相続や土地売買の相談を受けていると、依頼者から次のような質問を受けることがあります。
「土地家屋調査士って何をする人ですか。」
税理士や司法書士、行政書士、弁護士は知っていても、土地家屋調査士について詳しく知っている方は決して多くありません。
しかし、不動産に関する実務では、土地家屋調査士が活躍する場面は数多くあります。特に相続や土地の有効活用では、税理士との連携が重要になる専門家の一人です。
今回は、土地家屋調査士の役割について分かりやすく紹介します。
土地家屋調査士は「不動産の現況」を扱う専門家
土地家屋調査士は、土地や建物の現況を調査・測量し、その内容を登記へ反映させる専門家です。
例えば、
・土地の境界を調査する
・土地を分筆する
・土地を合筆する
・建物を新築した際の登記を行う
・建物を取り壊した際の滅失登記を行う
など、不動産の物理的な状況を公的記録へ正しく反映させる役割を担っています。
つまり、「土地や建物が現在どうなっているのか」を公的に明らかにする専門家といえます。
権利ではなく現況を扱う仕事
不動産登記には、大きく二つの側面があります。
一つは所有権や抵当権などの「権利」。
もう一つは土地や建物そのものの「現況」です。
土地家屋調査士が担当するのは、現況に関する登記です。
例えば、
土地の面積
土地の地目
建物の種類
建物の構造
床面積
など、実際の状態を調査して登記します。
一方、所有権移転や抵当権設定などの権利に関する登記は司法書士が担当します。
同じ登記でも役割は大きく異なります。
境界問題では中心的な存在になる
土地家屋調査士の代表的な業務が境界に関する仕事です。
土地を売却する場合や相続した土地を分割する場合には、
「境界はどこか。」
を確認する必要があります。
その際には、
現地測量
登記資料の調査
過去の測量図の確認
隣接地所有者との立会い
などを行い、境界を確認していきます。
境界問題は専門性が高く、経験や知識が重要となる分野です。
建物の登記も重要な業務
土地だけではありません。
建物についても土地家屋調査士が活躍します。
例えば、
住宅を新築した場合
増築した場合
建替えた場合
取り壊した場合
には、建物の現況を登記へ反映する必要があります。
建物を解体したにもかかわらず滅失登記を行っていないケースも見受けられます。
相続や売却の際に初めて気付くことも少なくありません。
税理士との接点は意外に多い
税理士と土地家屋調査士は、一見すると接点が少ないように思われます。
しかし実際には、
相続税申告
土地評価
事業承継
不動産売買
生前対策
など、多くの場面で関わります。
例えば、
相続税申告の前提となる土地の状況が不明確であれば、土地家屋調査士による確認が必要になることがあります。
また、土地を分筆して売却する場合には、税務だけでは手続きを進めることはできません。
このように、それぞれの専門分野が密接につながっています。
専門家同士の連携が依頼者の安心につながる
近年は、相続や不動産の相談内容が複雑化しています。
一人の専門家だけですべてを解決できるケースは少なくなっています。
例えば、
税理士は税金を担当する。
司法書士は権利登記を担当する。
土地家屋調査士は現況登記や境界を担当する。
行政書士は許認可や各種手続きを担当する。
それぞれの専門性を生かしながら連携することで、依頼者は安心して相談できます。
「自分の専門外だから分からない」で終わるのではなく、「この分野はこの専門家をご紹介します」と案内できることが、信頼につながります。
税理士が知っておきたい心構え
税理士が土地家屋調査士と同じ知識を持つ必要はありません。
しかし、
境界とは何か。
どのような業務を担当する専門家なのか。
どのような場面で相談すべきなのか。
こうした基本を理解しておくだけでも、依頼者への対応は大きく変わります。
相続税申告や土地評価は、税務だけで完結する仕事ではありません。
他士業との適切な連携が、結果として依頼者の満足度を高めることにつながります。
結論
土地家屋調査士は、土地や建物の現況を調査・測量し、不動産登記へ正確に反映させる専門家です。
境界確認や建物の表題登記など、不動産取引や相続に欠かせない重要な役割を担っています。
税理士にとっても、土地家屋調査士の業務を理解しておくことは、相続税申告や土地評価を円滑に進めるうえで大きな強みになります。
専門家同士が互いの役割を理解し、必要なタイミングで連携することが、依頼者にとって最も価値のあるサービスにつながるのではないでしょうか。
参考
近畿税理士会「周辺専門講座 税理士が知っておくと損しない土地家屋調査士の業務【第1部】『境界について』」