相続税や贈与税の土地評価では、同じ土地の上に複数の建物が建っている場合、評価単位の判定が難しくなることがあります。
特に問題になるのが、建物同士が渡り廊下や屋根などでつながっているケースです。
登記上は別々の建物であっても、現地で確認すると一体の建物のように見えることがあります。
反対に、建築基準法上は1棟として扱われていても、登記上は2棟に分かれている場合もあります。
このような土地について、建物ごとに敷地を分けて評価するのか、それとも一体として評価するのかによって、相続税評価額が変わる可能性があります。
今回は、2026年度の税理士研修資料で紹介された事例をもとに、渡り廊下でつながるアパートの評価単位について、実務上の判断方法と注意点を解説します。
1筆の土地に2棟のアパートが建っている事例
今回の事例では、1筆の土地にアパートA棟とアパートB棟が建っています。
建物の登記を確認すると、それぞれ独立した2棟のアパートとして登記されています。
ところが、現地を確認すると、両建物は屋根のある渡り廊下でつながっています。
渡り廊下の幅は2m、長さは4mです。
この場合、土地の評価単位をどのように判断すればよいのでしょうか。
登記上は2棟なので、それぞれの建物敷地を別々に評価するという考え方があります。
一方、渡り廊下でつながっているため、建物全体を1棟と考え、土地を一体として評価するという考え方もあります。
どちらの考え方を採用するかによって、土地の形状や奥行距離、接道状況などの評価条件が変わる可能性があります。
したがって、単に建物がつながっているという事実だけで判断することはできません。
土地の評価単位は登記上の筆数だけでは決まらない
相続税の土地評価では、宅地は原則として1画地ごとに評価します。
1画地とは、土地の利用状況などから判断される評価上の単位です。
そのため、土地の登記上の筆数と評価単位は必ずしも一致しません。
例えば、3筆の土地を一体として1棟の賃貸マンションの敷地に利用している場合には、原則として一体の評価単位となります。
反対に、1筆の土地に独立した貸家が2棟建ち、それぞれ別々に利用されている場合には、敷地を2つの評価単位に分けることが考えられます。
今回の事例も、土地が1筆だからといって、当然に1つの評価単位になるわけではありません。
重要なのは、その土地がどのような建物の敷地として利用されているかという点です。
そして、渡り廊下でつながっている場合には、建物そのものを1棟と考えるのか、2棟と考えるのかが問題になります。
建築基準法では1棟として扱われる場合がある
建築基準法上の建物の取扱いは、評価単位を判断する際の重要な参考資料になります。
例えば、既存のアパートに新たな建物を建築し、渡り廊下で接続した場合を考えてみましょう。
建築確認の手続きでは、新たな建物の建築が増築として扱われることがあります。
この場合、既存部分と増築部分を合わせて1棟の建築物として取り扱っている可能性があります。
今回の研修資料でも、渡り廊下や屋根がつながっている場合には、建築基準法上、増築として扱われることが多いと説明されています。
その確認に役立つのが建築計画概要書です。
建築計画概要書には、建築物の概要や建築確認に関する情報が記載されています。
役所で建築計画概要書を確認することで、建物がどのような計画で建築されたのかを調べることができます。
ただし、建築基準法上の取扱いが、そのまま相続税の評価単位を決定するわけではありません。
建築確認上は1棟として扱われていても、土地評価では別の判断が必要になる場合があります。
税務上は建物の登記が重視される傾向がある
研修資料では、税務署は建物の登記状況を重視する傾向があるとの実務経験が紹介されています。
例えば、渡り廊下でつながっている2棟のアパートが、それぞれ独立した建物として登記されている場合です。
建築基準法上は増築として扱われ、全体を1棟と考えることができる場合でも、税務上は登記上の2棟を重視して、土地を2つの評価単位と判断することがあるとされています。
ただし、これは研修講師の実務経験に基づく見解であり、登記上の棟数だけで評価単位が必ず決まるという意味ではありません。
建物の登記は重要な判断資料ですが、それだけで結論を出すことは避けるべきです。
現地の建物構造や実際の利用状況も確認する必要があります。
渡り廊下のつながり方が判断を左右する
研修資料では、建物同士のつながり具合も重要な判断要素として挙げられています。
例えば、2棟のアパートが幅の広い廊下で密接につながり、建物全体が一体的に利用されている場合です。
このような場合には、外観上も1棟の建物として認識される可能性があります。
一方、2棟の建物が離れて建っており、その間を比較的細い渡り廊下で接続しているだけの場合には、独立した2棟として認識されやすくなります。
今回の事例では、幅2m、長さ4mの渡り廊下で接続されています。
研修資料では、このような場合、アパートA棟とアパートB棟の敷地をそれぞれ別の評価単位とする方法が妥当ではないかという見解が示されています。
つまり、渡り廊下でつながっているからといって、必ず1つの評価単位になるわけではありません。
建物同士の独立性がどの程度あるのかを確認する必要があります。
渡り廊下の敷地はどちらに含めるのか
2棟のアパートの敷地を別々の評価単位とする場合には、渡り廊下部分の土地をどちらの敷地に含めるかという問題が生じます。
今回の研修資料では、渡り廊下を途中または端で区切り、それぞれの建物の一部として取り扱う方法が紹介されています。
例えば、渡り廊下の中央で区切り、A棟側の部分をA棟の敷地に、B棟側の部分をB棟の敷地に含める方法です。
また、実際の建物配置や利用状況によっては、渡り廊下全体を一方の建物敷地に含める方法も検討されます。
ただし、これらは具体的な土地の利用状況を踏まえた評価上の整理方法です。
渡り廊下の中央で区切れば必ず適正な評価になるというものではありません。
実際には、建物の配置、土地の形状、接道状況、通行経路などを総合的に確認する必要があります。
道路との位置関係も評価単位に影響する
建物の棟数だけでなく、道路との位置関係も重要です。
例えば、A棟が公道に面しており、B棟がその奥に建っている場合を考えてみましょう。
この場合、B棟への出入りにA棟側の敷地を通行する必要があるかもしれません。
また、A棟とB棟で道路との高低差が異なる場合もあります。
このような条件によって、土地の利用状況や評価上の取扱いが変わる可能性があります。
今回の研修資料でも、建物と道路の位置関係や高低差が評価単位に影響することが指摘されています。
そのため、建物の登記事項証明書だけでなく、敷地全体の配置図や現地の状況を確認することが重要です。
特に、奥にあるアパートの敷地を独立した評価単位とする場合には、その敷地が道路にどのように接続しているかを慎重に調べる必要があります。
実務ではどのような資料を確認するべきか
今回のような事例では、複数の資料を組み合わせて評価方針を検討する必要があります。
まず、土地と建物の登記事項証明書を確認します。
土地の筆数や所有関係、建物の登記上の棟数を把握するためです。
次に、建築計画概要書などの建築確認関係資料を確認します。
既存建物と増築部分の関係や、建築基準法上の取扱いを把握することが目的です。
さらに、現地調査では、渡り廊下の構造や幅、長さ、屋根の有無、建物同士の接続状況を確認します。
あわせて、各建物の玄関や出入り口、共用部分の利用状況、道路との接続状況も調べます。
そして、これらの資料をもとに、建物を1棟とみることが合理的なのか、2棟とみることが合理的なのかを検討します。
評価単位の判定が難しい場合には、不動産鑑定士などの専門家に相談することも有効です。
評価方針の根拠を記録しておくことが重要
土地評価で判断が分かれる事例では、評価額の計算結果だけでなく、評価方針を採用した理由を記録しておくことが重要です。
例えば、今回の土地を2つの評価単位に分けるのであれば、建物が別々に登記されていること、現地でも独立した2棟として認識できることなどを説明できるようにしておきます。
建築確認上は増築として扱われている場合には、その事実も把握したうえで、なぜ土地評価では2単位と判断したのかを整理する必要があります。
反対に、1つの評価単位とする場合には、建物の構造上一体性が高いことや、敷地全体が一体として利用されていることなどを根拠として検討します。
いずれの場合も、登記、建築確認、現地写真、配置図などの客観的資料を保存しておくことが望まれます。
税務調査で評価単位について質問された場合にも、判断の根拠を説明しやすくなるためです。
土地評価のグレーゾーンでは、結論だけでなく、その結論に至るまでの判断過程が重要になります。
結論
渡り廊下でつながるアパートの土地評価では、登記上の棟数と建築基準法上の建物の取扱いが一致しないことがあります。
今回の研修事例では、登記上は2棟であり、幅2m、長さ4mの渡り廊下で接続されていることから、アパートごとに敷地を分けて評価する方法が提案されています。
ただし、これは個別事例についての実務的な見解であり、渡り廊下でつながる建物を必ず2単位に分けるという一律の基準ではありません。
実務では、建物の登記、建築確認、渡り廊下の構造、建物の一体性、土地の利用状況、道路との位置関係などを総合的に確認する必要があります。
相続税の土地評価で重要なのは、形式的な資料だけで判断するのではなく、実際の利用状況を踏まえて合理的な評価単位を決定することです。
そして、判断が難しい事例ほど、評価方針とその根拠を丁寧に記録しておくことが求められます。
適正な土地評価は、評価単位の合理的な判定から始まるのです。
参考
東京税理士会 2026年8月13日 令和8年度第16回会員研修会資料 相続・贈与の土地評価実務Q&A
国税庁 財産評価基本通達 宅地の評価単位