都市部と地方の双方に生活拠点を持つ二地域居住が広がっています。
平日は東京で働き、週末は地方の住宅で過ごす。あるいは、都市部に自宅を残しながら、退職後は地方での生活を楽しむ。こうした暮らし方は、人生100年時代の新しい選択肢として注目されています。
しかし、二地域居住を始める際に見落とされやすいのが税金の問題です。
住民票を都市部に残したまま地方に住宅を持つ場合、住民税はどちらの自治体に納めるのでしょうか。
住宅を2つ所有すると、住民税も2倍になるのでしょうか。
さらに、地方の住宅に住民票を移していなくても、別の自治体から住民税が課税される場合があります。
今回は、二地域居住と住民税の関係について、個人住民税の基本的な仕組みから家屋敷課税、固定資産税、自治体財政への影響まで、具体例を交えながら解説します。
個人住民税は原則として1月1日の住所地で課税される
個人住民税は、都道府県民税と市区町村民税で構成されています。
所得に応じて課税される所得割と、一定の金額を負担する均等割が基本となります。
通常、個人住民税は毎年1月1日時点の住所地を基準として課税されます。
例えば、東京都内に自宅があり、住民票も東京都内に置いている会社員が、栃木県那須町に週末用の住宅を所有しているとします。
平日は東京で働き、週末や長期休暇には那須町で生活するケースです。
この場合、生活の本拠が東京都内にあるのであれば、原則として東京都内の住所地で個人住民税の所得割と均等割が課税されます。
那須町にも住宅があるという理由だけで、所得に対する住民税が両方の自治体から課税されるわけではありません。
ただし、ここで注意したいのは、住民票の所在地と税法上の住所が必ずしも一致するとは限らないことです。
個人住民税の課税において重要なのは、形式的な住民票の所在地だけではなく、実際の生活の本拠がどこにあるかという点です。
住民票を移さなければ税金は変わらないのか
二地域居住では、住民票を移さずに地方で長期間生活するケースがあります。
例えば、東京に住民票を置きながら、年間の大部分を地方で過ごす場合です。
このような場合、住民票が東京にあるという事実だけで、必ず東京が税法上の住所地になるとは限りません。
住所の判断では、生活実態を総合的に確認する必要があります。
具体的には、日常生活の中心となる場所、家族の居住状況、仕事の拠点、住宅の利用状況などが判断材料になります。
例えば、東京の住宅は月に数日しか利用せず、仕事や日常生活の中心が地方に移っている場合には、地方が生活の本拠と判断される可能性があります。
一方、東京で勤務し、家族も東京で生活しており、地方の住宅は週末や休暇に利用するだけであれば、東京が生活の本拠と判断されることが一般的でしょう。
重要なのは、住民票を移すかどうかという形式だけで税負担を判断しないことです。
二地域居住を始める際には、実際の生活状況と住民票の所在地が整合しているかを確認する必要があります。
二地域居住で注意したい家屋敷課税とは
二地域居住で特に注意したいのが、個人住民税の家屋敷課税です。
地方税法では、ある市区町村に住所を持たない人であっても、その市区町村に事務所、事業所または家屋敷を有する場合には、一定の条件で個人住民税の均等割が課税される仕組みがあります。
これが一般に家屋敷課税と呼ばれるものです。
例えば、東京都内に生活の本拠がある人が、栃木県那須町に週末用の住宅を所有している場合を考えます。
東京では通常の個人住民税が課税されます。
一方、那須町の住宅が家屋敷に該当すれば、那須町でも個人住民税の均等割が課税される可能性があります。
ここで重要なのは、地方の自治体で課税されるのは原則として均等割であり、所得割ではないという点です。
つまり、同じ所得に対して2つの自治体から所得割が課税されるという仕組みではありません。
家屋敷課税は、住所地以外の自治体でも行政サービスを受ける機会があることを踏まえた制度です。
家屋敷課税の対象となる住宅とは
家屋敷という言葉から、大きな住宅や高級別荘を想像する人もいるかもしれません。
しかし、税法上の家屋敷は、必ずしも豪華な住宅を意味するわけではありません。
一般的には、自己または家族が居住する目的で設けられ、必要なときに自由に居住できる状態にある住宅などが対象となります。
例えば、地方に所有する別荘や週末住宅は、家屋敷に該当する可能性があります。
また、所有している住宅だけでなく、賃借している住宅でも、利用実態によっては対象となる場合があります。
一方、住宅を所有しているという事実だけで、必ず家屋敷課税の対象になるわけではありません。
例えば、他人に賃貸していて所有者が自由に居住できない住宅や、老朽化が著しく居住できない住宅などは、判断が異なる場合があります。
また、単に短期間ホテルに宿泊するだけであれば、通常は家屋敷を有していることにはなりません。
課税対象となるかどうかは、住宅の所有関係だけでなく、利用状況や居住可能な状態にあるかなどを踏まえて判断されます。
二地域居住を目的に住宅を取得または賃借する場合には、所在地の自治体に確認しておくことが望ましいでしょう。
家屋敷課税では年間いくら負担するのか
家屋敷課税の負担額は、自治体の税率や条例によって異なります。
個人住民税の均等割について、標準的な税率は市町村民税が3,000円、道府県民税が1,000円です。
合計すると年間4,000円となります。
ただし、自治体独自の超過課税などがある場合には、金額が異なることがあります。
また、2024年度からは森林環境税が導入されています。
森林環境税は国税であり、原則として国内に住所がある個人に対して年間1,000円が課税され、個人住民税と併せて徴収されます。
住所地以外の自治体で家屋敷課税を受ける場合、森林環境税まで重複して課税されるわけではありません。
例えば、東京都内に住所があり、地方に家屋敷を持つ人の場合、住所地では通常の個人住民税と森林環境税が課税されます。
地方の自治体では、家屋敷課税の対象となれば、個人住民税の均等割が課税されることになります。
実際の負担額は自治体によって異なるため、住宅所在地の税務担当部署で確認することが重要です。
固定資産税は住宅の所在地で課税される
二地域居住では、個人住民税だけでなく固定資産税も重要です。
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の土地や家屋などの所有者に対して、その固定資産の所在地の市町村が課税します。
例えば、東京に自宅を所有し、那須町にも住宅を所有している場合、東京の住宅には東京の固定資産税が、那須町の住宅には那須町の固定資産税が課税されます。
これは住民票の所在地とは直接関係ありません。
固定資産税の標準税率は1.4%ですが、実際の税額は固定資産税評価額や住宅用地の特例などによって決まります。
また、市街化区域内などの一定の土地や家屋には、都市計画税が課税される場合があります。
都市計画税の制限税率は0.3%です。
地方の住宅を購入する場合、物件価格が安くても、固定資産税や都市計画税、修繕費などの維持費が発生します。
特に中古住宅では、購入後に屋根、外壁、給排水設備などの修繕が必要になることもあります。
住宅の取得費だけでなく、継続的な保有コストを考慮することが重要です。
二地域居住と住宅ローン控除の関係
二地域居住を目的に住宅を購入する場合、住宅ローン控除の適用にも注意が必要です。
住宅ローン控除は、原則として一定の要件を満たす自己の居住用住宅を取得し、実際に居住することなどを条件とする制度です。
そのため、週末だけ利用する別荘やセカンドハウスについては、通常、住宅ローン控除の対象にはなりません。
例えば、東京の自宅を生活の本拠としたまま、地方に週末住宅を購入した場合です。
地方の住宅を購入するために金融機関から借入れを行ったとしても、その住宅が住宅ローン控除の適用要件を満たすとは限りません。
また、住宅ローン控除が適用されるかどうかと、金融機関が住宅購入資金を融資するかどうかは別の問題です。
金融機関によっては、セカンドハウス向けのローンを取り扱っていますが、一般の住宅ローンとは金利や融資条件が異なる場合があります。
二地域居住を目的とする住宅購入では、税制上の優遇措置と資金調達条件を事前に確認する必要があります。
二地域居住とふるさと納税の関係
二地域居住を行う人にとって、ふるさと納税も関心の高い制度です。
例えば、東京に住民票を置きながら那須町で週末生活を送っている場合、那須町にふるさと納税を行うことは可能です。
ふるさと納税は、自分が応援したい自治体に寄付する制度であり、住民票の所在地とは異なる自治体にも寄付できます。
一定の限度額の範囲内で、原則として寄付額から2,000円を差し引いた金額について、所得税と個人住民税から控除を受けられます。
ただし、控除限度額は所得や家族構成、他の所得控除などによって異なります。
また、ふるさと納税の返礼品については、寄付先自治体の住民である場合、原則として受け取れない仕組みがあります。
二地域居住者の場合、寄付先自治体に住宅を所有しているだけで直ちに返礼品の対象外になるわけではありませんが、実際の住所や住民としての取り扱いには注意が必要です。
二地域居住で継続的に関わる自治体にふるさと納税を行うことは、地域を財政面から支援する方法の一つといえるでしょう。
二地域居住者が増えると自治体財政はどうなるのか
二地域居住の普及は、自治体財政にも新しい課題を生み出します。
地方自治体の財政運営では、住民基本台帳人口が重要な役割を果たしています。
例えば、普通交付税の算定では、人口が行政需要を測る基礎数値の一つとして利用されています。
しかし、二地域居住者が増えても、住民票を移さなければ、滞在先自治体の住民基本台帳人口は増加しません。
一方、二地域居住者は滞在先で道路、ごみ処理、消防などの行政サービスを利用します。
つまり、地域で活動する人が増えても、人口を基礎とする財源配分に必ずしも直接反映されないという問題があります。
もちろん、二地域居住者が住宅を取得すれば固定資産税収が生じる可能性があります。
また、地域の飲食店や商店で消費すれば、事業者の売上増加や地域経済の活性化につながります。
しかし、行政サービスの費用増加と税収増加が必ず一致するわけではありません。
今後、二地域居住がさらに広がれば、住民票のある人口だけでなく、地域に継続的に関わる人の実態をどのように把握し、自治体財政に反映させるかが重要な政策課題になるでしょう。
ふるさと住民登録制度が持つ意味
総務省は、地域に継続的な関心や愛着を持つ人を可視化するため、「ふるさと住民登録制度」の実証を進めています。
この制度は、従来の住民票とは異なる形で、地域に関わる人を把握することを目指すものです。
例えば、都市部に住みながら地方で定期的に活動する人や、出身地を離れて暮らしていても故郷との関係を維持したい人などが想定されます。
こうした人々を登録する仕組みが整えば、自治体は地域外の人材と継続的な関係を築きやすくなります。
ただし、ふるさと住民として登録しただけで、住民票が移動したり、個人住民税の課税先が変わったりするわけではありません。
また、登録者数がそのまま地方交付税の算定人口になるわけでもありません。
制度の目的は、まず地域との関係を把握し、交流や参加を促進することにあります。
今後は、登録制度を地域活動への参加、地域内消費、事業創出などにつなげる仕組みが求められます。
二地域居住を始める前に確認したい税務上のポイント
二地域居住を検討する際には、住宅の購入や賃貸契約を結ぶ前に、税務上の取り扱いを整理しておくことが重要です。
まず、現在の生活の本拠がどこにあるのかを確認します。
住民票の所在地と実際の生活実態が異なる場合には、住民税の課税関係に影響する可能性があります。
次に、地方の住宅が家屋敷課税の対象になるかを確認します。
住宅を所有する場合だけでなく、賃借する場合にも課税対象となる可能性があるためです。
さらに、住宅を購入する場合には、固定資産税や都市計画税の負担を把握します。
住宅ローンを利用する場合には、金融機関の融資条件と住宅ローン控除の適用要件を確認する必要があります。
加えて、将来、地方での生活期間を増やす予定がある場合には、住民票の異動や住所の判断に影響する可能性も考えておくべきでしょう。
二地域居住は、生活スタイルの変化に応じて税務上の取り扱いも変わる可能性があります。
一度確認すれば終わりではなく、生活実態が変化した際には改めて確認することが大切です。
結論
二地域居住は、都市部と地方の双方に生活拠点を持つ新しい暮らし方として広がっています。
しかし、住宅を2つ持つことは、税金の面でも新たな確認事項を生み出します。
個人住民税は原則として1月1日時点の住所地で課税されますが、住民票の所在地だけでなく、実際の生活の本拠が重要になります。
また、住所地以外の自治体に住宅を持つ場合には、家屋敷課税によって個人住民税の均等割が課税される可能性があります。
住宅を所有すれば、所在地の自治体で固定資産税なども課税されます。
一方、二地域居住者の増加は、自治体財政にも新しい課題をもたらします。
住民票を移さずに地域で生活する人が増えれば、行政サービスの利用者と住民基本台帳人口との間に差が生じるためです。
今後の地方創生では、定住人口だけでなく、地域に継続的に関わる人をどのように把握し、地域経済や自治体財政につなげるかが重要になります。
個人にとっても、二地域居住は単に地方の住宅を取得することではありません。
税金、住宅費、交通費、医療、介護などを含めた長期的な生活設計が必要です。
人生100年時代において、都市部と地方を行き来する暮らし方は、働き方や老後の選択肢を広げる可能性を持っています。
その可能性を生かすためにも、二地域居住に伴う税負担と制度の仕組みを正しく理解することが重要です。
参考
日本経済新聞 2026年10月掲載 データで読む地域再生「二地域居住」気軽に地方体験、推進自治体は3割増 担い手不足も解消
日本経済新聞 2026年10月掲載 データで読む地域再生 関東・山梨「関東・山梨の二地域居住、都市との近さ武器 山村留学やお試し滞在」
地方税法 第24条、第294条
総務省 個人住民税の概要
国税庁 住宅借入金等特別控除に関する資料
国土交通省 二地域居住等の促進に関する制度資料