住宅を購入するとき、多くの人が最初に考えるのが住宅ローンです。
5000万円の住宅を購入すると毎月いくら返済するのか。
その返済額を現在の家賃と比較し、払えるかどうかを判断することがあります。
しかし、住宅を所有するために必要なお金は住宅ローンだけではありません。
購入時には諸費用がかかります。
購入後には税金や保険料、マンションなら管理費や修繕積立金なども必要です。
戸建て住宅でも、屋根や外壁、給湯器などの修繕費を自分で準備しなければなりません。
さらに住宅ローンを利用すれば、借りた元本だけではなく利息も支払います。
こうした住宅を取得してから保有し続けるために必要となる費用をまとめて考えるのが、住宅の総保有コストという考え方です。
新築住宅の供給が減り、住宅価格や修繕費の上昇が問題になる時代には、毎月のローン返済額だけではなく、住宅に生涯でいくら支払うのかを見ることが重要になります。
住宅取得価格とは何か
住宅の総保有コストを考える出発点が住宅取得価格です。
例えば5000万円のマンションを購入する場合、まず5000万円という物件価格があります。
戸建て住宅なら、土地と建物を合わせた価格になります。
しかし、この金額が住宅のために最終的に支払う総額ではありません。
住宅を購入するときには、登記や住宅ローンなどに関係する諸費用が発生します。
中古住宅を仲介会社を通して購入する場合には、仲介手数料が必要になることもあります。
中古住宅なら購入直後にリフォーム費が発生する可能性もあります。
そのため、住宅の値札は総保有コストの入り口にすぎません。
住宅ローンでは利息も支払う
住宅ローンを利用する場合、金融機関から借りた金額だけを返すわけではありません。
利息も支払います。
例えば4000万円を借りたとします。
返済期間が長くなれば、毎月の返済額を抑えやすくなります。
しかし、その一方で長期間にわたって利息を支払うことになります。
金利によっても総返済額は変わります。
同じ4000万円を借りても、金利が低い場合と高い場合では最終的な支払総額が違います。
住宅広告などでは毎月の返済額が強調されることがあります。
しかし、本当に確認したいのは、
いくら借りるのか
金利はいくらか
何年間借りるのか
最終的に元利合計でいくら返すのか
という点です。
月々の負担と総返済額の両方を見る必要があります。
頭金を増やせばすべて得とは限らない
住宅ローンの借入額を減らすために、頭金を多く入れる方法があります。
頭金を増やせば借入額が減るため、一般には将来支払う利息を抑えることができます。
しかし、手元の現金をほとんど住宅購入に使ってしまうことにも注意が必要です。
住宅を購入した後には、
引っ越し
家具や家電
設備故障
修繕
教育費
など、さまざまな支出が発生する可能性があります。
中古住宅では購入後すぐに追加工事が必要になることもあります。
そのため、住宅ローンを減らすことだけを考えて手元資金を使い切るのではなく、購入後の支出に対応できる余力を残すことが重要です。
総保有コストを考えるとは、単に支払総額を小さくすることだけではありません。
必要な時期に必要な資金を準備できるようにすることでもあります。
固定資産税なども続いていく
住宅を所有すると、購入した後にも税負担があります。
代表的なのが固定資産税です。
住宅ローンを完済しても、住宅を所有している限り固定資産税などの負担は続きます。
つまり、
住宅ローン完済イコール住宅費ゼロ
ではありません。
住宅を購入するときには、ローン返済期間だけではなく、その後の老後まで考える必要があります。
例えば65歳で住宅ローンを完済しても、その住宅に90歳まで住むなら、その後25年間も住宅を維持する費用が必要です。
長寿化するほど、購入後の維持費を考える期間も長くなります。
マンションでは管理費がかかる
マンションを購入すると、一般に毎月管理費を支払います。
管理費はマンションの共用部分を維持管理するために使われます。
例えば、
共用部分の清掃
管理員などの業務
エレベーターなどの設備管理
共用部分の電気代
などがあります。
住宅ローンとは別に支払うため、マンション購入時には毎月の住宅費として合わせて考える必要があります。
例えば住宅ローン返済額が月12万円でも、管理費などを加えれば実際の毎月負担はそれ以上になります。
家賃と住宅ローン返済額だけを比較すると、住宅購入後の負担を小さく見積もってしまう可能性があります。
修繕積立金とは何か
マンションでは管理費とは別に修繕積立金を負担するのが一般的です。
マンションは時間がたつと、
外壁
屋上
廊下
配管
エレベーター
などの共用部分を修繕する必要があります。
こうした大規模な工事には多額の費用がかかります。
そこで、将来の大規模修繕に備えて区分所有者から少しずつお金を集めておくのが修繕積立金です。
重要なのは、修繕積立金が将来ずっと同じ金額とは限らないことです。
建築資材や人件費が上昇し、予定していた修繕費では不足するようになれば、修繕積立金の引き上げが必要になる場合があります。
住宅購入時の金額だけで将来の負担を決めつけないことが重要です。
戸建て住宅にも修繕費はかかる
マンションでは修繕積立金が毎月請求されるため、修繕費を意識しやすくなります。
一方、戸建て住宅では通常、毎月決まった修繕積立金を誰かに支払うわけではありません。
そのため、戸建てなら修繕積立金がなくて得だと感じるかもしれません。
しかし、住宅が傷まないわけではありません。
戸建て住宅でも、
屋根
外壁
給湯器
キッチン
浴室
トイレ
配管
エアコン
などは時間とともに劣化します。
修繕が必要になれば、所有者が自分で費用を支払います。
マンションでは半強制的に積み立てる仕組みがありますが、戸建てでは自分で積み立てなければならないという違いです。
戸建て住宅でも毎月一定額を将来の修繕費として準備する考え方が重要になります。
修繕費は購入直後から考える
住宅を購入した直後は建物や設備が新しいため、修繕費をあまり意識しないかもしれません。
しかし、住宅は長期間使用します。
例えば35歳で住宅を購入し、85歳まで住めば50年間です。
その間、給湯器やエアコンなどの設備を一度も交換しないということは考えにくいでしょう。
屋根や外壁などについても定期的な点検や修繕が必要になります。
重要なのは、
壊れてからお金を準備する
のではなく、
いつか壊れることを前提に少しずつ準備する
ことです。
住宅ローン返済中にも修繕費を積み立てられる資金計画が必要になります。
中古住宅では修繕費が早く発生することがある
中古住宅では、新築住宅以上に修繕費を意識する必要があります。
例えば築20年の住宅を購入した場合、建物や設備はすでに20年間使用されています。
購入した翌年に給湯器が故障する可能性もあります。
数年後に屋根や外壁の修繕時期が来るかもしれません。
さらに古い住宅では、耐震改修や断熱改修が必要になる場合があります。
中古住宅の価格が新築より1000万円安くても、購入直後から多額の改修費が必要になれば、実際の価格差は小さくなります。
そのため、中古住宅では購入前に建物の状態を確認し、将来の修繕時期まで見通すことが重要です。
修繕費は将来上昇する可能性がある
長期の資金計画では、現在の修繕費がそのまま続くとは限らないことにも注意が必要です。
住宅修繕には建築資材と人手が必要です。
木材や住宅設備などの価格が上昇すれば工事費も上がります。
さらに大工などの職人が不足すれば、人件費が上昇する可能性があります。
元の記事でも、住宅供給を制約する要因として建設人材の減少が指摘されています。
新築住宅だけではなく、中古住宅の修繕も人手を必要とします。
そのため、20年後に必要になる修繕を現在の工事価格だけで計算すると、資金が不足する可能性があります。
長期間住宅を所有する場合には、修繕費が上昇する可能性も考えて余裕を持たせる必要があります。
総保有コストで賃貸とも比較する
持ち家と賃貸を比較するときにも総保有コストの考え方が役立ちます。
例えば、
家賃15万円
住宅ローン返済15万円
なら、住宅を購入した方が最後に家が残るので得だと考えることがあります。
しかし、持ち家には住宅ローン以外にも費用があります。
税金、保険、管理費、修繕費などです。
一方、賃貸住宅では建物の大規模修繕は基本的に所有者側の問題ですが、そのコストが長期的には家賃へ反映される可能性があります。
つまり、持ち家と賃貸を比較するときも、
ローン返済額と家賃
だけを比べるのでは不十分です。
それぞれについて長期間にわたり実際にいくら支払うのかを見る必要があります。
住宅価格が同じでも総保有コストは違う
同じ4000万円の住宅でも、総保有コストが同じとは限りません。
例えば一方は状態の良い住宅で、しばらく大規模修繕が必要ないとします。
もう一方は築年数が古く、購入後に耐震改修や断熱改修が必要だとします。
購入価格は同じでも、後者の方が総保有コストは高くなる可能性があります。
マンションでも、
管理費
修繕積立金
駐車場代
将来の修繕計画
などによって長期的な負担は変わります。
住宅の値札が同じだから、家計への負担も同じとは限らないのです。
家を買える金額と持ち続けられる金額は違う
住宅購入で最も重要な考え方の一つが、
買えるか
と、
持ち続けられるか
を分けることです。
住宅ローンの審査に通れば、その住宅を購入できる可能性があります。
しかし、住宅ローンを返済しながら、
税金を払い
修繕費を準備し
教育費や老後資金も確保する
必要があります。
住宅ローンを限界まで借りると、突然の修繕費に対応できなくなる可能性があります。
住宅は購入した瞬間に終わる買い物ではありません。
数十年間維持し続ける商品です。
だからこそ、住宅ローンの借入可能額ではなく、住宅を長期間無理なく保有できる金額から購入予算を考える必要があります。
結論
住宅の総保有コストとは、住宅を購入する価格だけでなく、その住宅を長期間所有し続けるために必要となる費用をまとめて考えるものです。
住宅購入ではまず物件価格があります。
住宅ローンを利用すれば利息も支払います。
さらに購入後には固定資産税などの税負担があります。
マンションでは管理費や修繕積立金が必要です。
戸建て住宅でも屋根、外壁、設備などの修繕費を自分で準備しなければなりません。
中古住宅では、購入直後から耐震改修や断熱改修、設備交換などが必要になることもあります。
そのため、
住宅ローンが月12万円だから払える
という判断だけでは十分ではありません。
ローン返済とは別に発生する住宅費まで加えて家計を見る必要があります。
さらに大工などの職人不足や資材価格の上昇が続けば、将来の修繕費が現在より高くなる可能性があります。
住宅は数十年間保有するものだからこそ、現在の費用だけではなく将来の維持費まで考える必要があります。
住宅購入で本当に確認すべきなのは、金融機関からいくら借りられるかだけではありません。
住宅を購入し、税金を払い、必要な修繕を行いながら、それでも生活や老後資金に無理が生じないかを見ることです。
家を買えることと、その家を長く持ち続けられることは同じではありません。
新築不足時代の住宅選びでは、物件価格や毎月の住宅ローン返済額だけでなく、住宅を手放すまでに必要となる総保有コストから購入予算を考えることが重要なのです。
参考
日本経済新聞 2026年8月29日 朝刊 新築不足時代の住宅選び 立地や資金計画を見直し