金利が上昇すると、不動産投資信託（REIT）は不利になると言われてきました。借入金利が上がり、投資家から見た利回りの魅力も低下するためです。
しかし最近、その常識が少しずつ変わり始めています。
金利上昇という逆風の中でも、財務体質を改善し、賃料を引き上げ、積極的に物件を取得するREITが増えてきました。市場もそうした変化を評価し始めています。
今回は、REIT市場で何が起きているのか、そして「金利のある世界」でREITはどのように進化しているのかを考えてみます。
REITはなぜ金利上昇に弱いと言われてきたのか
REITは、多くの投資家から資金を集め、その資金でオフィスビルやマンション、物流施設、ホテルなどの不動産を保有・運営し、賃料収入を投資家へ分配する仕組みです。
そのため、
・借入金で物件を購入する
・高い分配金利回りが魅力
・長期保有する投資家が多い
という特徴があります。
ところが金利が上昇すると、
・借入コストが増える
・利益が減少する
・国債など安全資産との利回り差が縮小する
という理由から、これまではREIT価格が下落しやすいと考えられてきました。
実際、日本でも今年前半にはREIT指数が大きく下落し、市場全体が弱気ムードに包まれていました。
金利上昇に適応するREITが増えている
しかし現在は、その状況が変わり始めています。
注目されているのは、金利上昇を前提とした経営へ転換しているREITです。
例えば、
・負債に頼りすぎない資金調達
・不要資産の売却
・財務体質の強化
・自己資本の充実
などを積極的に進めています。
以前であれば「増資＝悪材料」と受け止められる場面でも、財務改善につながる内容であれば市場が前向きに評価するケースも増えてきました。
投資家も、短期的な希薄化よりも将来の安定経営を重視するようになってきたと言えるでしょう。
賃料上昇が追い風になっている
REITを取り巻く環境が改善しているもう一つの理由が賃料の上昇です。
これまで日本では長くデフレが続き、
「賃料はほとんど上がらない」
という時代が続いていました。
しかし現在は、
・物価上昇
・人件費上昇
・建設費上昇
などを背景に、賃料改定が進み始めています。
特に住宅や物流施設では契約更新時に賃料を引き上げる動きが広がっています。
さらに最近では、消費者物価指数（CPI）に連動して賃料を決める契約も増えています。
つまり、物価が上がれば賃料も上がりやすくなるため、インフレに強い収益構造が形成されつつあるのです。
物流施設は再び成長局面へ
物流施設REITも注目されています。
コロナ禍ではEC需要が急増し、多くの物流施設が建設されました。
一時は供給過剰も懸念されましたが、
・物流拠点の大型化
・サプライチェーン再編
・在庫確保の重要性
などから需要は底堅く推移しています。
賃料改定も進み、新たな物件取得によって収益拡大を目指す動きも活発になっています。
物流施設は今後も日本経済のインフラとして重要性を増していくでしょう。
AI株から資金が分散し始める可能性
ここ数年の株式市場はAI関連株が主役でした。
資金がAI銘柄へ集中した結果、REITは相対的に出遅れる形となりました。
しかし市場では、
「AI株一極集中は永遠には続かない」
との見方も増えています。
株価が大きく上昇した銘柄から利益確定売りが出れば、その資金の一部が利回り商品へ向かう可能性があります。
REITはその有力な受け皿の一つとして期待されています。
実際、国内機関投資家や個人投資家による買い戻しも徐々に確認されています。
利回りだけではなく経営力を見る時代
これまでREIT投資では、
「分配金利回りが高いか」
だけを重視する投資家も少なくありませんでした。
しかし今後は、
・借入比率
・借入期間
・固定金利と変動金利の割合
・物件の質
・スポンサー企業の信用力
・賃料改定力
・資産入替戦略
など、経営そのものを見ることが重要になります。
同じREITでも、経営戦略によって将来の成長力には大きな差が生まれる時代になってきました。
REIT市場は成熟期から選別の時代へ
日本のREIT市場は誕生から20年以上が経過しました。
以前は「物件を買えば成長できる」市場でしたが、今後は違います。
人口減少や金利上昇という新しい環境の中で、
・優れた経営を行うREIT
・成長できないREIT
との差がこれまで以上に広がっていくでしょう。
つまり、REIT市場は成熟市場となり、経営力が企業価値を左右する時代へ入ったのです。
結論
金利上昇はREITにとって逆風であることに変わりはありません。しかし、その逆風に適応する企業努力が市場から評価され始めています。
財務基盤の強化、賃料上昇への対応、資産の入れ替え、資金調達の工夫など、各REITは「金利のある世界」を前提とした経営へ転換しています。
今後のREIT投資では、単純な高利回りだけではなく、長期的な成長力や経営戦略を見極める視点がこれまで以上に重要になるでしょう。
参考
日本経済新聞 2026年7月18日 朝刊
REIT反転攻勢の気配 金利上昇下、財務強化や賃料増 2カ月ぶり高値