令和8年度税制改正大綱では、資産課税の分野において重要な見直しが打ち出されています。その中心にあるのが、貸付用不動産の相続税評価の適正化です。
これまで、貸付用不動産は路線価等による評価と実際の市場価格との乖離を利用した相続税の圧縮手法が広く行われてきました。いわゆる不動産を活用した節税スキームです。
今回の改正は、この構造そのものに手を入れるものとなっており、実務への影響は小さくありません。本稿では、その内容と意味を整理します。
貸付用不動産評価の見直しの背景
相続税は原則として時価主義に基づいて課税されます。しかし実務上は、土地については路線価、建物については固定資産税評価額を用いることで、実際の市場価格より低い評価額となるケースが多く見られます。
特に貸付用不動産の場合、
- 借家権割合や貸家建付地評価
- 小規模宅地等の特例
といった制度と組み合わせることで、大幅な評価圧縮が可能でした。
その結果、以下のような状況が生じていました。
- 短期間で不動産を取得・建築することで相続税を圧縮する取引
- 金融機関の融資を活用した「節税目的の不動産投資」
- 実態としては資産移転であるにもかかわらず、課税ベースが過度に縮小されるケース
今回の改正は、こうした評価と実態の乖離を是正することを目的としています。
改正①：取得後5年以内の不動産は時価評価へ
最も重要な見直しが、取得後5年以内の貸付用不動産の評価方法です。
これまで
→ 路線価等による評価
改正後
→ 通常の取引価額（時価）による評価
とされます。
さらに、実務上の簡便的な評価方法として、
- 取得価額を基礎
- 地価変動等を反映
- 原則としてその80％
という水準で評価することが認められます。
実務的な意味
この見直しにより、典型的な「直前対策」が大きく制限されます。
例えば、
- 相続直前に賃貸マンションを建築
- 借入を活用して評価額を圧縮
といったスキームは、時価ベースで評価されるため、従来のような効果は期待できません。
つまり、
短期取得による評価引下げは封じられる
という構造になります。
改正②：不動産ファンド・信託スキームへの対応
もう一つの重要な改正が、不動産特定共同事業や信託受益権に関する評価です。
これまでは、こうした金融商品化された不動産についても、裏側の不動産に着目して路線価評価が可能なケースがありました。
しかし改正後は、
- 取得時期に関係なく
- 時価（通常の取引価額）で評価
とされます。
評価方法としては、
- 事業者が提示する処分価格・買取価格
- 売買実例
- 定期報告書に記載された価格
などを参酌して評価することになります。
実務的な意味
これは、
「金融商品化すれば評価が下がる」という構造の否定
を意味します。
つまり、
- 不動産を信託化する
- 小口化商品にする
といった手法による評価圧縮も、基本的には難しくなります。
経過措置と適用時期
本改正は、
- 令和9年1月1日以後の相続・贈与
から適用されます。
ただし、一定の経過措置として、
- 改正前から長期保有している土地に建築した家屋
については適用除外とされる場合があります。
この点は、既存の不動産保有者への影響を緩和するための措置といえます。
教育資金一括贈与の終了
本改正ではもう一つ、重要な変更があります。
教育資金の一括贈与に係る非課税措置について、
- 新規の拠出は終了（延長なし）
- 既存契約は引き続き適用
とされました。
この制度は、
- 1,500万円まで非課税
- 相続対策としても活用可能
という特徴がありましたが、
- 富裕層優遇との指摘
- 制度利用の偏在
などを背景に、役割を終えたと判断されたものと考えられます。
資産課税の方向性：時価回帰とスキーム排除
今回の改正を一言で整理すると、
資産課税の「時価回帰」
です。
これまでの日本の相続税は、
- 評価ルールの差
- 制度の組み合わせ
によって、課税ベースをコントロールできる余地がありました。
しかし今後は、
- 実態に近い価格で評価
- 人為的な評価引下げの排除
という方向が明確になっています。
これは単なる個別改正ではなく、
資産課税の思想そのものの転換
と捉えるべきでしょう。
結論
貸付用不動産の評価見直しは、相続税実務に大きな影響を与える改正です。
特に、
- 短期取得による節税
- 金融商品化による評価圧縮
といった手法は、今後大きく制約されることになります。
一方で、長期保有や実需に基づく不動産活用の重要性は相対的に高まります。
今後の資産承継を考えるうえでは、
- 評価差を利用する発想からの転換
- 長期的な資産設計へのシフト
が不可欠となるでしょう。
参考
・税のしるべ 2026年3月9日
・令和8年度税制改正大綱
