日本では住宅が余っています。
空き家は2023年時点で約900万戸あります。
それなら、新築住宅の供給が減っても、余っている住宅を使えばよいように思えます。
ところが実際には、住宅が余っている地域がある一方で、都市部などでは住宅価格や家賃が高く、希望する住宅を見つけにくい状況があります。
なぜこのようなことが起こるのでしょうか。
その理由の一つが住宅ストックのミスマッチです。
住宅ストックのミスマッチとは、すでに存在している住宅と、現在の人々が求めている住宅の条件が合っていない状態です。
住宅は単純に戸数だけを増減させれば需給が一致する商品ではありません。
立地、広さ、築年数、耐震性、断熱性能、間取りなどが違うため、住宅の総数が十分でも、必要な場所に必要な住宅がなければ住宅不足が起こります。
住宅ストックとは何か
住宅ストックとは、すでに存在している住宅の蓄積です。
新しく建てられる住宅だけではありません。
戸建て住宅、マンション、アパート、賃貸住宅、空き家など、現在存在している住宅が住宅ストックになります。
一方、新しく建てられる住宅は住宅ストックに追加されていきます。
日本では長年にわたり大量の住宅が建設されてきたため、住宅総数は世帯数を上回っています。
そのため、日本全体を戸数だけで見ると住宅不足ではありません。
むしろ住宅は余っています。
しかし、ここで重要なのは、住宅総数が十分だからといって、すべての世帯が希望する住宅を確保できるわけではないということです。
住宅総数と住宅需要は単純には一致しない
例えば、ある国に6000万戸の住宅があり、世帯数が5500万世帯だったとします。
単純に考えれば、500万戸余っていることになります。
それなら住宅不足は起こらないように思えます。
しかし、住宅には場所があります。
500万戸の余剰住宅が人口減少地域に集中している一方、住宅を必要とする世帯が都市部に集中していれば、需給は一致しません。
さらに住宅の広さや性能も違います。
単身者が増えている地域に大型の戸建て住宅ばかりあっても、需要と供給は一致しない可能性があります。
反対に子育て世帯が多い地域で、ワンルームマンションばかり増えても必要な住宅は不足します。
住宅市場では、
住宅が何戸あるのか
だけではなく、
どのような住宅がどこにあるのか
を見る必要があります。
立地のミスマッチとは何か
住宅ストックのミスマッチで最も大きな問題の一つが立地です。
住宅は土地と一体になっています。
自動車や家電製品のように、需要のある地域へ簡単に運ぶことはできません。
例えば地方の人口減少地域に空き家が10万戸あったとします。
一方、東京などの都市部で10万世帯が住宅を探していたとしても、地方の空き家を東京へ移動させることはできません。
統計上は、
空き家10万戸
住宅需要10万世帯
なので需給が一致するように見えます。
しかし実際には住宅不足を解消できません。
住宅が存在する場所と、住宅を必要とする人がいる場所が違うからです。
これが立地のミスマッチです。
同じ都市の中でもミスマッチは起こる
立地のミスマッチは地方と都市という大きな単位だけで起こるわけではありません。
同じ都市の中でも起こります。
例えば同じ市内でも、
駅徒歩5分
駅徒歩20分
バスが必要な郊外
では住宅需要が大きく異なることがあります。
スーパー、病院、学校などへのアクセスも住宅需要に影響します。
特に高齢化が進むと、公共交通機関や医療機関へのアクセスが住宅選びで重要になります。
そのため、市全体では住宅が余っていても、駅前や生活利便性の高い地域では住宅不足になることがあります。
逆に郊外では空き家が増えることがあります。
住宅市場は全国平均だけでなく、非常に狭い地域ごとの需給を見る必要があるのです。
住宅性能のミスマッチとは何か
もう一つ重要なのが住宅性能のミスマッチです。
住宅が存在していても、現在求められている性能を満たしていなければ、そのまま利用できないことがあります。
特に古い住宅では、
耐震性
断熱性能
省エネルギー性能
バリアフリー性能
設備の状態
などに問題がある場合があります。
例えば立地が良く、価格も安い中古住宅があったとします。
しかし耐震性が不足し、冬は非常に寒く、給湯器や配管も交換が必要であれば、そのまま住むことは難しくなります。
購入後に大規模な改修が必要です。
物件価格が2000万円でも、改修に1000万円必要なら実質的には3000万円の住宅です。
住宅ストックが存在していても、現在の生活水準に合わせるための費用が大きければ、実際の住宅供給として利用しにくくなります。
間取りや広さでもミスマッチが起こる
住宅ストックのミスマッチは、建物の性能だけではありません。
世帯構成の変化でも発生します。
かつて日本では夫婦と子どもという世帯を前提として、多くの住宅が建てられました。
ところが現在は単身世帯や夫婦のみ世帯が増えています。
子どもが独立した後、高齢夫婦が広い戸建て住宅に2人だけで暮らしているケースもあります。
一方、子育て世帯が広い住宅を探しても、希望する地域では適切な住宅が見つからないことがあります。
つまり、
広い住宅を必要としない世帯が広い住宅に住み
広い住宅を必要とする世帯が住宅を探している
という状況が起こります。
住宅そのものが不足しているのではなく、世帯と住宅の組み合わせが合っていないのです。
地方で空き家が増える理由
地方で空き家が増える背景には人口移動があります。
進学や就職をきっかけに若い世代が都市部へ移動すると、親世代だけが地方の住宅に残ります。
その後、親が亡くなったり高齢者施設へ入居したりすると住宅が空き家になります。
子どもは都市部に生活基盤を持っているため、実家へ戻らないことがあります。
そこで住宅を売却しようとしても、その地域で住宅を購入する人が少なければ買い手が見つかりません。
結果として、
人口減少
住宅需要減少
空き家増加
住宅価格低下
さらに売却しにくくなる
という循環が起こります。
住宅が余っている地域では、さらに住宅が余りやすくなるのです。
都市部ではなぜ住宅不足が起こるのか
一方、都市部では人や仕事が集まります。
進学、就職、転職などによって人口が流入すれば、新しい住宅需要が生まれます。
さらに単身世帯が増えれば、人口の増加以上に住宅需要が増える場合があります。
ところが、新築住宅を無制限に増やすことはできません。
都市部では土地の供給に限界があります。
建築費も高くなっています。
さらに大工などの建設人材が不足すれば、住宅を建てる能力そのものが制約されます。
その結果、
住宅需要は強い
新築供給は増えにくい
という状況になります。
需要が供給を上回れば、住宅価格や家賃は上昇しやすくなります。
地方では空き家が増えているのに都市部では住宅価格が上がるという現象は、住宅ストックの立地が需要と一致していないことによって起こります。
住宅は余っているから安くなるとは限らない
日本全体の空き家数を見ると、将来は住宅価格が大幅に下がると考える人もいるかもしれません。
しかし住宅価格は全国の住宅総数だけでは決まりません。
自分が住宅を探している地域で、
どれだけ住宅需要があるのか
どれだけ住宅供給があるのか
どの程度の性能を持つ住宅があるのか
によって価格は変わります。
例えば人口が減少している日本でも、駅前の築浅マンションには需要が集中することがあります。
一方、人口減少地域にある築50年の空き家は、非常に安い価格でも買い手が見つからないことがあります。
同じ住宅という商品でも、価格の動きは全く違います。
そのため、日本全体の人口や空き家数だけから住宅価格を予測するのは難しいのです。
ミスマッチを解消するには住み替えも重要になる
住宅ストックを有効活用するためには、新築住宅を増やすだけでなく、住み替えを進めることも重要です。
例えば、高齢夫婦が広い戸建て住宅から駅に近いコンパクトなマンションへ移れば、それまで住んでいた戸建て住宅を子育て世帯が購入できる可能性があります。
こうした住み替えが進めば、既存住宅をより有効に利用できます。
しかし、そのためには中古住宅を安心して売買できる市場が必要です。
住宅の状態が分からない。
適正価格が分からない。
売却まで何年かかるか分からない。
このような状況では、所有者は住み替えをためらいます。
既存住宅市場の透明性を高めることは、住宅ストックのミスマッチを解消するうえでも重要です。
すべての空き家を活用する必要はない
住宅ストックを活用するといっても、すべての空き家を再利用する必要があるわけではありません。
人口が大きく減少している地域では、将来の住宅需要がほとんどない住宅もあります。
大規模な耐震改修や修繕が必要で、改修費が住宅価値を大きく上回る住宅もあります。
そのような住宅まで無理に再生することが合理的とは限りません。
重要なのは、
活用できる住宅
建て替える住宅
取り壊す住宅
を分けることです。
需要のある地域にある良質な住宅は修繕して長く使う。
老朽化が激しく再利用が難しい住宅は解体する。
必要な地域では新築住宅を供給する。
こうした住宅ストック全体の再編が必要になります。
結論
住宅ストックのミスマッチとは、すでに存在している住宅と、人々が現在求めている住宅の条件が一致していない状態です。
日本には大量の住宅ストックがあり、空き家も約900万戸あります。
しかし、住宅の数が十分だからといって、住宅需要がすべて満たされるわけではありません。
住宅は移動できないため、地方に空き家が大量にあっても、都市部の住宅需要を満たすことはできません。
同じ都市の中でも、駅前と郊外では需要が違います。
さらに古い住宅では、耐震性や断熱性能などが現在求められる水準に達しておらず、多額の改修費が必要になることがあります。
世帯構成の変化によって、住宅の広さや間取りと居住者のニーズが合わなくなることもあります。
その結果、
地方では空き家が増える
都市部では住宅が不足する
古い住宅は余る
状態の良い住宅には需要が集中する
という現象が同時に起こります。
これが、家が余っているのに住みたい家が不足する理由です。
これから新築住宅の供給が減少するのであれば、住宅ストックのミスマッチを小さくすることがますます重要になります。
既存住宅の売買を活発にし、必要な住宅は修繕して長く使い、利用が難しい住宅は整理し、必要な地域では新しい住宅を供給する必要があります。
住宅不足を考えるときに重要なのは、日本に住宅が何戸あるかという総数ではありません。
自分が住みたい場所に、自分の生活に合った性能と広さを持ち、負担できる価格の住宅が存在するかどうかなのです。
参考
日本経済新聞 2026年8月29日 朝刊 新築不足時代の住宅選び 立地や資金計画を見直し