土地の相続や売買では、登記事項証明書を取得することが一般的です。

しかし、多くの方は「所有者だけ確認すれば十分」と考えがちです。

実際には、土地登記簿には土地の利用状況や面積、権利関係など、多くの重要な情報が記録されています。これらを正しく読み取ることで、将来のトラブルを防ぎ、円滑な取引や相続につなげることができます。

今回は、土地登記簿から読み取れる代表的な情報について解説します。

まず確認したいのは土地の所在地

土地登記簿を見ると、最初に所在地（地番）が記載されています。

ここで注意したいのは、「住所」と「地番」は必ずしも同じではないということです。

普段私たちが使う住所は住居表示であることが多く、登記で使用される地番とは異なる場合があります。

そのため、不動産を特定するときは、住所ではなく地番を確認することが基本となります。

相続手続きや売買契約でも、地番が重要な情報になります。

地目から土地の用途が分かる

土地登記簿には「地目」が記載されています。

地目とは、その土地の用途を表す分類です。

例えば、

・宅地

・田

・畑

・山林

・雑種地

などがあります。

地目は土地利用を考えるうえで重要な情報ですが、登記上の地目と現在の利用状況が一致していない場合もあります。

そのため、登記内容だけでなく現況も確認することが大切です。

地積は登記上の面積

地積とは、登記上の土地面積です。

土地の売買価格や相続税評価では重要な数字になります。

ただし、古い土地では過去の測量技術による面積がそのまま登記されていることもあります。

そのため、実際に測量すると面積が異なるケースもあります。

境界確認や分筆を予定している場合には、最新の測量結果との整合性を確認することも重要です。

所有者だけでなく権利関係も確認する

土地登記簿では、所有者だけを確認して終わるのでは十分ではありません。

所有権に関する情報は権利部（甲区）に記載されています。

さらに、権利部（乙区）では、

・抵当権

・根抵当権

・地上権

などの権利関係を確認できます。

売買や相続では、これらの権利が残っていないかを確認することも重要です。

登記内容と現況が異なることもある

登記簿は重要な資料ですが、必ずしも現在の状況と一致しているとは限りません。

例えば、

建物を取り壊したのに登記が残っている。

地目変更をしていない。

土地の利用方法が変わっている。

このようなケースでは、登記と現況に違いが生じます。

登記簿だけを見て判断するのではなく、現地確認や他の資料と合わせて確認することが必要です。

相続では登記内容の確認が第一歩

相続が発生すると、土地の評価や名義変更など、さまざまな手続きが必要になります。

その際、まず確認したいのが土地登記簿です。

誰が所有者になっているのか。

共有名義ではないか。

抵当権は残っていないか。

登記内容を正確に把握することで、その後の手続きを円滑に進めることができます。

また、相続登記が未了の土地では、現在の相続人と登記名義人が異なることもあります。

こうした点も早めに確認しておくことが重要です。

税理士が知っておきたい視点

税理士は登記実務を担当する立場ではありません。

しかし、相続税申告では土地登記簿を確認する機会が数多くあります。

その際、

土地の所在地。

地目。

地積。

所有者。

担保権の有無。

これらの基本情報を把握できれば、依頼者との打ち合わせもスムーズになります。

また、登記内容と現況に違和感がある場合には、土地家屋調査士や司法書士への相談を提案することで、より適切なサポートにつながります。

結論

土地登記簿には、土地の所在地や地目、地積、所有者、権利関係など、不動産を理解するための重要な情報が記録されています。

これらを正しく読み取ることで、相続や売買、土地活用におけるリスクを早い段階で把握することができます。

税理士も土地登記簿の基本的な見方を理解しておけば、相続税申告や不動産相談において、より的確な助言ができるようになります。

専門家同士が連携しながら、それぞれの専門性を生かすことが、依頼者にとって最も安心できるサポートにつながるでしょう。

参考

近畿税理士会「周辺専門講座　税理士が知っておくと損しない土地家屋調査士の業務【第2部】『公図と登記簿について』」