相続によって土地や建物を取得したものの、「住む予定もない」「維持管理が負担になっている」といった理由から売却を検討する人は少なくありません。しかし、不動産を売却するときには「譲渡所得税」という税金が関係します。

「相続だから税金はかからないのでは」「相続税を払ったからもう終わりでは」と考えてしまう方もいますが、相続税と譲渡所得税はまったく別の税金です。そのため、仕組みを知らずに売却すると、想定以上の税負担になることもあります。

今回は、相続した不動産を売却する際に知っておきたい譲渡所得の基本について解説します。

譲渡所得とは何か

譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却したことによって得られた利益を指します。

例えば、2,000万円で取得した土地を4,000万円で売却すれば、単純に考えると2,000万円の利益が生じます。この利益に対して課税されるのが譲渡所得税です。

実際には、仲介手数料や測量費などの譲渡費用も差し引くことができるため、課税対象となる利益は単純な売却価格だけでは決まりません。

重要なのは、「売却代金」ではなく「利益」に税金がかかるという点です。

相続した不動産でも取得費は引き継がれる

相続した不動産では、自分が購入したわけではありません。

しかし、税務上は被相続人が取得したときの取得費を引き継ぐ仕組みになっています。

つまり、

が、譲渡所得を計算するうえで重要になります。

そのため、売却を検討している場合は、古い売買契約書や領収書などをできるだけ探しておくことが大切です。

譲渡所得では、所有期間によって税率が変わります。

一般的には、

に区分されます。

相続した不動産の場合、自分が相続してから何年所有したかではありません。

被相続人が取得した時点から所有期間を引き継ぐため、何十年も前に購入した土地であれば、多くの場合は長期譲渡所得として扱われます。

このルールを知らないと、「相続したばかりだから短期譲渡になる」と誤解してしまうことがあります。

相続税を納めた人には、「取得費加算の特例」という制度が利用できる場合があります。

これは、一定の要件を満たせば、支払った相続税の一部を取得費へ加算できる制度です。

取得費が増えれば譲渡所得が小さくなり、結果として譲渡所得税を軽減できる可能性があります。

ただし、適用には期限や対象となる財産などの条件がありますので、売却前に確認しておくことが重要です。

近年は、親が住んでいた実家を相続し、そのまま空き家になるケースが増えています。

このような場合には、一定の要件を満たせば「被相続人居住用財産の特例」が適用されることがあります。

この制度を利用できれば、譲渡所得から大きな控除を受けられる可能性があります。

ただし、

など細かな条件が定められているため、「あとで確認しよう」と考えていると適用できなくなることもあります。

売却を決める前に制度の確認をしておくことが大切です。

相続不動産の売却では、売却価格だけに目が向きがちです。

しかし、実際には

など、事前の確認事項によって税額が大きく変わることがあります。

「売却してから相談する」のではなく、「売却する前に確認する」ことが、結果的に有利な売却につながります。

相続した不動産を売却するときは、「相続税」と「譲渡所得税」の二つを切り離して考える必要があります。

譲渡所得は、取得費や所有期間、利用できる特例によって税額が大きく変わります。特に、取得費加算の特例や空き家特例などは、適用できるかどうかで手元に残る金額が大きく変わる可能性があります。

不動産売却は一生のうち何度も経験するものではありません。だからこそ、売却価格だけでなく税金まで含めて計画を立てることが、資産を守るための重要なポイントといえるでしょう。

FPジャーナル 2026年7月号
「相続した土地、建物の譲渡所得」