相続税実務の中でも、特に難しく、税額への影響が大きいのが「不動産評価」です。
実際、
- 預金 → 金額が明確
- 株式 → 相場がある
のに対し、不動産は、
「いくらで評価するのか」
が非常に難しい財産です。
しかも実務では、
- 相続税評価
- 実際の売却価格
- 固定資産税評価
- 銀行担保評価
などが一致しません。
そのため、
「1億円で売れる土地なのに相続税評価は7,000万円」
ということもあれば、
「相続税評価は高いのに実際には売れない」
ケースもあります。
さらに近年は、
- タワーマンション問題
- 地価高騰
- 空き家増加
- 不動産市場二極化
などもあり、不動産評価への注目がさらに高まっています。
今回は、国税庁「相続税の申告のしかた（令和7年分用）」を参考にしながら、不動産評価がなぜ難しく、なぜ揉めやすいのかを、実務目線で整理していきます。
相続税評価は“時価”ではない
まず重要なのは、
「相続税評価＝実際の売値」
ではないという点です。
相続税では、国税庁の財産評価基本通達に基づいて評価します。
つまり、
- 不動産会社査定
- 実際の売却価格
とは別ルールです。
実務では、
「売れる価格」
より、
「税法上どう評価するか」
が重要になります。
土地評価の基本は“路線価”
市街地の土地では、通常「路線価方式」を使います。
路線価とは、
「道路に面した土地1㎡あたりの評価額」
です。
国税庁が毎年公表しています。
例えば、
- 路線価30万円
- 土地200㎡
なら、
30万円 × 200㎡ ＝ 6,000万円
が基本になります。
ただし実際には、ここから様々な補正を行います。
“時価の80％”と言われる理由
路線価は、一般的に、
「時価の約80％」
を目安に設定されると言われます。
つまり、
実勢価格1億円
↓
路線価評価8,000万円程度
となるケースがあります。
ただし、
- 地域
- 市況
- 個別事情
によって大きく変わります。
そのため、
「必ず80％」
ではありません。
奥行価格補正で評価が変わる
実務で非常に重要なのが「補正」です。
代表例が「奥行価格補正」です。
例えば、
- 細長い土地
- 奥行が極端に長い土地
などは、利用しにくいため評価減されます。
つまり相続税評価では、
「同じ面積」
でも、
- 形
- 使いやすさ
- 接道状況
によって価額が変わります。
ここが不動産評価の難しいところです。
無道路地・がけ地・不整形地
さらに実務では、
- 道路に接していない土地
- 崖地
- 三角地
- 旗竿地
なども問題になります。
こうした土地は、
- 建築制限
- 利便性低下
- 市場性低下
などから、評価減される場合があります。
つまり相続税評価では、
「土地は広いほど有利」
とは限りません。
倍率方式とは何か
地方では、「倍率方式」が使われることがあります。
これは、
固定資産税評価額 × 倍率
で計算する方法です。
例えば、
- 固定資産税評価額1,000万円
- 倍率1.1倍
なら、
1,100万円
となります。
都市部の路線価方式よりシンプルですが、実務では、
- 地目
- 地域区分
- 利用状況
などの確認が必要になります。
貸家建付地は評価が下がる
賃貸不動産では、
「貸家建付地」
評価が重要になります。
例えば、
- アパート
- 賃貸マンション
などです。
賃貸されている土地は、
「自由利用制限」
があるため、一定割合評価減されます。
これが、過去に広く行われた、
- 不動産相続対策
- アパート建築対策
の背景にもなっています。
タワーマンション問題
近年特に注目されたのが「タワーマンション節税」です。
高層階ほど実勢価格は高くなりやすい一方、従来の相続税評価では、階層差が十分反映されにくい問題がありました。
そのため、
- 高層階購入
- 相続直前取得
などによる節税が注目されました。
しかし現在は、
- 評価見直し
- 補正導入
などが進み、以前ほど単純な節税は難しくなっています。
“評価額”と“売れる価格”は違う
実務で非常に重要なのが、このズレです。
例えば、
- 相続税評価は高い
- でも実際には売れない
ケースがあります。
特に地方では、
- 空き家
- 山林
- 農地
- 老朽化物件
などが問題になります。
つまり、
「相続税は高い」
のに、
「換金できない」
ケースもあるのです。
ここは超高齢社会で非常に大きな問題になっています。
不動産評価は“家族トラブル”にもつながる
不動産は分けにくい財産です。
例えば、
- 自宅は誰が住むのか
- 売却するのか
- 共有するのか
などで揉めることがあります。
さらに、
- 実家を残したい人
- 現金化したい人
で意見が分かれることもあります。
特に、
- 同居
- 介護
- 地方実家
などが絡むと、感情問題になりやすくなります。
今後は“不動産二極化”が進む可能性
現在の日本では、
- 都市部高騰
- 地方空き家増加
が同時進行しています。
つまり、
「価値が上がる不動産」
と
「売れない不動産」
の差が広がっています。
そのため今後の相続実務では、
- 税額
- 維持コスト
- 流動性
- 管理負担
まで含めて、不動産承継を考える必要性が高まる可能性があります。
結論
不動産評価は、相続税実務の中でも最も難しく、影響の大きい分野の一つです。
特に、
- 路線価方式
- 倍率方式
- 各種補正
- 貸家建付地
- タワーマンション評価
など、多くのルールがあります。
また、
- 相続税評価
- 実際の売却価格
が一致しないことも重要です。
さらに今後は、
- 地価二極化
- 空き家問題
- 高齢化
などにより、不動産承継そのものが社会課題化する可能性があります。
だからこそ、不動産相続では、
- 税金
- 売却可能性
- 管理負担
- 家族関係
- 二次相続
まで含めた総合的な視点が重要になります。
次回は、「非上場株式の相続はなぜ難しいのか（事業承継編）」をテーマに、中小企業オーナー相続で問題になりやすい“自社株評価”や事業承継税制について整理していきます。
参考
国税庁「相続税の申告のしかた（令和7年分用）」令和7年4月
国税庁「財産評価基本通達」令和7年
国税庁「路線価図・評価倍率表」令和7年