2階建て住宅ローンでは、元金の一部を最終返済日まで据え置くことで、月々の返済額を抑えることができます。
その一方で、大きな住宅ローン残高が長期間残ります。
そこで重要になるのが、購入した住宅の将来価格です。
特に高額なタワーマンションでは、将来物件を売却し、その代金で残った住宅ローンを返済することを想定する場合があります。
しかし、住宅価格は将来も上昇し続けるとは限りません。
価格が下落すると、マンションを売却しても住宅ローンを完済できない可能性があります。
2階建て住宅ローンを考えるときには、買ったときの価格だけでなく、売るときの価格まで考える必要があります。
住宅ローン残高と住宅価格は別々に動く
住宅を購入すると、家計には2つの大きな金額が存在することになります。
住宅という資産の価値と、住宅ローンという負債です。
例えば1億円のマンションを1億円の住宅ローンで購入したとします。
購入した直後は、単純化すれば1億円の住宅と1億円の住宅ローンがあります。
しかし、その後の動きは同じではありません。
住宅ローン残高は契約した返済方法に従って変化します。
一方、マンション価格は不動産市場の状況によって変化します。
住宅ローン残高が7000万円だからといって、マンションが必ず7000万円以上で売れるわけではありません。
通常の住宅ローンでは元金が減っていく
通常の住宅ローンでは、毎月返済することで元金が少しずつ減っていきます。
時間がたつほど住宅ローン残高が小さくなるため、住宅価格がある程度下落しても、売却代金でローンを返済できる可能性は高まっていきます。
例えば住宅価格が8000万円に下がったとしても、その時点の住宅ローン残高が5000万円なら、単純計算では売却代金によって完済できます。
もちろん実際には売却費用なども考える必要があります。
それでも、元金を減らしていくこと自体が住宅価格下落に対する余裕をつくることになります。
2階建て住宅ローンでは大きな残高が残る
2階建て住宅ローンでは事情が異なります。
元金の50％を最終返済日まで据え置く商品なら、1億円借りた場合、5000万円は最後まで元金として残ります。
返済期間がかなり進んでも、大きな住宅ローン残高を抱え続けることになります。
つまり住宅価格が下落した場合、住宅価格とローン残高の差が小さくなりやすいという特徴があります。
価格下落が大きければ、住宅の価値より住宅ローン残高の方が大きくなる可能性もあります。
売却してもローンが残るとはどういうことか
例えば最終返済時に5000万円の住宅ローンが残っているとします。
そのマンションを7000万円で売却できれば、売却代金から5000万円を返済できます。
ところがマンション価格が4000万円まで下がっていたらどうでしょうか。
4000万円で売却しても5000万円の住宅ローンをすべて返すことはできません。
単純計算で1000万円不足します。
しかも実際の住宅売却には仲介手数料などの費用も発生します。
したがって売却価格と住宅ローン残高が同じ程度なら、それだけで十分とは限りません。
住宅を売れば借金も消えるわけではない
住宅ローンについて誤解しやすいのが、住宅を手放せばローンもなくなるという考え方です。
住宅と住宅ローンは別のものです。
住宅を売却して得た資金を使って住宅ローンを返済します。
売却代金が住宅ローン残高を上回っていれば問題ありません。
しかし売却代金だけで完済できなければ、不足額を別の資金から用意する必要があります。
例えば1000万円不足するなら、預金などから1000万円を準備しなければならない可能性があります。
住宅価格の下落は、単なる含み損ではなく、売却するときの資金問題につながります。
高く買うほど下落額も大きくなる
高額物件では、価格が数％動いただけでも金額としては大きくなります。
例えば1億5000万円のマンションが10％値下がりすれば、単純計算で1500万円の下落です。
20％なら3000万円です。
割合だけを見ると10％や20％ですが、住宅価格が高ければ家計への影響は大きくなります。
特に2階建て住宅ローンでは大きな元金を残すため、高額物件ほど住宅価格とローン残高の関係を慎重に見る必要があります。
タワマンだから値下がりしないとは限らない
都心のタワーマンションには、立地や希少性などから高い資産価値を維持してきた物件があります。
しかし、すべてのタワーマンションが同じ値動きをするわけではありません。
立地、築年数、駅からの距離、管理状態、修繕状況、周辺の新築供給などによって価格は変わります。
さらに不動産市場全体が金利や景気、人口動態などの影響を受ける可能性もあります。
現在人気があることと、数十年後にも同じ価格で売れることは別問題です。
住宅ローンの返済計画では、将来の値上がりを当然の前提にしないことが重要です。
売却する時期も自由とは限らない
投資用の金融資産であれば、市場環境が悪ければ売却を待つという選択肢を取れる場合があります。
自宅の場合も、価格が下がっていれば売却を延期できることがあります。
しかし、常に待てるとは限りません。
転勤、離婚、相続、介護、収入減少などによって住宅を売却する必要が生じる可能性があります。
また、2階建て住宅ローンでは最終返済日という期限があります。
返済資金を住宅売却に依存している場合、売りたい時期と高く売れる時期が一致する保証はありません。
自己資金という安全余力
住宅価格下落に備える方法の1つが、住宅以外にも金融資産を持つことです。
例えば住宅ローン残高が5000万円あり、マンションが4000万円でしか売れなくても、十分な金融資産があれば不足分を補うことができます。
逆に住宅に資産の大部分を集中させ、金融資産がほとんどなければ、価格下落時の選択肢は少なくなります。
2階建て住宅ローンを利用する場合には、住宅価格だけに返済を依存しないことが重要になります。
売却価格を保守的に考える
将来の住宅売却を出口戦略にする場合には、購入価格と同じ価格で売れるという前提だけで考えない方が安全です。
価格が10％下がった場合。
20％下がった場合。
さらに大きく下がった場合。
それぞれで住宅ローンを完済できるかを確認します。
そして売却費用を差し引いても返済できるのかを考えます。
こうした複数の条件を想定することで、住宅価格が想定外に動いたときの家計への影響を把握しやすくなります。
結論
2階建て住宅ローンでは元金の一部を最終返済日まで据え置くため、大きな住宅ローン残高が長期間残ります。
そのため住宅を売却して返済する計画では、将来の住宅価格が重要になります。
例えば住宅ローン残高が5000万円あるとき、マンションを4000万円でしか売却できなければ、単純計算でも1000万円不足します。
住宅を売れば住宅ローンも自動的になくなるわけではありません。
売却代金で完済できない部分は、別の資金によって補う必要があります。
特に高額なタワーマンションでは、10％の価格変動でも金額に直すと1000万円を超えることがあります。
2階建て住宅ローンを利用するときには、将来も住宅価格が上がり続けることを前提にするのではなく、価格が下落した場合でも返済できるかを確認することが重要です。
住宅価格と住宅ローン残高。
この2つを常にセットで見ることが、売却を出口とする住宅ローンのリスク管理になります。
参考
日本経済新聞 2026年9月17日 朝刊 タワマン購入へ「2階建て」ローン、月々の負担減に落とし穴