マイホームを購入した後、しばらくして都道府県から「不動産取得税」の納税通知書が届き、初めてこの税金の存在を知る人は少なくありません。
固定資産税は毎年課税されるため広く知られていますが、不動産取得税は土地や建物を取得したときに一度だけ課税される地方税です。
今回の講義資料では、共有物分割をめぐる不動産取得税の裁判例が取り上げられています。その判例を理解するためにも、まずは制度の基本を押さえておきましょう。
不動産取得税とは
不動産取得税は、土地や建物を取得した人に対して都道府県が課税する地方税です。
ここでいう「取得」とは、
- 売買
- 贈与
- 交換
- 建物の新築・増築
- 一定の場合の共有物分割
など、所有権を取得するさまざまな場面を含みます。
取得した時点で一度だけ課税されるため、「流通税」の一種ともいわれます。
なぜ課税されるのか
不動産は社会的・経済的価値が大きく、公共インフラの整備や行政サービスによって価値が維持されています。
そのため、不動産を取得した人に一定の負担を求めるという考え方から、不動産取得税が設けられています。
固定資産税が「保有」に対する税金であるのに対し、
不動産取得税は「取得」という行為そのものに着目した税金です。
この点が両者の大きな違いです。
誰が納税義務者になるのか
納税義務者は、不動産を取得した人です。
個人でも法人でも課税対象になります。
また、有償取得だけでなく、無償で取得した場合でも課税されることがあります。
一方で、
相続による取得については、原則として不動産取得税は課税されません。
これは相続が被相続人の財産を包括的に承継する制度であり、通常の「取得」とは性質が異なるためです。
課税標準は購入価格ではない
多くの人が誤解しやすい点ですが、
不動産取得税は売買価格に対して課税されるわけではありません。
課税標準となるのは、
原則として固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）です。
例えば、
市場価格が5,000万円の土地であっても、
固定資産税評価額が3,500万円であれば、
その評価額を基礎として税額が計算されます。
したがって、市場価格と税額が比例するわけではありません。
軽減措置も設けられている
住宅取得については、
国民の住宅取得を支援するため、さまざまな軽減措置があります。
例えば、
- 一定の新築住宅
- 認定長期優良住宅
- 一定要件を満たす中古住宅
- 住宅用土地
などについては、
課税標準の控除や税額軽減が認められることがあります。
そのため、
実際には課税されないケースや、大幅に税額が軽減されるケースも少なくありません。
不動産取得税が問題となる場面
実務では、
単純な売買よりも、
次のようなケースで課税関係が問題になります。
- 共有物分割
- 交換
- 現物出資
- 組織再編
- 信託
- 財産分与
これらでは、
形式上は所有者が変わっていても、
実質的に新たな取得といえるのかが争点になります。
今回の講義資料で取り上げられている共有物分割事件も、その代表例です。
地方税法は実質も重視する
不動産取得税では、
単に登記が変わったというだけでは課税されるとは限りません。
反対に、
売買契約がなくても、
実質的に新たな財産を取得したと評価されれば課税対象になることがあります。
そのため、
形式だけで判断するのではなく、
実際に財産権がどのように移転したのかを確認することが重要になります。
税理士が確認すべきポイント
不動産取得税について相談を受けた場合には、
次の点を確認することが重要です。
- どのような原因で取得したのか
- 売買なのか相続なのか贈与なのか
- 固定資産税評価額はいくらか
- 軽減措置の適用要件を満たすか
- 実質的な財産移転があったか
特に共有物分割や交換などでは、
民法上の権利関係と地方税法上の課税関係を区別して考える必要があります。
結論
不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけ課税される都道府県税であり、固定資産税とは課税の目的が異なります。
実務では、売買だけでなく、共有物分割や交換など、権利関係が複雑な場面で課税の可否が問題となることが少なくありません。
制度の基本を理解した上で、取得原因や実質的な権利移転の内容を丁寧に確認することが、適切な税務判断につながります。次回は、今回の講義資料でも取り上げられている「共有物分割と不動産取得税」をテーマに、重要な裁判例を詳しく解説します。
参考
近畿税理士会研修会（周辺専門講座）
「地方税をめぐる最近の動向等―注目すべき裁判例の検討を中心に―」
講師 和歌山大学経済学部教授 片山直子先生
地方税法
地方税法施行令
共有物分割と不動産取得税に関する講義資料