日本では空き家問題が年々深刻になっています。しかし、本当に考えるべきなのは、すでに空き家となった住宅ではなく、これから空き家になる可能性が高い住宅です。
高齢化が進む現在、多くの住宅が将来「空き家予備軍」となっています。親が元気なうちは問題が表面化しませんが、相続が発生した瞬間に管理や売却、活用の判断を迫られるケースは少なくありません。
人生100年時代では、「空き家対策」は相続対策そのものになりつつあります。
空き家問題は都市部でも例外ではない
空き家というと地方の問題という印象を持つ人も多いでしょう。
しかし、人口が集中する東京都でも空き家は非常に多く存在しています。
現在は住宅需要があるため市場で流通する割合も比較的高いものの、人口減少が本格化すれば状況は変わります。
買い手や借り手が見つからない住宅が増えれば、不動産の資産価値にも影響を及ぼします。
都市部だから安心とは言えない時代になっています。
本当に重要なのは「空き家予備軍」への対応
近年の行政施策は、空き家が発生してから対応するのではなく、発生前に対策を始める方向へ変わっています。
その背景には、高齢者だけが住む住宅が急速に増えている現実があります。
単身高齢者世帯や高齢夫婦のみの世帯では、相続発生後に住宅が放置される可能性が高くなります。
つまり、問題は建物ではなく、「誰が管理するのか」が決まっていないことなのです。
空き家問題は、家族間の情報共有不足から始まるケースが少なくありません。
相続対策と空き家対策は一体で考える
住宅は金融資産とは違い、簡単に分割できません。
相続人が複数いる場合には、
- 売却するのか
- 誰が住み続けるのか
- 賃貸として活用するのか
- 解体するのか
こうした判断が必要になります。
しかし、生前に話し合いが行われていないと、相続人同士の意見がまとまらず、結果として何年も放置されるケースもあります。
その間も固定資産税、維持管理費、修繕費などの負担は続きます。
「相続してから考える」では遅いことも多いのです。
住宅は「持つ」から「活かす」時代へ
住宅の価値は、自分が住むことだけではありません。
近年では、
- シェアハウス
- 起業家向け住宅
- 地域交流施設
- コワーキングスペース
- 民泊
- 福祉施設
など、さまざまな活用方法が広がっています。
リノベーションによって新たな価値を生み出す事例も増えています。
これまで「古い家だから価値がない」と考えられていた住宅でも、使い方次第で地域資源へ生まれ変わる可能性があります。
税金の問題も見逃せない
空き家には税務上の論点も数多くあります。
例えば、
- 相続税評価
- 小規模宅地等の特例
- 空き家の譲渡所得特例
- 固定資産税の住宅用地特例
- 解体後の税負担
などです。
建物を残す方が有利な場合もあれば、早めに売却した方が有利な場合もあります。
一律の正解はありません。
家族構成や資産状況によって最適な選択は変わります。
行政だけでは解決できない問題
自治体では空き家対策を強化していますが、最終的な判断を行うのは所有者です。
行政は支援できますが、住宅の将来を決めることはできません。
だからこそ、所有者自身が早い段階から情報収集し、家族と話し合うことが重要になります。
「まだ住んでいるから大丈夫」という考え方ではなく、「将来どうするか」を考えることが、最も有効な空き家対策になります。
結論
空き家問題は、不動産の問題ではなく、人生設計の問題です。
人生100年時代では、高齢化、相続、人口減少が同時に進みます。住宅を「資産」として守るためには、空き家になってからではなく、空き家になる前から準備を始めることが重要です。
親世代と子世代が早めに将来の住まいについて話し合うことが、資産価値を守り、家族の負担を減らす最も効果的な対策となるでしょう。
参考
日本経済新聞 2026年7月14日 朝刊
都、空き家急増に先手 「予備軍」100万戸 取引促進へ「マップ」整備／解体費、区市町村を支援