マンション価格の高騰が続く中、都心のタワーマンションは「住む場所」であると同時に、「資産」としても注目されています。
日本経済新聞が東京・大阪のタワーマンション最上階を調査したところ、約半数の住戸で所有者の登記住所がマンション所在地と一致していないことが分かりました。これは、投資目的やセカンドハウスとして所有されている可能性が高いことを示しています。
マンションは個人の財産ですが、多くの人が共同で管理する建物でもあります。所有者が実際に住んでいないマンションが増えることは、将来どのような影響をもたらすのでしょうか。
今回は、「住まない所有者」が増えることで起きる新たな課題について考えてみます。
マンションは住む場所から投資対象へ変わった
かつてマンションは、自ら暮らすために購入するのが一般的でした。
しかし近年は事情が大きく変わっています。
特に都心のタワーマンションは、
・資産価値が下がりにくい
・海外投資家から人気が高い
・賃貸需要が見込める
・売却益も期待できる
といった理由から、投資対象として購入されるケースが急増しています。
実際に住まなくても価格が上昇すれば利益が得られるため、「住まない所有者」が増えているのです。
つまり、マンションは住宅であると同時に金融商品としても扱われる時代になったといえます。
住まない所有者が増えると何が困るのか
マンションは一戸建てとは違い、多数の所有者が共同で管理しています。
エレベーターの更新や大規模修繕、防災設備の整備などは、区分所有者全員で決める必要があります。
しかし所有者が遠方や海外に住んでいる場合、
・総会に参加しない
・議決権を行使しない
・管理組合への関心が薄い
といった状況になりやすくなります。
管理組合は合意形成が難しくなり、修繕計画が進まなくなる可能性があります。
建物は年月とともに必ず老朽化します。
所有者が住んでいるかどうかは、マンションの将来を左右する重要な問題なのです。
価格が高騰しても資産価値は永遠ではない
「タワーマンションなら値下がりしない」
そんなイメージを持つ人も少なくありません。
確かに人気エリアでは価格上昇が続いています。
しかしマンションの価値は立地だけで決まるわけではありません。
管理状態
修繕積立金
建物の維持管理
管理組合の運営
これらが悪化すると、資産価値にも影響します。
つまり、投資家自身も適切な管理が行われなければ資産価値を守れないということになります。
住まない所有者が増え過ぎれば、皮肉にも投資対象としての魅力も失われかねません。
海外では空き住宅への課税も進む
住宅不足が深刻な国では、空き住宅への課税制度を導入する例もあります。
長期間利用されていない住宅に追加課税することで、
住宅市場への供給を促す
投機目的だけの保有を抑える
地域コミュニティを維持する
といった狙いがあります。
日本でも都市部では住宅価格の高騰が続いており、こうした制度の必要性を議論する声が出始めています。
今後は、所有する自由と社会全体の利益とのバランスが問われる場面が増えるかもしれません。
管理組合にも新しい運営が求められる
所有者の多様化が進めば、従来の管理方法では対応できなくなる可能性があります。
例えば、
オンライン総会
電子投票
専門家による第三者管理
外国語対応
デジタルによる情報共有
など、新しい仕組みを取り入れる管理組合も増えていくでしょう。
マンション管理は「住民自治」だけではなく、専門的な運営へと変化する時代を迎えています。
結論
タワーマンションは今や「住むための住宅」と「投資対象」という二つの顔を持つ存在になりました。
投資家が増えること自体は市場の活性化につながりますが、住まない所有者が増え過ぎれば、管理や修繕の合意形成が難しくなり、結果としてマンション全体の価値を損なう可能性があります。
これからのマンションには、資産価値だけでなく「適切に管理され続けること」がこれまで以上に重要になります。
マンションは一人で所有する財産ではなく、多くの人が共同で未来を守る共有資産でもあるという視点が、これからの時代にはますます求められていくのではないでしょうか。
参考
日本経済新聞 2026年7月27日朝刊
マンション 不都合な真実〉タワマン5割で所有者不在 東阪の最上階、登記住所は別
日本経済新聞 2026年7月27日朝刊
投資用不動産 売却益求め短期売買増加 きょうのことば