相続税対策として賃貸マンションやアパート経営を始める人は少なくありません。
「賃貸不動産を持てば相続税が安くなる。」
この話を聞いたことがある人も多いでしょう。
確かに、賃貸不動産には相続税評価額が下がる仕組みがあり、さらに一定の条件を満たせば「小規模宅地等の特例」を利用することもできます。
しかし、この制度は近年の税制改正で適用要件が厳しくなりました。
相続直前に賃貸事業を始めれば利用できるという時代ではありません。
今回は、貸付事業用宅地の特例について、その仕組みと注意点を分かりやすく解説します。
貸付事業用宅地とは何か
貸付事業用宅地とは、被相続人が賃貸事業のために使用していた土地のことです。
例えば、
アパート。
賃貸マンション。
貸店舗。
貸駐車場。
などの敷地が対象になります。
こうした土地については、一定の条件を満たせば、小規模宅地等の特例により評価額を減額できます。
貸付事業用宅地の場合、対象面積は200平方メートルまで、減額割合は50％です。居住用宅地や事業用宅地の80％減額と比べると控えめですが、それでも相続税への影響は非常に大きい制度です。
なぜ賃貸不動産は相続対策になるのか
賃貸不動産が相続対策として注目される理由は、土地と建物の評価方法にあります。
土地は貸家建付地として評価される場合があり、更地よりも評価額が下がります。
建物も固定資産税評価額を基準とするため、建築費より相続税評価額が低くなるケースが一般的です。
さらに、小規模宅地等の特例が適用されれば、土地評価額をさらに引き下げることができます。
このように複数の仕組みが重なることで、相続税を大きく軽減できる可能性があります。
相続直前の賃貸経営は認められにくい
かつては、相続直前に賃貸マンションを建築することで相続税対策を行うケースが多く見られました。
しかし、このような節税だけを目的とした利用が増えたことから、制度は改正されました。
講義資料でも、相続開始前3年以内に貸付事業を始めた土地については、原則として貸付事業用宅地の特例を適用できないことが説明されています。ただし、相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている場合などには例外があります。
つまり、「亡くなる直前にアパートを建てれば節税できる」という単純な制度ではなくなったのです。
どの土地に特例を使うかで結果が変わる
複数の土地を所有している場合は、どの土地に小規模宅地等の特例を適用するかによって、節税額が変わることがあります。
例えば、
自宅の土地。
賃貸マンションの土地。
事業用の土地。
これらを同時に所有している場合、それぞれの評価額や面積によって最も有利な組み合わせは異なります。
講義資料でも、貸付事業用宅地と居住用宅地を比較し、土地の評価額によっては貸付事業用宅地を選択した方が有利になるケースがある一方で、完全併用できないため調整計算が必要になることが示されています。
制度は単独ではなく、全体を見渡して活用することが重要です。
賃貸経営は節税だけで判断してはいけない
相続税が減るからといって、すべての人が賃貸経営を始めるべきとは言えません。
賃貸経営には、
空室リスク。
修繕費。
建物の老朽化。
金利上昇。
家賃下落。
管理の手間。
といった経営上のリスクがあります。
相続税は一度だけですが、賃貸経営は何十年も続く事業です。
節税効果だけを見て始めた結果、収益が思うように上がらず、資産全体では損をしてしまうケースもあります。
相続対策と資産運用は、切り離して考えることはできません。
長期的な資産形成という視点が必要
賃貸不動産は、相続税対策だけでなく、安定した家賃収入を生み出す資産にもなります。
一方で、市場環境の変化によって資産価値が下がることもあります。
重要なのは、
相続税を減らすために所有するのか。
収益資産として保有するのか。
子どもへ承継する事業として育てるのか。
目的を明確にすることです。
相続税対策は、その目的を実現するための手段であり、目的そのものではありません。
結論
貸付事業用宅地の特例は、賃貸不動産を所有する人にとって非常に有効な相続税対策です。
しかし、近年は制度改正によって適用要件が厳しくなり、相続直前の対策だけでは利用できないケースが増えています。
また、賃貸経営には節税以外にも収益性や管理負担といった経営判断が欠かせません。
相続税だけを見るのではなく、資産運用、家族への承継、長期的な収益性まで含めて総合的に考えることが、令和時代の相続対策ではますます重要になっているのです。
参考
東京地方税理士会 令和の資産家の相続税対策 近年の税制改正をふまえて 江本尚浩 講義資料