では、ひび割れなどが発生することがあります。
屋上やバルコニーでは防水性能が低下することがあります。
鉄部の塗装が劣化することもあります。
こうした部分を放置すれば、建物の劣化がさらに進む可能性があります。
そのため、
点検
補修
塗装
防水
設備更新
などを計画的に行います。
マンションは一度建てたら何もしなくても数十年間使えるわけではありません。
適切な修繕を繰り返すことで建物の性能を維持していく必要があります。
長期修繕計画とは何か
将来の修繕に必要なお金を考えるために重要なのが長期修繕計画です。
マンションでは、
いつごろ
どのような工事を行い
どれくらいの費用が必要になるのか
を長期間にわたって見通します。
その計画をもとに、必要となる修繕積立金を考えます。
例えば将来の修繕に合計数億円必要になると予想されるなら、それを区分所有者から長期間にわたって積み立てます。
重要なのは、長期修繕計画は一度作れば終わりではないということです。
建物の劣化状態や工事価格が変われば、計画も見直す必要があります。
特に建設費が大きく上昇した場合には、以前の計画で想定した工事費では足りなくなる可能性があります。
建設費が上がるとなぜ修繕積立金に影響するのか
大規模修繕には大量の資材と人手が必要です。
例えば外壁を修繕する場合には、補修材料や塗料などが必要です。
足場を設置するための費用もかかります。
さらに実際に工事をする職人が必要です。
そのため工事費は、
資材費
人件費
運搬費
設備費
などの影響を受けます。
これらが上昇すれば、同じマンションで同じような修繕をしても工事費が高くなります。
例えば10年前には1億円でできると見込んでいた工事が、実際に行う時点では1億5000万円必要になることも考えられます。
しかし、積み立てている金額が1億円しかなければ5000万円不足します。
この不足分をどこかで補わなければなりません。
修繕積立金が値上げされる理由
将来の修繕費に対して積立金が不足すると、管理組合は対応を検討する必要があります。
代表的な方法の一つが修繕積立金の引き上げです。
例えば毎月1万円を積み立てていたものを、将来の工事費を考えて毎月1万5000円に変更するということです。
マンション購入者から見ると、毎月の住宅費が5000円増えます。
住宅ローンの返済額が変わらなくても、住居費全体は上昇します。
つまり建設費の上昇は、新しく住宅を購入する人だけの問題ではありません。
すでにマンションを所有している人にも、修繕積立金を通じて影響する可能性があります。
一時金が必要になる場合もある
修繕積立金が不足した場合、毎月の積立額を増やす以外の対応が必要になることもあります。
例えば大規模修繕の時期に、区分所有者から一時的にまとまったお金を集める方法です。
仮に5000万円不足し、100戸のマンションで均等に負担すると単純計算では1戸当たり50万円になります。
実際の負担方法はマンションによって異なりますが、突然まとまった負担が発生すれば家計への影響は大きくなります。
そのため、修繕費が不足してから対応するのではなく、長期修繕計画を定期的に見直し、必要な積立額を確保しておくことが重要です。
購入時の修繕積立金が安ければ得とは限らない
マンションを比較するとき、毎月の修繕積立金が安い物件は魅力的に見えます。
例えば、
マンションAは月1万円
マンションBは月2万円
なら、Aの方が毎月1万円安くなります。
しかし、Aの方が本当に経済的とは限りません。
将来必要になる修繕費に対して積立額が少なすぎれば、後から大幅に引き上げられる可能性があります。
一方、Bでは将来の修繕を考えて早い段階から多めに積み立てているのかもしれません。
重要なのは、
現在の修繕積立金が安いか
ではなく、
将来必要になる修繕費に対して十分な金額を積み立てられているか
ということです。
段階的に値上げする方式もある
マンションによっては、購入当初の修繕積立金を低めに設定し、その後段階的に引き上げる方式があります。
購入直後の負担が小さいため、新築マンションを購入するときには魅力的に見える場合があります。
しかし将来、
1万円
1万5000円
2万円
というように負担が増えていく可能性があります。
住宅ローンを35年間返済する計画を立てるのであれば、修繕積立金についても現在の金額だけを見るのではなく、将来どのように変わる予定なのかを確認する必要があります。
購入時の住宅費をそのまま35年間の住宅費として計算してしまうと、将来の家計負担を過小評価する可能性があります。
中古マンションでは積立状況を確認する
中古マンションを購入する場合には、建物そのものだけでなく管理組合の修繕資金についても確認することが重要です。
例えば、
長期修繕計画があるか
修繕積立金はいくらあるか
過去にどのような大規模修繕を行ったか
今後どのような工事を予定しているか
積立金の値上げ予定があるか
などです。
室内がきれいにリフォームされていても、マンション全体の修繕資金が不足していれば、購入後に負担が増える可能性があります。
マンションでは自分の部屋だけを見て購入判断をすることはできません。
建物全体の維持管理状況を見る必要があります。
大工や職人不足も修繕費に影響する
大規模修繕費が上昇する要因は資材価格だけではありません。
工事を行う人の不足も重要です。
マンションの修繕には、
塗装
防水
設備
電気
配管
など、さまざまな職人が必要です。
建設業の人手不足が進めば、人材を確保するための人件費が上昇します。
工事を依頼したくても、すぐに施工会社を確保できない可能性もあります。
つまり、住宅を長く使うためには、
修繕するお金
だけでなく、
修繕する人
も必要です。
新築不足時代の建設人材不足は、既存マンションの維持にも影響する問題なのです。
修繕を先送りすると別の問題が起こる
修繕費が高くなったからといって、必要な工事をいつまでも延期できるとは限りません。
建物の劣化を放置すると、さらに大きな修繕が必要になる可能性があります。
例えば小さなひび割れを放置し、そこから雨水が侵入すれば、建物内部まで傷む可能性があります。
結果として、早めに修繕した場合より多額の費用が必要になることがあります。
さらにマンションの維持管理状態は、中古住宅として売却するときの評価にも影響する可能性があります。
修繕積立金が不足し、必要な工事が長期間行われていないマンションであれば、購入希望者が将来負担を心配するからです。
修繕積立金は単なる毎月の支出ではなく、マンションの資産価値を維持するためのお金でもあります。
住宅ローンと合わせて考える
マンションを購入するときには、住宅ローンの返済可能額だけで判断しないことが重要です。
例えば住宅ローンが月12万円だったとします。
さらに、
管理費2万円
修繕積立金2万円
なら、すでに毎月16万円です。
これ以外にも税金や保険などがあります。
さらに将来、修繕積立金が3万円へ上がれば毎月17万円になります。
住宅ローンの返済額が変わらなくても住宅費は増えます。
そのため、マンション購入では、
現在払えるか
だけではなく、
修繕積立金が上昇しても払えるか
という余裕を持った資金計画が必要です。
高齢になってからの負担も考える
修繕積立金は住宅ローンを完済した後も続きます。
例えば65歳で住宅ローンを完済しても、そのマンションに住み続ける限り管理費や修繕積立金などを負担します。
しかも建物が古くなれば、大規模な設備更新が必要になる可能性があります。
その時期が年金生活と重なることもあります。
そのためマンションの購入では、現役時代の収入だけでなく、退職後も維持費を負担できるかを考える必要があります。
住宅ローンを完済すれば住居費がほぼなくなるという前提で老後資金を計算すると、実際の支出との差が大きくなる可能性があります。
結論
マンションの修繕積立金とは、将来行う大規模修繕などに備えて、区分所有者が積み立てるお金です。
マンションは建てた後も、外壁、屋上、廊下、配管などを定期的に修繕する必要があります。
そのため長期修繕計画を作り、将来必要になる工事費を見積もりながら資金を準備します。
ところが、資材価格や人件費が上昇すると、以前に想定した工事費では足りなくなる可能性があります。
その場合、修繕積立金を引き上げたり、一時的な追加負担が必要になったりすることがあります。
つまり、建設費上昇の影響を受けるのは新築住宅を購入する人だけではありません。
すでにマンションを所有している人にも、将来の修繕費を通じて影響します。
マンションを購入するときには、現在の修繕積立金が安いかどうかだけを見るべきではありません。
長期修繕計画が適切なのか、必要な資金が積み立てられているのか、将来の値上げ予定があるのかまで確認することが重要です。
中古マンションでは、室内の状態だけでなくマンション全体の修繕状況を見る必要があります。
新築住宅の供給が減り、既存住宅を長く使う時代になれば、住宅を買う価格以上に住宅を維持する費用が重要になります。
マンション購入とは自分の部屋を買うだけではありません。
建物全体を他の所有者と一緒に数十年間維持していくことでもあります。
だからこそ、住宅ローンだけではなく、将来の修繕積立金まで含めて住宅費を考える必要があるのです。
参考
日本経済新聞 2026年8月29日 朝刊 新築不足時代の住宅選び 立地や資金計画を見直し