マンションや住宅を開発する不動産会社では、1つのプロジェクトが数百億円、場合によってはそれ以上の規模になることがあります。
そのため売上をいつ計上するのかという判断が、企業全体の利益を大きく左右します。
建物がほぼ完成している。
購入者との契約も終わっている。
代金の一部も受け取っている。
それでは売上を計上できるのでしょうか。
必ずしもそうとは限りません。
契約内容や取引の実態を確認し、会計上の売上を認識する条件を満たしているかを判断する必要があります。
中国恒大集団の問題でも、不動産開発案件の完成や引き渡しの状況と売上計上との関係が重要な問題になりました。
不動産は1件当たりの金額が大きい
一般的な小売業では、多数の商品を毎日販売します。
1件当たりの金額は比較的小さくても、大量の取引を積み上げて売上になります。
不動産開発は性質が違います。
1つのマンション。
1つのオフィスビル。
1つの大規模住宅開発。
それぞれの金額が非常に大きくなる可能性があります。
そのため少数の案件について売上計上時期が変わるだけでも、決算数値が大きく動くことがあります。
監査でも重要性の高い項目になりやすいのです。
契約しただけで売上になるとは限らない
住宅の購入者が売買契約を結んだとします。
しかし、契約を締結したからといって、その時点で必ず売上になるわけではありません。
建物はまだ建設中かもしれません。
購入者へ引き渡していないかもしれません。
企業側に重要な義務が残っている可能性もあります。
したがって監査では、契約書が存在することだけでなく、企業が売上を認識するために必要な条件を満たしているのかを確認する必要があります。
契約と売上計上は同じ意味ではありません。
お金を受け取っただけでも売上とは限らない
購入者から手付金などを受け取っている場合もあります。
企業に現金が入っているため、
売上が成立した、
と考えたくなるかもしれません。
しかし現金を受け取った時点と、会計上売上を認識する時点が必ず一致するわけではありません。
まだ企業側が住宅を完成させ、購入者へ引き渡す義務を負っているのであれば、受け取ったお金の性質を慎重に判断する必要があります。
監査では、
契約したか、
入金されたか、
だけではなく、取引全体を見ることが重要になります。
完成したかどうかが重要になる
不動産開発では建物の完成状況が重要です。
例えば帳簿上ではマンションが完成したことになっていたとします。
しかし現場では内装工事が終わっていない。
電気や水道が利用できない。
周辺設備も完成していない。
こうした状態であれば、本当に売上計上の条件を満たしているのかを確認する必要があります。
問題は、
完成という言葉をどのような事実によって裏付けるのか、
ということです。
社内資料に完成と書かれているだけでは十分とは限りません。
引き渡しの実態も確認する必要がある
完成と並んで重要なのが引き渡しです。
帳簿では顧客へ引き渡したことになっていても、本当に顧客が住宅を利用できる状態になっているのかを確認する必要があります。
鍵の引き渡し。
必要な書類。
顧客による受領。
契約上の条件。
代金の決済。
さまざまな事実を組み合わせて判断します。
形式上の日付だけを操作すれば、決算直前に売上を前倒しできる可能性があります。
だからこそ監査では、日付だけでなく実態を見ることが重要になります。
決算直前の大型案件は特に重要になる
3月決算の会社で、3月末に大型マンションの売上が大量に計上されたとします。
これによって会社の年間利益が大幅に増えた場合、監査人にとって重要な取引になります。
なぜ3月末に売上が集中したのか。
本当に3月中に必要な条件を満たしたのか。
4月に計上すべき取引が混ざっていないか。
決算日前後の取引を詳しく確認する必要があります。
わずか数日の違いでも、年度の売上高や利益が大きく変わる可能性があるからです。
書類と現場が一致しているとは限らない
不動産会社の監査が難しい理由の1つが、書類と現場の距離です。
本社にはさまざまな資料があります。
工事進捗表。
契約書。
引き渡し資料。
販売管理データ。
会計帳簿。
これらがすべて整っていれば、取引が正しいように見えるかもしれません。
しかし、実際の建設現場が資料と一致しているとは限りません。
監査人は企業内部の書類だけを信頼するのではなく、必要に応じて別の証拠と照合することが重要になります。
恒大問題では88%という数字が示された
中国当局によるPwC中天への処分では、恒大の不動産開発案件について非常に厳しい指摘が行われました。
当局が検査した開発案件のうち88%で、監査記録と実際の状況が一致していなかったとされています。
さらに、実際には更地のような状態だったにもかかわらず、引き渡し可能な状態として扱われたケースも指摘されました。
この指摘が重要なのは、単なる書類上のミスではないからです。
不動産会社では、物件がどの段階にあるのかという事実そのものが売上計上に関係します。
現場の実態が違えば、会計処理の前提そのものが崩れる可能性があります。
多数の開発案件をどう監査するかという難しさもある
巨大な不動産会社では、同時に多数の開発案件を抱えている場合があります。
しかも案件が複数の地域に分散していれば、監査はさらに複雑になります。
監査人がすべての建設現場を訪問することは現実的ではありません。
そこで重要性やリスクを考えながら監査対象を選びます。
金額が大きい案件。
決算直前に売上計上された案件。
進捗状況が不自然な案件。
前年と比べて大きく変化した案件。
こうしたリスクの高い案件を重点的に確認する必要があります。
1つの異常を1つだけの問題として扱わない
例えば確認した開発現場で、帳簿と実態が大きく違っていたとします。
重要なのは、
この案件だけのミスだろう、
と簡単に判断しないことです。
なぜ違いが生じたのか。
同じ担当部署の別案件にも問題はないか。
売上計上の判断基準そのものに問題はないか。
経営者から現場へ強い売上目標が示されていなかったか。
監査人へ提出された資料そのものの信頼性に問題はないか。
1つの異常から、企業全体に問題が広がっている可能性を考える必要があります。
急成長している会社ほど慎重な確認が必要になる場合がある
売上高が急速に伸びている企業は投資家から高く評価されることがあります。
しかし監査の立場では、急成長そのものを無条件に良い材料として見ることはできません。
なぜ売上が急増したのか。
販売戸数が増えたのか。
販売価格が上がったのか。
大型案件の完成が集中したのか。
売上計上基準が変わっていないか。
理由を分解する必要があります。
業績目標を達成するための強いプレッシャーが存在する場合には、売上の前倒しなどの不正リスクについても慎重に検討する必要があります。
不動産監査では現実の建物が重要な証拠になる
デジタル化が進めば、監査人は大量の契約や取引データを効率的に分析できるようになります。
それでも不動産監査では、現実の建物という物理的な存在が極めて重要です。
データ上では完成率100%でも、現場へ行けば建物が完成していないかもしれません。
システム上では引き渡し済みでも、購入者がまだ入居できない状態かもしれません。
データ分析と現場確認は、どちらか一方を選ぶものではありません。
両方を組み合わせることで、監査の信頼性を高めることができます。
結論
不動産会社の売上監査が難しい最大の理由は、1件当たりの金額が大きく、完成や引き渡しの判断によって売上高と利益が大きく変わる可能性があることです。
契約がある。
入金されている。
帳簿に記録されている。
それだけで売上が正しいとは限りません。
実際に建物がどの状態なのか。
顧客へ引き渡せる状態なのか。
会計上の売上を認識するための条件を満たしているのか。
こうした実態を確認する必要があります。
中国恒大問題で監査記録と開発現場の状況との違いが問題になったことは、不動産監査の難しさを象徴しています。
決算書に記録された巨額の売上の向こう側には、実際の土地や建物があります。
数字と現実をつなぐことが、不動産会社の監査では特に重要なのです。
次回は、海外子会社で起きた不正は日本の監査法人にも関係するのか、グループ監査における監査人の責任を取り上げます。
参考
日本経済新聞 2026年9月29日朝刊 恒大不正、逃げられぬPwC