金利上昇によって不動産投資信託（J-REIT）が苦境に立たされています。2026年6月、日本銀行は政策金利を1％へ引き上げ、J-REIT市場には逆風が強まりました。さらに海外投資家が重視する株価指数から主要銘柄が除外される可能性も浮上し、市場には悲観的な見方が広がっています。

しかし投資の世界では、多くの人が悲観している時こそ冷静な分析が必要です。本当にJ-REITは魅力を失ったのでしょうか。それとも市場が見落としている投資機会が存在するのでしょうか。

人生100年時代の資産形成という視点から考えてみたいと思います。

金利上昇がJ-REITを苦しめる理由

J-REITは不動産への投資を証券化した商品です。

オフィスビルや商業施設、物流施設、住宅などから得られる賃料収入を投資家へ分配する仕組みになっています。

ところが金利が上昇すると状況が変わります。

第一に、J-REIT自身の借入コストが上昇します。不動産取得のために借り入れている資金の利息負担が増えるため、利益が圧迫されます。

第二に、投資家がJ-REITを保有する魅力が相対的に低下します。銀行預金や国債の利回りが上昇すると、リスクを取ってJ-REITへ投資する必要性が薄れるからです。

第三に、不動産価格そのものへの評価も厳しくなります。将来の賃料収入を現在価値へ割り引く際の金利が上昇するため、不動産価値が低下しやすくなります。

こうした理由から、金利上昇局面では一般的にJ-REITは弱い資産と考えられています。

海外投資家離れという新たな試練

今回の下落要因は金利だけではありません。

海外投資家が運用の基準として利用するMSCI指数からJ-REIT銘柄が除外される可能性が高まっています。

指数から除外されると、その指数に連動する運用を行う年金基金や機関投資家は自動的に売却しなければなりません。

企業の業績とは関係なく売り圧力が発生するのです。

近年の株式市場ではAIや半導体関連企業の時価総額が急増しました。一方でJ-REITは安定的な収益を重視するため急成長は期待しにくく、相対的に市場での存在感が低下しています。

結果として海外投資家の資金が日本株へ向かい、J-REITから流出する流れが続いています。

これは業績ではなく「需給」による下落です。

投資家が見落とす利回りの魅力

一方で市場の悲観論だけを見るのは危険です。

記事によると、全上場J-REITの予想分配金利回りは5％を超える水準まで上昇しています。

現在の日本の長期金利や預金金利と比較すると依然として高い利回りです。

また、多くのJ-REITでは賃料改定が進んでいます。

インフレによってオフィス賃料や住宅賃料の引き上げが進み、収益力はむしろ改善しているケースも少なくありません。

企業でいえば業績は良好なのに株価だけが下落している状態です。

市場が短期的な需給要因で過剰に反応している可能性もあります。

長期投資家にとっては、こうした局面こそ冷静な判断が求められます。

人生100年時代のJ-REIT活用法

人生100年時代では資産運用の目的が変わります。

現役時代は資産を増やすことが中心ですが、退職後は資産から安定収入を得ることが重要になります。

その視点ではJ-REITは一定の役割を果たします。

株式のような高成長は期待できなくても、比較的高い分配金を継続的に受け取れるからです。

年金だけでは不足する生活費を補う仕組みとして活用する考え方もあります。

もちろん全資産をJ-REITへ集中投資するのは危険です。

株式、債券、現金、投資信託などと組み合わせながら、インカムゲインを生み出す資産の一つとして位置付けることが重要です。

特に60歳以降は値上がり益だけでなく、毎年のキャッシュフローを意識した資産配分が求められます。

市場が悲観する時に考えるべきこと

投資の歴史を振り返ると、多くの資産は最も人気がある時に高値となり、最も嫌われる時に割安になります。

現在のJ-REIT市場はまさに後者に近い状況かもしれません。

金利上昇、海外投資家の売り、指数除外懸念など悪材料が集中しています。

しかし、その悪材料が十分に織り込まれた時、市場の見方は大きく変わることがあります。

長期投資家に必要なのは、相場の人気投票に参加することではなく、将来の収益力を冷静に評価することです。

AI関連株のような華やかな成長物語だけではなく、地味でも安定した収益を生む資産にも目を向けることが重要ではないでしょうか。

結論

J-REITは確かに厳しい局面を迎えています。金利上昇や海外資金流出によって短期的な下落圧力は続く可能性があります。

しかし、業績そのものは堅調であり、高い分配金利回りも維持されています。

人生100年時代の資産形成では、「値上がり益を狙う資産」と「収入を生み出す資産」の両方が必要です。

J-REITは後者を担う有力な選択肢の一つです。

市場が悲観に包まれている時こそ、目先の価格変動ではなく、将来受け取る収益に注目する姿勢が重要なのではないでしょうか。

参考

日本経済新聞（2026年6月17日 朝刊）

「REITに試練　利上げ後も続く『指数採用ゼロ』の見方　頼みの海外マネー流出」