土地を相続したり購入したりすると、「公図（こうず）」という言葉を耳にすることがあります。

不動産会社や土地家屋調査士から、

「まず公図を確認しましょう。」

と言われても、公図が何を示している資料なのか分からないという方は少なくありません。

公図は土地の位置関係を把握するための重要な資料ですが、万能ではありません。その役割や限界を理解しておくことが、不動産取引や相続を円滑に進める第一歩になります。

今回は、公図の基本について分かりやすく解説します。

公図とは土地の位置関係を示す図面

公図とは、土地の区画や配置を図面として表した資料です。

一筆ごとの土地がどのように並んでいるのか、道路や水路との位置関係はどうなっているのかを確認することができます。

例えば、

・自分の土地はどこにあるのか

・隣接する土地はどれか

・道路に接しているか

などを把握する際の参考資料になります。

土地を調査する際には、まず公図を確認することが一般的です。

公図には長い歴史がある

現在の公図は、長い年月をかけて整備されてきました。

日本では奈良時代の班田収授法や、安土桃山時代の太閤検地など、土地を把握する制度が古くから存在していました。

明治時代になると地租改正が行われ、土地の管理制度は大きく変わります。

さらに昭和になると、税務署で管理されていた土地台帳や地図が法務局へ移され、現在の登記制度へと発展していきました。

現在利用されている公図は、このような歴史の積み重ねの上に成り立っています。

現在の公図にも種類がある

一般に「公図」と呼ばれていますが、実際にはいくつか種類があります。

代表的なものは、

・法14条地図

・地図に準ずる図面

です。

法14条地図は、比較的新しい測量成果に基づいて整備された精度の高い地図です。

一方、地図に準ずる図面は、古い資料をもとに作成されている地域もあり、精度には差があります。

同じ「公図」という言葉でも、その性質が異なることを理解しておくことが大切です。

公図だけでは境界は決められない

公図を見ると土地の形が描かれているため、

「これで境界が分かる。」

と思われることがあります。

しかし、公図だけで境界を確定することはできません。

公図は土地の位置関係を示す資料であり、現地の境界点を正確に示すものではないからです。

実際の境界確認では、

・現地測量

・地積測量図

・法14条地図

・登記事項証明書

など、複数の資料を組み合わせて判断します。

公図はあくまでも調査の出発点なのです。

相続や売買で公図が活躍する場面

公図はさまざまな場面で利用されています。

例えば、

相続した土地の位置を確認したい場合。

売却予定地の周辺状況を調べたい場合。

隣接する土地との関係を把握したい場合。

土地を分筆する計画を立てる場合。

このような場面では、公図が土地全体を理解するための基本資料になります。

ただし、公図だけで判断せず、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家による確認を受けることが重要です。

税理士も公図の役割を理解しておきたい

税理士は相続税評価や不動産に関する相談を受けることがあります。

その際、公図を見る機会も少なくありません。

もちろん、税理士が境界を判断する必要はありません。

しかし、

「公図は位置関係を確認する資料」

「境界を確定する資料ではない」

という基本を理解しているだけでも、依頼者への説明は分かりやすくなります。

また、公図だけでは判断できないケースでは、土地家屋調査士への相談を勧めることが適切な対応につながります。

資料は組み合わせて活用することが重要

土地調査では、一つの資料だけで結論を出すことはほとんどありません。

公図には公図の役割があり、

登記事項証明書には登記事項証明書の役割があります。

さらに、地積測量図や現地調査などを組み合わせることで、初めて土地の状況を正確に把握できます。

それぞれの資料の特徴を理解し、適切に活用することが、不動産実務では重要になります。

結論

公図は、土地の位置関係や区画を確認するための基本資料です。

相続や売買、不動産調査では最初に確認されることが多い資料ですが、それだけで境界を判断できるものではありません。

土地の状況を正しく理解するためには、公図だけに頼るのではなく、登記事項証明書や地積測量図、現地調査などを組み合わせて確認することが大切です。

税理士も公図の役割を理解しておくことで、不動産に関する相談へより適切に対応でき、他士業との円滑な連携にもつながるでしょう。

参考

近畿税理士会「周辺専門講座　税理士が知っておくと損しない土地家屋調査士の業務【第2部】『公図と登記簿について』」