東京23区ではマンション価格の高騰を背景に、戸建て住宅へ目を向ける購入者が増えています。
東京カンテイによると、2026年7月の東京23区における新築小規模戸建て住宅の平均希望売り出し価格は9321万円でした。
決して安い金額ではありません。
それでもマンションと比較すると、同程度の予算で広い居住空間を確保しやすいことに加え、管理費や修繕積立金、駐車場代がかからないことに魅力を感じる人もいます。
ただし、ここで注意したいことがあります。
戸建ては管理費や修繕積立金を毎月支払わないだけで、維持費がかからないわけではありません。
マンションでは修繕費を毎月積み立てます。
戸建てでは所有者が自分で将来の修繕費を準備します。
住宅の本当の負担を比較するには、購入価格だけではなく30年程度の長期間で総費用を考える必要があります。
住宅費は購入したら終わりではない
住宅購入では、どうしても販売価格と住宅ローンに目が向きます。
例えば、
マンション1億円
戸建て9000万円
であれば、戸建てのほうが1000万円安いと考えたくなります。
しかし住宅は購入した後も費用が発生します。
マンションなら管理費や修繕積立金があります。
自動車を所有する場合には駐車場代が必要になることもあります。
戸建てなら外壁や屋根、給湯器などを自分で修繕しなければなりません。
さらに双方に固定資産税や都市計画税、火災保険などがあります。
そのため住宅価格だけで経済性を比較することはできません。
マンションの管理費とは何か
マンションを購入すると、多くの場合、毎月管理費を支払います。
管理費はマンションの共用部分を維持管理するためのお金です。
例えば、
共用部分の清掃
エレベーターの保守
共用部分の電気代
管理員に関する費用
設備の点検
管理会社への委託費
などに使われます。
マンションは一つの建物を多数の所有者が共同で利用します。
そのため建物全体を日常的に管理する仕組みが必要になります。
戸建てには通常、このような毎月の管理費はありません。
ただし戸建てでは自宅周辺の清掃や設備管理などを自分で行うことになります。
つまり費用がなくなるというより、管理を自分で行う部分が増えるとも考えられます。
修繕積立金とは何か
マンションでは管理費とは別に修繕積立金を支払うのが一般的です。
マンションは年月が経過すると大規模な修繕が必要になります。
外壁、防水、屋根、給排水設備、エレベーターなど、建物全体を維持するためには大きな費用が必要です。
そこで将来の修繕に備え、区分所有者から毎月一定額を集めて積み立てます。
これが修繕積立金です。
購入者から見ると毎月の負担ですが、本来は将来必要になる修繕費を少しずつ準備していることになります。
したがって修繕積立金を単純な無駄な支出と考えるのは適切ではありません。
住宅という資産を維持するためのお金です。
修繕積立金は将来上がることがある
マンション購入時には、毎月の修繕積立金が比較的低く設定されていることがあります。
その後、築年数の経過に伴って段階的に引き上げる方式もあります。
新築時には修繕の必要性が小さくても、10年、20年と経過すれば建物は老朽化します。
人件費や資材価格が上昇すれば、当初想定していた修繕費では不足することもあります。
その場合には修繕積立金の増額や、一時金の徴収が必要になる可能性があります。
マンションを購入するときには、現在の月額だけではなく、長期修繕計画と将来の負担見込みまで確認することが重要です。
駐車場代は長期間では大きな金額になる
自動車を所有する家庭では駐車場代も重要です。
マンションの駐車場は無料とは限りません。
特に東京23区では月数万円になるケースがあります。
仮に毎月3万円の駐車場代を30年間支払ったとします。
単純計算では、
3万円掛ける12カ月掛ける30年
で1080万円になります。
毎月3万円なら住宅ローンと比べて小さく感じるかもしれません。
しかし30年間では1000万円を超えます。
戸建てで敷地内に駐車スペースを確保できれば、この毎月の駐車場代は発生しません。
自動車を所有する家庭にとっては、マンションと戸建ての総居住コストを左右する大きな要素です。
戸建てにも修繕費は必要になる
一方、戸建てについて「修繕積立金がないから維持費が安い」と考えるのは注意が必要です。
戸建てでも建物は老朽化します。
例えば、
外壁
屋根
防水部分
給湯器
エアコン
キッチン
浴室
トイレ
給排水設備
などは永久に使用できるわけではありません。
故障したり劣化したりすれば、自分で修理や交換を行います。
マンションでは管理組合が建物全体の修繕計画を立てますが、戸建てでは所有者自身が計画しなければなりません。
戸建ては修繕する時期を自分で決められる
戸建てには大きな特徴があります。
修繕時期を自分で決められることです。
例えば外壁が古くなっても、すぐに修繕するのか、数年後まで待つのかを所有者が判断できます。
設備についても、故障するまで使うという選択ができます。
マンションでは建物全体の修繕について、自分一人の判断で延期することはできません。
この自由度は戸建てのメリットです。
しかし裏返せば、修繕を先送りできてしまうということでもあります。
必要な修繕を長期間放置すれば、住宅の劣化が進み、結果として大きな修繕費が必要になることがあります。
戸建てにも自分で修繕積立金を用意する
戸建てには制度としての修繕積立金はありません。
だからこそ、自分で積み立てるという考え方が重要になります。
例えば住宅購入後、毎月一定額を住宅修繕用として別に確保しておけば、給湯器の故障や外壁工事などが必要になったときに対応しやすくなります。
マンションでは強制的に積み立てます。
戸建てでは自主的に積み立てます。
この違いです。
戸建てを購入するときには、住宅ローン返済額だけで家計を組むのではなく、将来の修繕費まで含めて資金計画を考える必要があります。
30年間では毎月の小さな差が大きくなる
住宅費を比較するときには30年間など長期間で考えることが重要です。
例えばマンションで、
管理費月2万円
修繕積立金月2万円
だったとします。
合計月4万円です。
金額が30年間まったく変わらないという単純な仮定なら、
4万円掛ける12カ月掛ける30年
で1440万円になります。
さらに駐車場代が月3万円なら、
3万円掛ける12カ月掛ける30年
で1080万円です。
合計すると2520万円になります。
もちろん実際には管理費や修繕積立金は物件によって大きく異なり、途中で金額が変わる可能性もあります。
一方、戸建ても30年間に外壁、屋根、設備などの修繕費が必要です。
重要なのは、購入時の価格差だけでなく、購入後に発生する支出まで含めることです。
戸建ての修繕費は住宅によって大きく違う
戸建てについて「30年間で修繕費はいくら」と一律に決めることはできません。
建物の大きさや構造、使用している外壁材、屋根材、住宅設備などによって大きく変わります。
海に近い地域なのか、雨や日差しを受けやすい場所なのかといった環境条件も影響します。
また所有者がどの程度まで住宅の状態を維持したいかによっても違います。
必要最低限の修繕を行う家庭もあれば、設備を定期的に新しいものへ交換する家庭もあります。
マンションと戸建てを比較するときには、戸建ての修繕費をゼロとして計算しないことが重要です。
固定資産税はどちらにもかかる
マンションでも戸建てでも、所有している不動産には固定資産税がかかります。
市街化区域では都市計画税が課される場合もあります。
ただし土地と建物の構成が異なるため、税負担も同じとは限りません。
戸建てでは土地を単独で所有します。
マンションでは敷地に対する権利を区分所有者で持つ形になります。
建物についてもマンションと戸建てでは評価の仕組みや価値の残り方が異なります。
したがって物件価格が同じだから固定資産税も同じになるとは限りません。
購入前には実際の税負担を確認する必要があります。
マンションには管理を買うという側面もある
管理費や修繕積立金だけを見ると、マンションは負担が大きいように感じます。
しかし、その費用によって得ているサービスも考える必要があります。
共用部分の清掃。
エレベーターの維持。
建物全体の点検。
大規模修繕の計画。
管理員による管理。
こうした業務を自分で行わなくてもよいことにマンションの価値があります。
戸建てでは自分の判断で管理できますが、自分で対応しなければならない部分も増えます。
したがって単純に費用の大小だけでなく、「誰が住宅を管理するのか」という違いもあります。
購入価格ではなく総居住コストで比較する
マンションと戸建てを比較するときには、住宅価格だけでは不十分です。
住宅ローンの利息。
固定資産税。
都市計画税。
火災保険。
管理費。
修繕積立金。
駐車場代。
戸建ての修繕費。
こうした費用を長期間で考える必要があります。
例えば戸建てがマンションより1000万円安かったとしても、将来大規模な修繕が必要になることがあります。
逆にマンションでは購入価格が高いうえに毎月の管理費などが必要になることがあります。
住宅購入では「いくらで買うか」だけではなく「住み続けるために総額でいくら払うか」が重要なのです。
結論
マンションと戸建ての維持費は、単純にどちらが高いと決めることはできません。
マンションでは管理費と修繕積立金を毎月支払うため、購入後の負担が見えやすくなっています。
自動車を所有する場合には駐車場代も大きな負担になる可能性があります。
一方、戸建てには通常、管理費や修繕積立金はありません。
しかし外壁、屋根、給湯器、住宅設備などの修繕や交換は所有者自身が負担します。
つまりマンションは維持費を毎月支払う仕組みであり、戸建ては必要になったときに自分で支払う仕組みと考えることができます。
戸建てについて「管理費と修繕積立金がないから安い」と考えるのは危険です。
同様に、マンションについて「毎月費用がかかるから損」と考えるだけでも十分ではありません。
重要なのは30年、40年という長期間で住宅にいくら支払うことになるのかです。
マンション価格が高騰し、戸建てに相対的な割安感が出ている現在だからこそ、購入価格だけではなく総居住コストで比較する視点が重要になっています。
参考
日本経済新聞 2026年8月13日朝刊「新築戸建て9000万円台続く 7月東京23区 マンション高騰で需要増」