相続税対策として注目されてきた不動産小口化商品が、大きな転換点を迎えています。
不動産小口化商品は、高額な賃貸マンションやオフィスビルなどを複数の投資家が小口で保有する仕組みです。数百万円から数千万円程度の資金で不動産投資に参加できる商品もあり、相続税対策や資産承継の手段として利用されてきました。
特に注目されてきたのは、実際の投資金額と相続税評価額の間に大きな差が生じる場合があることです。
しかし、国税庁が2026年9月18日に公表した「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案では、一定の不動産小口化商品について、従来とは異なる評価方法が示されています。
今回の見直しでは、対象となる小口化商品について、原則として通常の取引価額に相当する金額によって評価する方向が示されました。
これにより、不動産小口化商品を利用した相続税対策は、従来と同じ効果を期待しにくくなる可能性があります。
今回は、不動産小口化商品の仕組み、相続税対策として利用されてきた理由、新しい評価方法、投資判断への影響について整理します。
不動産小口化商品の基本的な仕組み
不動産小口化商品とは、1つの不動産を複数の投資家が共同で保有し、その不動産から生じる収益を分配する仕組みを利用した商品です。
例えば、10億円の賃貸オフィスビルを1,000万円ずつの小口に分ければ、100口の商品として販売することが考えられます。
投資家は、高額な不動産を単独で購入することなく、不動産投資に参加できます。
不動産小口化商品には、不動産特定共同事業法に基づくものや、信託受益権を利用するものなど、さまざまな仕組みがあります。
投資家が不動産の共有持分を取得する商品もあれば、事業者との契約に基づいて収益の分配を受ける商品もあります。
したがって、不動産小口化商品という名称だけで、法律上の権利関係や税務上の取扱いが一律に決まるわけではありません。
商品の契約形態や投資家が保有する権利の内容を確認することが重要です。
相続税対策として利用されてきた理由
不動産小口化商品が相続税対策として利用されてきた背景には、不動産の市場価格と相続税評価額の乖離があります。
一般的に、現金1,000万円を保有している場合、その相続税評価額は1,000万円です。
一方、不動産の共有持分などを取得した場合には、従来の財産評価基本通達に基づく評価によって、投資金額より低い相続税評価額になる場合があります。
土地については路線価方式や倍率方式、建物については固定資産税評価額を基礎とする評価が行われます。
さらに、貸付用不動産については、一定の要件を満たす場合に貸家建付地や貸家としての評価減が認められます。
例えば、1,000万円を投資した不動産小口化商品について、相続税評価額が400万円になった場合を考えます。
現金で保有していた場合と比較すると、相続税評価額は600万円減少します。
この評価差が、不動産小口化商品を利用した相続税対策の魅力として説明されてきました。
ただし、これは説明のための仮定であり、すべての商品について同様の評価減が認められるわけではありません。
また、商品によっては従来から不動産そのものとは異なる評価方法が適用される場合があります。
小口化商品特有の相続税対策
不動産小口化商品には、通常の賃貸不動産とは異なる特徴があります。
高額な不動産を単独で購入する場合、多額の資金が必要になります。
また、相続人が複数いる場合には、1つの不動産をどのように分割するかが問題になることがあります。
これに対して、小口化商品では、複数の口数に分けて保有できるため、商品設計によっては相続人ごとに分配しやすいという特徴があります。
例えば、1,000万円の小口化商品を5口保有していれば、相続人に口数単位で承継することが考えられます。
ただし、実際の分割や譲渡には契約上の制限が設けられている場合があります。
また、相続人が商品を承継した後も、運用期間や換金条件などの制約を受ける可能性があります。
そのため、分割しやすいという特徴だけで、相続対策として優れていると判断することは適切ではありません。
市場価格と相続税評価額の大きな乖離
政府税制調査会では、不動産小口化商品を利用した相続税対策について、税負担の公平性という観点から問題が指摘されてきました。
研修資料には、不動産小口化商品の贈与を通じて相続税対策が行われた事例が紹介されています。
例えば、相続開始前に高額な不動産小口化商品を購入し、その後、親族に贈与する方法です。
この場合、商品の購入価格と贈与税の計算に用いる評価額との間に大きな差が生じることがあります。
贈与を受けた親族が、その後に商品を売却すれば、評価額と売却価額の差が顕在化する可能性があります。
このような取引では、実際の経済的価値に比べて相続税や贈与税の負担が小さくなる場合があります。
そのため、財産の保有形態によって税負担に大きな差が生じることが、公平性の観点から問題とされました。
今回の評価見直しは、こうした市場価格と相続税評価額の乖離を是正することを目的としています。
新しい評価方法は通常の取引価額が原則
2026年9月18日に公表された通達案では、一定の不動産特定共同事業等によって小口化された貸付用不動産について、新しい評価方法が示されています。
対象となる小口化商品については、原則として課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価することとされています。
通常の取引価額とは、一般的な市場において成立すると考えられる取引価格です。
従来の路線価方式や固定資産税評価額を基礎とした評価とは異なり、実際の経済的価値を重視する考え方です。
ただし、対象となるすべての商品について、単純に購入価格をそのまま相続税評価額とするわけではありません。
通達案では、一定の要件を満たす場合に、元本等相当額や精通者意見価格、鑑定評価額などを参酌する方法も示されています。
そのため、実際の評価では、商品の契約内容や価格情報を確認する必要があります。
一般の貸付不動産との重要な違い
今回の評価見直しでは、一般の貸付用不動産と不動産小口化商品について、異なる仕組みが設けられています。
一般の貸付用不動産については、課税時期前5年以内に取得または新築されたかどうかが重要な基準となっています。
これに対して、対象となる不動産小口化商品については、一般の貸付用不動産と同じ5年以内という取得期間の制限が設けられているわけではありません。
つまり、対象となる小口化商品については、取得から5年を超えて保有している場合でも、新しい評価方法が適用される可能性があります。
この違いは、相続税対策を検討するうえで重要です。
一般の貸付用不動産についての5年ルールを、そのまま不動産小口化商品に当てはめることはできません。
また、すべての不動産関連商品が今回の見直しの対象になるわけでもありません。
商品ごとの法律上の仕組みを確認し、通達案に定める対象商品に該当するかどうかを判定する必要があります。
不動産小口化商品の評価額はどう変わるのか
例えば、1,000万円で取得した不動産小口化商品について考えます。
従来の評価方法による相続税評価額が400万円だったと仮定します。
この場合、投資金額と相続税評価額の差は600万円です。
一方、新しい評価方法によって、通常の取引価額に相当する金額が950万円と算定された場合には、評価額は950万円となります。
従来の400万円と比較すると、評価額は550万円増加します。
このように、評価方法の変更によって、相続税や贈与税の負担が大きく変わる可能性があります。
ただし、950万円という金額は説明のための仮定です。
実際には、通達案に定められた元本等相当額や鑑定評価額などの評価方法を検討する必要があります。
また、評価額の増加がそのまま税額の増加になるわけではありません。
相続税については、相続財産全体の金額や法定相続人の人数などによって税負担が異なります。
商品の収益性と換金可能性を確認
相続税評価の見直しによって、不動産小口化商品を購入する際には、節税効果以外の要素が一層重要になります。
特に確認したいのが、収益性と換金可能性です。
不動産小口化商品では、対象不動産から得られる賃料収入などを基に、投資家に収益が分配される仕組みが一般的です。
しかし、賃料収入が減少した場合や、修繕費などの費用が増加した場合には、分配金が減少する可能性があります。
また、商品によっては運用期間が定められており、途中で自由に換金できない場合があります。
相続税の納税資金が必要になった場合でも、希望する時期に商品を売却できるとは限りません。
さらに、事業者の経営状況や対象不動産の価格変動によって、投資元本が毀損する可能性もあります。
そのため、購入時には分配金の水準だけでなく、運用期間、途中解約、譲渡制限、事業者の信用力などを確認する必要があります。
相続人にとって本当に承継しやすい商品か
不動産小口化商品は、口数単位で分割できる場合があるため、相続対策に利用されてきました。
しかし、相続人にとって承継しやすいかどうかは、商品の内容によって異なります。
例えば、相続人が商品を引き継いだ後、長期間にわたって換金できない場合には、生活資金や納税資金の確保に支障が生じる可能性があります。
また、複数の相続人が商品を分けて取得した場合でも、それぞれが商品の運用状況や契約内容を理解する必要があります。
相続税評価額が低いという理由だけで商品を購入すると、相続後に想定外の問題が生じることがあります。
これからの相続対策では、商品の分割可能性だけでなく、相続人が保有を継続できるか、必要に応じて換金できるかという視点が重要になります。
相続税対策から資産運用への転換
今回の評価見直しは、不動産小口化商品の役割を改めて考える契機になります。
従来は、相続税評価額の引下げ効果が商品の魅力として強調されることがありました。
しかし、評価方法が見直されれば、節税効果だけを理由として商品を購入する合理性は低下します。
一方、優良な不動産から安定した収益を得られる商品であれば、資産運用の選択肢として検討する余地があります。
重要なのは、相続税がどれだけ減少するかではなく、投資金額に対して適切な収益が期待できるかどうかです。
また、相続人が無理なく承継できる商品であることも重要です。
不動産小口化商品を選ぶ際には、税務上の効果、収益性、流動性、事業者の信用力、相続人の意向を総合的に判断する必要があります。
結論
不動産小口化商品の相続税評価の見直しは、市場価格と相続税評価額の大きな乖離を是正し、税負担の公平性を確保することを目的としています。
2026年9月18日に公表された通達案では、対象となる不動産小口化商品について、原則として通常の取引価額に相当する金額で評価する仕組みが示されています。
また、一般の貸付用不動産とは異なり、取得後5年以内という期間だけで評価方法が決まるわけではありません。
そのため、従来の相続税評価額の引下げ効果を前提とした商品選択は、見直す必要があります。
一方、不動産小口化商品そのものの投資価値が失われるわけではありません。
安定した収益性や適切な資産分散効果が期待できる商品であれば、資産運用や資産承継の選択肢となります。
これからは、節税商品としての魅力だけでなく、不動産投資としての合理性を重視することが重要です。
なお、本稿は2026年9月18日に公表された通達案を基に解説したものです。実際の適用に当たっては、最終的に制定された通達と個別商品の契約内容を確認する必要があります。
参考
東京税理士協同組合教育情報事業「全国統一研修会」研修資料 R08-24
国税庁「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）、2026年9月18日
政府税制調査会「経済社会のデジタル化への対応と納税環境整備に関する専門家会合」資料、2025年11月13日
相続税法第22条
財産評価基本通達
不動産特定共同事業法