マンションを購入すると、多くの人は「管理会社がずっと建物を管理してくれる」と考えています。しかし、その前提が大きく変わり始めています。
近年、小規模マンションを中心に、管理会社から契約の見直しや値上げ、さらには契約解除を告げられるケースが増えています。背景には人手不足や人件費・資材費の高騰があり、管理会社側も採算を重視せざるを得なくなっています。
マンションの資産価値は立地だけで決まる時代ではありません。「管理できるマンション」であるかどうかが、これまで以上に重要になっています。
今回は、管理組合を取り巻く環境の変化と、区分所有者が今からできる備えについて考えてみます。
管理会社は永遠のパートナーではない
多くのマンションでは、管理組合が管理会社と契約し、日常の運営を委託しています。
・共用部分の清掃
・設備点検
・管理費の会計
・理事会や総会の運営支援
・住民からの問い合わせ対応
こうした業務は専門性が高く、自主管理だけで運営することは容易ではありません。
しかし、近年は管理会社を取り巻く経営環境も厳しくなっています。
特に問題となっているのが、
- 人件費の上昇
- 管理員不足
- 建物の老朽化
- 修繕対応の増加
です。
従来と同じ料金では利益が確保できなくなり、採算の取れないマンションから撤退する動きが出始めています。
小規模マンションほど厳しい現実
管理会社が特に苦戦しているのが、小規模マンションです。
例えば20戸程度のマンションでも、
- 会計処理
- 総会準備
- 管理員手配
- 緊急対応
など必要な業務は、大規模マンションとそれほど変わりません。
ところが管理費収入は戸数に比例するため、小規模物件ほど利益率が低くなります。
業界では40〜50戸程度が採算ラインともいわれています。
もちろん例外はありますが、小規模マンションほど管理会社から
「管理委託費を引き上げたい」
あるいは
「契約更新を見送る」
という提案を受ける可能性が高くなっています。
管理会社を失うと何が起きるのか
管理会社が契約を終了すると、マンション運営は急激に難しくなります。
例えば、
- 清掃が止まる
- ゴミ置場の管理が乱れる
- エレベーター点検が遅れる
- 会計処理が滞る
- 管理費滞納者への対応ができない
といった問題が次々と発生します。
さらに、理事会メンバーの高齢化も深刻です。
役員のなり手が少ないマンションでは、自主管理へ移行すること自体が困難になります。
管理が行き届かない状態が続けば、
- 建物の老朽化
- 売却価格の下落
- 空室増加
という悪循環にもつながりかねません。
管理費の値上げをどう考えるべきか
管理費の値上げは歓迎されるものではありません。
しかし、
「値上げは悪」
と単純には言えない時代になっています。
例えば毎月数千円の管理費を抑えた結果、
- 修繕が遅れる
- 管理会社が撤退する
- 建物の評価が下がる
のであれば、結果として区分所有者全員が大きな損失を負うことになります。
住宅は長期保有する資産です。
短期的な管理費だけではなく、
「資産価値を維持するための必要な投資」
という視点も重要になります。
自主管理だけが答えではない
管理会社が撤退した場合、
「すべて住民だけで運営する」
という選択肢もあります。
しかし現実には、
- 会計
- 法律
- 建築
- 設備管理
など専門知識が必要になる場面が多くあります。
最近では、
- 会計だけ外部委託
- 滞納管理だけ委託
- 総会支援だけ委託
といった「部分委託」という方法も広がっています。
すべてを管理会社へ任せるか、自主管理かという二択ではなく、必要な業務だけを外部に依頼する柔軟な運営が今後は増えていくでしょう。
管理組合にも経営感覚が求められる
管理組合は単なる住民組織ではありません。
年間数百万円から数千万円のお金を管理する、小さな法人経営にも似た存在です。
これからは理事会にも、
- 長期修繕計画
- 資金計画
- リスク管理
- 業務委託の見直し
- 人材確保
といった経営的な視点が必要になります。
「管理会社が考えてくれる」
という時代は終わりつつあります。
区分所有者自身が管理内容に関心を持ち、総会へ参加し、必要な議論を行うことが、マンション全体の価値を守ることにつながります。
購入前から管理を確認する時代へ
これからマンションを購入する人は、価格や立地だけではなく、管理状況も確認すべきです。
例えば、
- 総戸数
- 修繕積立金の水準
- 長期修繕計画
- 管理会社との契約状況
- 管理組合の活動状況
- 理事会の運営状況
などは重要なチェックポイントになります。
築年数だけで資産価値は決まりません。
適切に管理されているマンションは古くても価値を維持しやすく、逆に管理不全のマンションは築浅でも評価が下がる可能性があります。
管理を見ることは、不動産を見ることと同じくらい重要なのです。
結論
マンション管理を取り巻く環境は大きく変化しています。人件費の上昇や人手不足により、管理会社も採算を重視する経営へと転換し、小規模マンションでは契約解除や管理費値上げの事例が増えています。
これからは「管理会社に任せておけば安心」という時代ではありません。管理組合が主体的に運営を考え、必要に応じて部分委託や管理方法の見直しを進めることが重要になります。
マンションは購入した瞬間から管理が始まります。資産価値を守る最大のポイントは、建物そのものではなく、「管理を維持できる仕組み」を育てることにあるのではないでしょうか。
参考
日本経済新聞 2026年7月20日 朝刊
マンション不都合な真実 あえぐ管理組合（上）切り捨てられる小型物件 管理会社、解約通知は突然に 「40戸ないと採算合わず」
日本経済新聞 2026年7月20日 朝刊
マンションの管理組合 高齢化、理事のなり手不足（きょうのことば）