高齢になった親が農地を持っている場合、元気なうちに子どもへ名義を変えておきたいと考えることがあります。
自宅や預金であれば、生前贈与という方法が考えられます。
それなら農地についても、農家の親から会社員の子どもへ生前贈与しておけば、将来の相続問題を避けられるように思えます。
しかし、農地は一般的な財産とは扱いが異なります。
農地を生前贈与する場合には農地法による規制があり、親子だからという理由だけで自由に所有権を移せるわけではありません。
この仕組みを理解すると、なぜ農地について信託の活用が検討されているのかも見えてきます。
生前贈与とは生きているうちに財産を渡すこと
生前贈与とは、財産を持っている人が生きている間に別の人へ無償で財産を渡すことです。
例えば父親が子どもへ現金を渡したり、不動産を贈与したりするケースがあります。
相続との大きな違いは、財産を移す時期です。
相続では、所有者が死亡したことによって財産が相続人へ引き継がれます。
これに対して生前贈与では、所有者が生きている間に本人の意思によって財産を移します。
将来の財産承継を自分で設計できるところに生前贈与の特徴があります。
農地も財産なので贈与すること自体は考えられる
農地も土地という財産です。
そのため親が所有する田畑を子どもへ贈与するという行為自体は考えられます。
農林水産省の統計でも、農地について反対給付なしに所有権を移転するものとして、生前贈与や親族間の贈与などが整理されています。
ただし、農地の場合には通常の土地と大きく異なる点があります。
農地法による規制です。
農地は単なる個人財産ではなく、食料生産の基盤となる限られた資源でもあります。
そのため、所有者が渡したい人へ自由に渡せる仕組みにはなっていません。
通常の土地の贈与とは何が違うのか
例えば父親が所有する宅地を成人した子どもへ贈与するとします。
親子で贈与について合意し、必要な登記や税務上の手続きを行うことになります。
子どもが会社員だからという理由だけで、その宅地を取得できないということには通常なりません。
ところが農地の場合は違います。
農地法3条では、農地について所有権を移転する場合、原則として農業委員会の許可を受けることを求めています。
売買だけではありません。
無償で所有権を移す贈与も対象になります。
つまり、
親の土地だから
子どもだから
無償で渡すだけだから
という理由で農地法の規制がなくなるわけではありません。
売買でも贈与でも農地法から見れば権利移動になる
例えば親が農地を第三者へ1000万円で売却するとします。
これは売買による所有権移転です。
一方、同じ農地を子どもへ無償で渡せば贈与による所有権移転になります。
お金のやり取りという点ではまったく違います。
しかし農地法から見ると、どちらも農地の所有権を別の人へ移す行為です。
そのため、農地として所有権を移転する売買や贈与では、原則として農地法3条の許可が必要になります。
許可を受けずに行った場合には、農地法上、所有権移転の効力が生じないことになります。
農地法の許可では何を見るのか
農地法が重視しているのは、農地が適切に利用されるかという点です。
農地を取得する人には、取得した農地を効率的に利用することなど一定の要件が求められます。
ここで重要なのは、現在農家という肩書を持っている人しか農地を取得できないという単純な制度ではないことです。
2023年4月には、農地取得の際に求められていた下限面積要件も廃止されました。
しかし、だからといって農業をする意思がない人が、将来のためにとりあえず農地を所有しておくことが自由になったわけではありません。
農地を農地として適切に利用するという考え方は残っています。
農業をしない子どもへ名義だけ移すのが難しい
ここで典型的なケースを考えてみます。
父親は地方で農業をしています。
70歳を超え、そろそろ農作業を続けることが難しくなってきました。
一方、長男は東京で会社員として働いており、実家へ戻って農業をする予定はありません。
父親としては、自分が認知症になったり亡くなったりする前に、長男へ農地の名義を移して管理を任せたいと考えます。
一般的な不動産なら、生前贈与が選択肢になります。
ところが農地の場合、長男が農地を取得した後にどのように利用するのかという問題が生じます。
単に、
自分では農業をしない
とりあえず所有者になっておく
将来誰かに貸すか考える
という目的で自由に農地の所有権を取得できる仕組みにはなっていません。
ここに高齢農家の財産承継と農地法との難しい関係があります。
相続なら農業をしない子でも取得できる
前回の記事で見たように、相続の場合には扱いが変わります。
父親が農地を所有したまま死亡し、会社員である長男がその農地を相続する場合、農地法3条の許可は必要ありません。
相続は本人同士の契約によって農地を移転する売買や贈与とは異なり、所有者の死亡によって財産を包括的に承継する制度だからです。
つまり、
生前に贈与する場合には農地法の規制を受ける
一方で、
死亡後に相続する場合には農業をしない子どもでも取得できる
という違いがあります。
この違いが、農地承継を難しくする一つの要因になっています。
元気なうちに整理したくても難しいという問題がある
高齢の農地所有者からすると、少し不思議な状況になります。
自分が亡くなれば農業をしていない子どもが農地を相続できるのに、自分が元気なうちに同じ子どもへ農地を移して管理を任せようとすると農地法上の規制が関係してくるからです。
もちろん、農地を適正に利用するための規制には重要な意味があります。
誰でも自由に農地を取得できるようになれば、投機目的の取得や耕作されない農地の増加につながる可能性があります。
しかし農家の高齢化が進み、子ども世代の多くが農業をしていない時代になると、別の問題も目立つようになります。
所有者が元気なうちに農地の将来を決めておくことが難しいという問題です。
相続まで待つと権利が分散する可能性がある
例えば父親に3人の子どもがいるとします。
父親が元気なうちに、農地の管理に最も関心のある長男へ一定の権限をまとめておければ、その後の管理は比較的分かりやすくなります。
しかし何も決めないまま父親が亡くれれば、農地が遺産分割の対象になります。
遺産分割がまとまらず、複数の相続人による共有状態になることもあります。
さらに、その子どもたちが亡くなれば次の世代へ権利が移ります。
一つの農地について何人もの親族が権利を持つ状態になれば、貸したり売ったりするときの意思決定が難しくなります。
農地を利用したい農家が近くにいても、所有者側の合意形成ができず、農地を動かせなくなる可能性があります。
認知症になるとさらに難しくなる
相続だけでなく、所有者の判断能力低下も問題になります。
高齢の親が認知症などによって契約内容を十分に理解できない状態になると、新たな売買契約や賃貸借契約などの法律行為を本人が有効に行うことが難しくなる場合があります。
農地を別の農家へ貸したい。
農地バンクを利用したい。
農地を売却したい。
このように考えても、所有者本人の意思確認ができなければ手続きが進まない可能性があります。
農地所有者が元気なうちに将来の管理方法を決められる仕組みが重要になる理由です。
農地の贈与には税金の問題もある
生前贈与では農地法だけでなく税金も考える必要があります。
通常、財産の贈与を受ければ贈与税の対象になります。
一方、農業経営の継続や農地の細分化防止を目的として、一定の農地を農業後継者へ生前一括贈与した場合には、贈与税の納税猶予制度があります。
ただし、この制度には受贈者が一定期間農業に従事していることや、贈与後に農業経営を行うことなどの要件があります。
つまり、農業を継ぐ後継者への贈与を支援する仕組みは用意されていますが、農業をしない子どもへ単純に農地を渡すための制度ではありません。
農地承継では、
農地法上取得できるか
贈与税がどうなるか
納税猶予を利用できるか
という複数の問題を分けて考える必要があります。
そこで農地信託が注目される
こうした状況のなかで、農林水産省が検討しているのが農地について信託を活用しやすくする制度改革です。
信託の大きな特徴は、単純な生前贈与とは発想が違うところにあります。
生前贈与では財産そのものを相手に渡します。
これに対して信託では、財産の管理や運用などを信頼できる人に託す仕組みを設計できます。
農業をしていない子ども自身が農地を耕すのではなく、農地の管理を担い、実際の耕作は意欲のある農家などにつないでいくという役割分担が考えられます。
所有と耕作をどのように整理するのかという農地制度の考え方が変わる可能性があります。
信託が解禁されても何でも自由になるわけではない
もっとも、農地信託については制度改正が検討されている段階です。
どのような人を受託者にできるのか。
農業をしていない親族にどこまで権限を与えるのか。
農地法上の許可制度とどのように整合させるのか。
税制上どのように扱うのか。
こうした具体的な制度設計は今後の検討課題になります。
したがって、農地信託が解禁されれば農家ではない子どもへ農地を自由に移せるようになると決まったわけではありません。
重要なのは、現在の制度では対応しにくい高齢農家から非農家の子世代への承継について、新しい選択肢を設けようとしている点です。
農地承継の前提そのものが変わっている
これまでの農地承継では、
農家である親
農業を継ぐ子ども
という組み合わせが一つの前提になっていました。
そのため農地の生前一括贈与に関する税制も、農業後継者への承継を支援する考え方を基本としています。
ところが現在は、農家の子どもが必ず農家になる時代ではありません。
親は農業をしている。
子どもは会社員として都市部に住んでいる。
しかし実家の農地を放置したくはない。
このような家庭が増えれば、農業をする人と農地を管理する人が同じであることを前提とした制度だけでは対応しにくくなります。
今回の農地信託の議論は、こうした社会の変化に農地制度を合わせようとする動きとして見ることができます。
結論
農地の生前贈与とは、農地所有者が生きている間に農地を別の人へ無償で移すことです。
しかし、農地は通常の宅地などとは異なり、食料生産の基盤として農地法による規制を受けています。
そのため親から子への贈与であっても、農地として所有権を移す場合には原則として農地法3条の許可が必要です。
特に農業をする予定のない子どもへ、将来の相続対策として名義だけを移しておくという単純な方法は取りにくくなっています。
一方、親が死亡して相続が発生すれば、農業をしていない子どもでも農地法3条の許可を受けずに農地を相続できます。
その結果、所有者が元気なうちには農地承継を整理しにくいのに、死亡後には非農家の相続人へ農地が分散していくという問題が生じます。
この問題への新しい対応策として注目されているのが農地信託です。
農地そのものを単純に生前贈与するだけではなく、所有者が元気なうちから信頼できる親族などに管理を託し、実際に農業をする担い手へ農地をつないでいく仕組みが整えば、相続による農地の分散を防げる可能性があります。
農地信託の検討は、農業を継ぐ人に農地を渡すという従来型の承継から、農業をしない次世代にも農地の管理を託すという新しい承継へ制度を広げる議論だと考えることができます。
参考
日本経済新聞 2026年8月26日 朝刊 農地の相続分散に歯止め
日本経済新聞 2026年8月26日 朝刊 農地法 住宅や工場への転用規制