住宅を購入するとき、親や祖父母から頭金を援助してもらう家庭があります。
通常、親から子へまとまったお金を渡せば贈与税の対象になります。
しかし住宅の購入や新築、一定の増改築に使う資金については、一定の条件を満たせば贈与税を非課税にできる特例があります。
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置です。
住宅は家計にとって非常に大きな買い物です。
そのため親や祖父母が保有する資産を若い世代へ移し、住宅取得を後押しする政策として利用されてきました。
一方、まとまった資産を持つ家庭ほど利用しやすいことから、公平性の問題もあります。
日本維新の会は租税特別措置の見直しで、この制度について1年から2年後の廃止や、低所得層、子育て世帯などへの対象限定を提案しています。
住宅取得資金贈与とは何か
住宅取得資金贈与とは、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の取得などに使うお金を贈与してもらうことです。
例えば子どもが5000万円の住宅を購入するとします。
自己資金500万円
親からの援助1000万円
住宅ローン3500万円
という形で購入するケースがあります。
この場合、親から受け取った1000万円は原則として贈与です。
通常なら贈与税の問題が生じます。
しかし一定の条件を満たして住宅購入に使えば、住宅取得等資金の非課税制度を利用できる場合があります。
通常の贈与税とは何が違うのか
贈与税の暦年課税には年間110万円の基礎控除があります。
例えば親から子へ現金を贈与した場合、他の贈与がないものとして年間110万円までなら基本的に基礎控除の範囲に収まります。
しかし住宅購入には数百万円から数千万円の自己資金が必要になることがあります。
1000万円を一括して通常の贈与として受け取れば、110万円を大きく超えます。
そこで住宅取得という特定の目的について、通常の基礎控除とは別に大きな非課税枠を認めているのが住宅取得等資金の非課税措置です。
非課税限度額はいくらなのか
非課税限度額は取得する住宅の性能などによって異なります。
一定の省エネ性能や耐震性能、バリアフリー性能などを満たす質の高い住宅では、最大1000万円まで非課税となる仕組みがあります。
それ以外の住宅については最大500万円です。
つまり住宅の性能によって、
質の高い住宅は1000万円
それ以外の住宅は500万円
という違いがあります。
税制を使って住宅購入そのものを支援するだけでなく、省エネ性能などの高い住宅への誘導も行っているわけです。
1000万円もらえば必ず非課税になるわけではない
親から1000万円をもらって住宅を購入すれば、自動的に贈与税がゼロになるわけではありません。
制度にはさまざまな要件があります。
贈与する人との関係
贈与を受ける人の年齢
所得
住宅の床面積
住宅の性能
取得時期
居住時期
資金の使途
などを確認する必要があります。
また制度を利用するためには、原則として必要な手続きを行わなければなりません。
住宅購入資金なら何でも非課税になるという制度ではありません。
なぜ住宅だけ大きな非課税枠があるのか
住宅は非常に高額な買い物です。
住宅が売れると、住宅会社だけでなく、
建設業
不動産業
住宅設備
家具
家電
引っ越し
金融
など幅広い産業に需要が生まれます。
そのため住宅取得を促すことには景気対策としての側面があります。
さらに日本では高齢世代が多くの金融資産を保有しています。
その資産を住宅取得期にある若い世代へ移すことで、世代間の資産移転を促す狙いもあります。
住宅政策と経済政策、資産移転政策を組み合わせた税制と見ることができます。
住宅ローンと一緒に利用できる
住宅取得資金の贈与を受けても、住宅価格のすべてを親から出してもらう必要はありません。
贈与と住宅ローンを組み合わせることができます。
例えば6000万円の住宅を購入するとします。
自己資金500万円
親からの贈与1000万円
住宅ローン4500万円
という資金計画も考えられます。
親からの援助を頭金に回せば、借入額を減らせます。
借入額が減れば毎月の返済負担や総支払利息を抑えられる可能性があります。
住宅価格が上昇している地域では、親からの資金援助が住宅購入の可否を左右する場合もあります。
住宅ローン控除とは別の制度
住宅取得資金贈与の非課税と住宅ローン控除は別の制度です。
住宅取得資金贈与の非課税は、親や祖父母から住宅購入資金を受け取ったときの贈与税を軽減する制度です。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して一定の住宅を取得した人について所得税などの負担を軽減する制度です。
つまり、
贈与を受けた部分は贈与税の制度
借り入れた部分は住宅ローン控除
というように異なる税金の仕組みが関係します。
ただし住宅ローン控除額の計算などでは贈与による取得資金との関係に注意が必要です。
同じ住宅について税制優遇を利用する場合でも、それぞれの制度の条件を確認する必要があります。
親から援助を受けられる家庭ほど有利になる
この制度について議論になるのが公平性です。
例えば同じ年収600万円の30代夫婦が二組いるとします。
一方は親から1000万円の住宅資金援助を受けられます。
もう一方は親から援助を受けられません。
前者は1000万円を頭金として使えるため、住宅ローンを大幅に減らせます。
しかも一定の条件を満たせば、その贈与に贈与税がかかりません。
後者は住宅価格の大部分を自分たちの貯蓄や住宅ローンで賄う必要があります。
本人たちの所得が同じでも、親世代の資産によって住宅取得能力に大きな差が生じます。
なぜ富裕層優遇という批判が出るのか
住宅取得資金贈与の非課税措置を利用するには、まず親や祖父母に贈与できるだけの資産が必要です。
資産を持たない家庭は制度を利用できません。
一方、多額の金融資産を持つ家庭では、税負担を抑えながら子や孫へ資産を移すことができます。
その結果、
資産を持つ親の子どもは住宅を取得しやすくなる
親の資産が少ない子どもは同じ制度を利用できない
という差が生じます。
住宅取得支援という政策目的がある一方で、親世代の資産格差を次世代へ引き継ぐ効果もあるのではないかという問題です。
相続税との関係も重要になる
生前贈与によって親世代の財産を子世代へ移せば、将来親が亡くなったときに保有している相続財産が少なくなる可能性があります。
そのため住宅取得資金の非課税制度は、単なる住宅支援だけではなく世代間の資産移転にも関係します。
税制上の要件を満たして非課税となった住宅取得資金については、通常の贈与とは異なる扱いになります。
多額の資産を持つ家庭にとっては、住宅取得を支援しながら生前に財産を次世代へ移す方法の一つになります。
この点も富裕層優遇をめぐる議論につながっています。
維新は廃止や対象限定を提案している
日本維新の会は今回の租税特別措置の見直しで、住宅取得資金贈与の非課税措置について即時廃止ではなく、1年から2年後の廃止などを提案しています。
さらに制度を残す場合でも、低所得層や子育て世帯などに対象を限定する考え方を示しています。
ここには二つの考え方があります。
住宅取得支援そのものは必要である。
しかし資産を持つ家庭すべてに大きな非課税枠を与える必要があるのか。
この二つを分けて考えようということです。
対象を限定すると制度の性格が変わる
仮に所得要件などを厳しくすれば、制度の性格は変わります。
現在の制度には、高齢世代から若い世代への資産移転を促すという意味があります。
一方、低所得層や子育て世帯に対象を絞れば、資産移転政策より住宅取得支援や子育て支援としての性格が強くなります。
例えば、
一定所得以下
子どもがいる世帯
若年世帯
一定の省エネ住宅を取得する世帯
などに対象を限定する方法が考えられます。
誰の住宅取得を税制で支援するのかという政策目的を、より明確にすることになります。
住宅価格が高い時代だからこその難しさもある
住宅取得資金の非課税措置を廃止する議論には難しい面もあります。
都市部を中心に住宅価格が大きく上昇しているからです。
若い世代が自分たちの所得だけで住宅を取得するハードルが高くなれば、親からの資金援助の重要性は高まります。
制度を廃止すれば住宅購入を断念したり、住宅ローンの借入額を増やしたりする世帯が出る可能性があります。
一方で、親から援助を受けられない世帯には、そもそも非課税制度の恩恵がありません。
住宅取得を支援するのであれば、親の資産の有無によって利用可能性が決まる制度が適切なのかという問題が残ります。
結論
住宅取得資金贈与の非課税とは、父母や祖父母などから住宅の購入、新築、一定の増改築に使う資金を贈与された場合、一定の条件のもとで贈与税を非課税にできる制度です。
一定の質の高い住宅では最大1000万円、それ以外の住宅では最大500万円の非課税枠が設けられています。
高齢世代から若い世代への資産移転を促し、住宅取得や住宅市場を支えることが制度の大きな目的です。
一方、制度を利用するためには親や祖父母にまとまった資産が必要です。
そのため、資産を持つ家庭ほど住宅取得で有利になり、世代を超えて資産格差を引き継ぐ可能性があるという問題があります。
維新が提案する廃止や対象限定を考えるうえでは、住宅取得支援そのものの必要性と、親世代の資産を非課税で移転させることの必要性を分けて考えることが重要です。
誰の住宅取得を、なぜ税制で支援するのか。
住宅取得資金贈与の見直しは、住宅政策だけでなく、日本の世代間資産格差をどう考えるかという問題にもつながっています。
参考
日本経済新聞 2026年8月23日 朝刊 維新が税優遇廃止案 賃上げ税制やサ高住 政府・自民と調整難しく
国税庁 2026年 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
財務省 2026年 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置