親が亡くなり、実家を相続したものの、自分はすでに別の場所で生活しているため住む予定がなく、売却を検討するというケースは少なくありません。

しかし、相続した実家を売却すると、売却益に対して譲渡所得税が課税される可能性があります。その税負担を軽減する制度として、多くの人に活用されているのが「空き家特例」です。

ただし、この特例は誰でも利用できるわけではありません。適用要件を満たしていなければ利用できず、知らないまま売却してしまうと、本来受けられたはずの税制優遇を逃してしまうこともあります。

今回は、相続した実家を売却するときに知っておきたい空き家特例の基本について解説します。

空き家特例とはどのような制度なのか

空き家特例とは、一定の要件を満たした相続した住宅を売却した場合に、譲渡所得から一定額を控除できる制度です。

近年、日本では人口減少や高齢化の影響で空き家が増加し、大きな社会問題となっています。

適切に管理されない空き家は、老朽化による倒壊リスクや景観の悪化、防犯上の問題など、地域社会にもさまざまな影響を及ぼします。

この制度は、空き家の有効活用や流通を促進し、社会全体の課題を解決することも目的の一つとしています。

なぜ特例が設けられたのか

相続した実家を売却したくても、税負担が大きいために売却をためらう人は少なくありません。

その結果、誰も住まない住宅が放置され、空き家が増え続けるという問題が生じます。

空き家特例は、このような状況を改善するために設けられました。

税制面で一定の支援を行うことで、不要となった住宅の流通を促し、地域の活性化や住環境の改善につなげることが期待されています。

利用するためには要件がある

この特例は非常に有利な制度ですが、適用にはさまざまな条件があります。

例えば、

相続した住宅が一定の条件を満たしていること
被相続人が亡くなる直前まで居住していた住宅であること
売却までの利用状況が要件を満たしていること
定められた期限内に売却すること

など、複数の要件があります。

一つでも条件を満たさなければ適用できない場合があるため、売却を決める前に制度の内容を確認することが重要です。

リフォームや解体が必要になる場合もある

相続した実家が古い住宅である場合、そのままでは特例の対象にならないことがあります。

一定の場合には、

耐震基準を満たすための改修
建物を解体して更地として売却する

などの対応が必要になることもあります。

そのため、売却活動を始める前に住宅の状態を確認し、どのような方法で売却することが最も有利なのかを検討することが大切です。

売却価格だけで判断しない

実家を売却するとき、多くの人は「少しでも高く売りたい」と考えます。

もちろん価格は重要ですが、それだけで判断すると税制上のメリットを逃してしまうことがあります。

例えば、

特例が利用できる売却時期
改修費用とのバランス
解体費用との比較
他の税制との関係

なども考慮しなければ、本当の意味で有利な売却とはいえません。

売却価格だけでなく、税金や諸費用を含めた総合的な判断が必要です。

家族で早めに話し合うことも大切

相続した実家は、思い出が詰まった大切な財産です。

そのため、「残したい」という気持ちと、「管理が難しい」という現実の間で悩む家庭も少なくありません。

しかし、誰も住まないまま年月が経過すると、建物の老朽化が進み、維持費や固定資産税の負担も続きます。

さらに、空き家特例には期限があるため、判断を先送りにすることで利用できなくなる可能性もあります。

家族全員が納得できる形で方向性を決めるためにも、早い段階から話し合いを始めることが重要です。

専門家への相談で選択肢が広がる

空き家特例は、相続税や譲渡所得税、不動産売却の知識が関係する制度です。

制度の適用要件だけでなく、

売却したほうがよいのか
賃貸として活用できるのか
解体したほうが有利なのか
他の特例と組み合わせられるのか

など、検討すべき事項は少なくありません。

制度を正しく活用するためには、売却を決めてからではなく、計画段階で専門家へ相談することが、より良い選択につながります。

結論

空き家特例は、相続した実家を売却する際の税負担を軽減できる可能性がある、非常に重要な制度です。

しかし、その適用にはさまざまな要件や期限があり、制度を知らないまま売却してしまうと、本来受けられるはずだった税制優遇を逃してしまうこともあります。

相続した実家の売却は、「いくらで売れるか」だけではなく、「どのような制度を活用すれば最も有利な結果になるのか」という視点で考えることが大切です。家族や専門家と相談しながら早めに準備を進めることで、大切な資産をより有効に活用できるでしょう。

参考

FPジャーナル 2026年7月号

「相続した土地、建物の譲渡所得」