老朽マンションの問題が深刻化する中で、現実に直面するのが「建替えができない」という状況です。
制度上は建替えの仕組みが存在していても、実際には合意形成が進まず、計画が頓挫するケースが少なくありません。その結果、多くの区分所有者は「持ち続けるしかない」という状態に置かれます。
本稿では、この状況における出口戦略を整理します。
なぜ建替えは実現しないのか
建替えが難しい理由は、制度ではなく「現実」にあります。
主な要因は以下の通りです。
・高い決議要件（多数の合意が必要）
・所有者の高齢化による意思決定の停滞
・追加負担への抵抗
・賃借人との関係調整
さらに、立地や市場環境によっては、建替え後の採算が見込めないケースもあります。
つまり、建替えは制度的に可能であっても、経済的・心理的なハードルが極めて高い選択肢です。
「持ち続ける」という選択のリスク
建替えができない場合、多くの人は現状維持を選択します。
しかし、この選択には明確なリスクがあります。
・修繕費の増加
・設備の老朽化
・資産価値の下落
・売却の困難化
特に重要なのは、時間が経過するほど選択肢が減少する点です。
初期段階であれば売却できた物件も、老朽化が進むにつれて市場からの評価が下がり、最終的には「売れない資産」になる可能性があります。
売却という現実的な出口
最もシンプルな出口は、売却です。
ただし、老朽マンションの売却には特徴があります。
・価格は大きく下がる可能性がある
・買い手が限定される
・投資用としての評価に依存する
このため、「いくらで売れるか」ではなく、「売れるうちに売る」という視点が重要になります。
特に、再建築や再開発の余地がある場合には、事業者による取得の可能性もあります。
一括売却という選択肢
近年、制度整備が進んでいるのが「建物・敷地の一括売却」です。
これは、区分所有者全員または一定の多数決により、マンション全体をまとめて売却する方法です。
この手法の特徴は以下の通りです。
・個別売却よりも高値が期待できる場合がある
・再開発事業と連動しやすい
・合意形成が最大のハードルとなる
今回の法改正では、この一括売却の意思決定が現実的に進めやすくなる方向で見直されています。
解体という選択
あまり注目されませんが、「解体」という選択肢も存在します。
建物を取り壊し、更地として活用することで、
・維持コストを削減できる
・土地としての価値を活かせる
といったメリットがあります。
ただし、これも多数決による合意が必要であり、費用負担の問題が大きな障壁となります。
リノベーションという中間解
建替えと現状維持の間に位置するのが、リノベーションです。
・一棟単位での改修
・設備更新による価値維持
・用途変更による再活用
これにより、完全な建替えを行わずに、一定の価値回復を図ることが可能です。
ただし、構造的な問題（耐震性など）がある場合には、根本的な解決にはならない点に注意が必要です。
出口戦略は「早さ」がすべて
出口戦略において最も重要なのは、タイミングです。
・まだ売れる段階で動く
・合意形成が可能なうちに決断する
・市場が評価するうちに選択する
これらを逃すと、選択肢は急速に狭まります。
マンションは時間とともに確実に劣化するため、「何もしない」という選択は、実質的にはリスクを取っていることと同じです。
改正区分所有法が与える影響
今回の改正により、出口戦略の実行可能性は高まっています。
・決議要件の柔軟化
・新たな再生手法の導入
・手続きの整備
これにより、従来は「理論上可能だが実務上不可能」だった選択肢が、現実的なものになりつつあります。
ただし、制度が整っても意思決定がなければ何も進まない点は変わりません。
結論
建替えできないマンションにおいて重要なのは、「持ち続ける以外の選択肢を持つこと」です。
・売却する
・一括売却する
・解体する
・リノベーションする
これらの選択肢は、それぞれコストとリスクを伴います。
しかし、選択しないこと自体が最大のリスクになる可能性があります。
マンションの出口戦略とは、「いつ、どの選択をするか」を決めることであり、それは時間との戦いでもあります。
参考
・日本FP協会 Journal of Financial Planning 2026年4月号 区分所有法等の改正の概要
・国土交通省 マンション再生関連資料
・法務省 建物の区分所有等に関する法律 改正資料