土地や建物を相続する際、その評価額は利用方法によって大きく異なります。特に賃貸マンションやアパート、貸店舗などの「貸付用不動産」は、自宅として使用している不動産よりも相続税評価額が低くなることが一般的です。
この仕組みは、不動産を活用した相続対策の基本として広く利用されてきました。しかし近年は、制度を利用した過度な節税策が問題となり、国税庁は評価方法の見直しを進めています。
今回は、貸付用不動産の相続税評価の仕組みと、自用地との違いについて解説します。
自用地と貸付用不動産の違い
相続税では、土地をどのように利用しているかによって評価方法が異なります。
自用地とは、所有者自身が居住や事業のために利用している土地です。
一方、貸付用不動産とは、第三者に貸し付けて家賃収入などを得ている土地や建物をいいます。
貸付用不動産は、所有者が自由に利用・処分できる権利が制限されているため、自用地よりも評価額が低くなる仕組みになっています。
貸家建付地とは
賃貸マンションやアパートの敷地は、「貸家建付地」として評価されます。
貸家建付地とは、貸家が建っている土地のことです。
この土地は、建物を借りている人の権利が存在するため、所有者が自由に売却したり利用したりすることが難しくなります。
そのため、自用地として評価する場合よりも評価額が低くなります。
評価額は、自用地評価額を基準として、借地権割合や借家権割合、賃貸割合などを考慮して算定されます。
実際の評価額は地域や賃貸状況によって異なりますが、自用地より低く評価されるケースが一般的です。
貸家評価の仕組み
建物についても、自宅として利用している場合と賃貸している場合では評価方法が異なります。
賃貸住宅は「貸家」として評価されます。
貸家では、借家人が建物を利用する権利を持っているため、所有者の権利には一定の制約があります。
そのため、建物の相続税評価額も、自用家屋より低くなる仕組みとなっています。
土地だけでなく建物も評価が下がることから、貸付用不動産全体では相続税評価額が大きく圧縮される場合があります。
なぜ評価額が下がるのか
貸付用不動産の評価額が下がる理由は、所有者が自由に利用・処分できないことにあります。
例えば、賃貸中のマンションを売却する場合、入居者の権利を考慮しなければならず、自宅のように自由に利用することはできません。
このような利用制限を評価に反映するため、相続税では貸家建付地や貸家として減額評価が認められています。
制度の目的は、賃借人の権利を考慮した適正な評価を行うことにあり、節税のためだけに設けられた制度ではありません。
見直しが進む背景
近年では、この評価制度を利用して相続税負担を大幅に軽減するスキームが増加しました。
例えば、相続直前に借入金で貸付用不動産を取得し、相続税評価額との差額を利用して財産評価を引き下げるケースが問題となっています。
こうした状況を受け、令和8年度税制改正大綱では、一定の貸付用不動産について評価方法を見直す方針が示されました。
また、国税庁は非上場株式の評価方法についても、資産管理会社を利用した同様のスキームへの対応を検討しています。
今後は、不動産評価と株式評価の双方で制度改正が進む可能性があります。
結論
貸付用不動産は、賃借人の権利が存在することから、自用地や自宅よりも相続税評価額が低くなる仕組みになっています。
土地は貸家建付地、建物は貸家として評価されるため、相続税負担が軽減される場合があります。
しかし、近年は制度を利用した過度な節税策への対応として、評価方法の見直しが進められています。
貸付用不動産を活用した相続対策を検討する際には、現在の評価ルールだけでなく、今後の制度改正の動向も踏まえて判断することが重要です。
参考
税のしるべ
2026年8月3日
「法人が不動産を購入した後の株式の評価方法を見直しへ、『3年しばり』に短いの声」