マンションをめぐる問題は、個別の物件の問題にとどまりません。
老朽化、管理不全、建替えの停滞といった現象は、いずれも区分所有という仕組みそのものに起因しています。
これまで本シリーズでは、マンションの資産性、責任の所在、そして出口戦略を整理してきました。本稿ではそれらを踏まえ、この制度が今後も持続可能なのかを考察します。
区分所有という仕組みの前提
区分所有制度は、「一つの建物を複数人で所有する」という発想に基づいています。
この仕組みは、都市部における住宅供給の効率化という点で大きな役割を果たしてきました。
・限られた土地の有効活用
・住宅取得コストの分散
・都市機能の集約
これらのメリットにより、マンションは都市生活の中核的な存在となっています。
制度の強みと弱点は表裏一体
しかし、この制度の強みは同時に弱点でもあります。
複数人で所有するという構造は、
・意思決定に時間がかかる
・利害の調整が必要になる
・責任が分散される
という特性を持ちます。
新築時には問題にならなかったこれらの特性が、老朽化とともに顕在化してきます。
つまり、区分所有は「時間が経つほど難しくなる制度」であるといえます。
老朽化が制度の限界を露呈させる
建物は必ず老朽化します。
その際に必要となるのが、
・大規模修繕
・建替え
・再開発
といった対応です。
しかし、区分所有のもとでは、これらの意思決定に多数の合意が必要となります。
結果として、
・対応が遅れる
・対応できない
・問題が放置される
という状況が生まれます。
これは個々の所有者の問題ではなく、制度の構造的な限界です。
「私的自治」から「社会的管理」へ
従来、マンション管理は私的自治に委ねられてきました。
つまり、区分所有者が自らの責任で管理するという前提です。
しかし、現実には管理不全が周囲に影響を及ぼすケースが増えています。
・安全性の問題
・防災リスク
・地域価値への影響
このため、制度は徐々に変化しています。
・行政の関与強化
・意思決定要件の緩和
・再生手法の多様化
これは、区分所有制度が「完全な私的領域」ではなくなりつつあることを意味します。
今回の法改正が示すもの
区分所有法の改正は、制度の延命措置ともいえます。
・合意形成を現実的にする
・動けない状態を解消する
・外部の関与を認める
これにより、制度の機能不全を補う方向に調整が行われています。
ただし、これは根本的な解決ではなく、「制度の前提を維持したままの修正」にとどまっています。
将来に向けた構造的な問い
ここで重要なのは、より長期的な視点です。
・個人の所有と共同体の管理は両立できるのか
・多数決による意思決定は限界に達していないか
・老朽化を前提とした制度設計になっているか
これらの問いに対して、現行制度は十分な答えを持っているとは言えません。
持続可能性の条件
区分所有制度が今後も機能するためには、いくつかの条件が必要です。
・早期からの適切な管理
・合意形成を支える仕組み
・外部専門家の活用
・行政との連携
さらに重要なのは、「出口を前提とした所有」という考え方です。
従来は「持ち続けること」が前提でしたが、今後は
・いつ手放すか
・どの方法で再生するか
を含めた設計が不可欠になります。
制度の限界と向き合うということ
区分所有制度は、完全な制度ではありません。
しかし、都市における住宅供給の現実を考えると、簡単に代替できるものでもありません。
だからこそ重要なのは、
・制度を前提としつつ
・その限界を理解し
・現実的な対応を取る
という姿勢です。
結論
区分所有という仕組みは、現時点では持続可能であるとも、限界に達しているとも言い切れません。
ただし明らかなのは、「従来の前提のままでは維持できない」ということです。
マンションは単なる不動産ではなく、制度と時間の影響を受ける存在です。
この視点を持たなければ、資産としての判断も、生活基盤としての判断も誤ることになります。
今後は、制度の変化を前提にした意思決定が求められます。
参考
・日本FP協会 Journal of Financial Planning 2026年4月号 区分所有法等の改正の概要
・国土交通省 マンション政策関連資料
・法務省 建物の区分所有等に関する法律 改正資料