全国の空き家は増え続けています。総務省の調査によれば空き家は900万戸に達し、住宅の約7戸に1戸が空き家となっています。

空き家問題というと、人口減少や高齢化による地方の過疎化が原因として語られることが少なくありません。しかし実際には人口が集中する都市部でも空き家は増えています。

なぜ住宅需要があるはずの地域でも空き家が増えるのでしょうか。

その背景には、住宅そのものの問題ではなく、「意思決定ができなくなる仕組み」が存在している可能性があります。

これからの空き家対策は、空き家が発生した後に対応するのではなく、発生する前に防ぐ仕組みづくりへと転換する必要があります。

空き家問題の実態

空き家の中には賃貸住宅の空室や売却予定の住宅も含まれています。

しかし近年増加しているのは、賃貸や売却の予定がなく、今後の利用方針も決まっていない「その他の空き家」です。

これは単純な住宅余剰とは異なる問題です。

本来であれば利用できる住宅が市場に出てこないため、住宅ストックが有効活用されていません。

人口減少社会では住宅需要が減少することは避けられませんが、それ以上に深刻なのは利用可能な住宅が固定化され、流通しなくなることです。

空き家問題は「家が余っている問題」ではなく、「家が動かなくなっている問題」と言えるのかもしれません。

高齢期に進む意思決定の先送り

多くの人にとって自宅は人生最大の資産です。

しかし高齢になるほど、自宅に関する大きな決断は難しくなります。

住み替えをするべきか。

売却するべきか。

賃貸に出すべきか。

建て替えるべきか。

こうした判断は家族関係や将来の生活設計とも深く関わるため、簡単には決められません。

特に現在の生活に大きな支障がなければ、「もう少し先に考えよう」という心理が働きます。

結果として何年も判断が先送りされることになります。

問題は、その間に所有者が認知症になったり、判断能力が低下したりする可能性があることです。

本人が判断できなくなれば、売却や活用の選択肢は大きく制限されます。

こうして住宅は徐々に動かせない資産へと変わっていきます。

相続が空き家を生む構造

意思決定の停滞は相続時にさらに深刻化します。

遺言がなく、自宅を複数の相続人が共有した場合、不動産の売却や処分には原則として共有者間の調整が必要になります。

相続人が遠方に住んでいるケースも少なくありません。

兄弟姉妹の意見が一致しなければ、売却も賃貸も進みません。

その結果、最も選ばれやすい選択肢は「何もしないこと」になります。

誰も住まず、誰も管理せず、それでも所有権だけは残り続けます。

これが空き家発生の大きな要因となっています。

相続そのものが問題なのではありません。

相続前の準備不足が問題なのです。

現行制度は先送りを促していないか

空き家問題を考えるとき、制度面にも目を向ける必要があります。

例えば住宅用地には固定資産税の軽減措置があります。

そのため住宅を保有し続けても負担は比較的軽く、早期に売却する経済的動機が弱くなります。

また成年後見制度は本人保護を目的とした制度ですが、不動産活用の観点からみると柔軟性に限界があります。

こうした制度が直接空き家を増やしているわけではありません。

しかし結果として、意思決定の先送りを助長する面があることは否定できないでしょう。

空き家問題は個人の責任だけでなく、制度設計の問題としても考える必要があります。

これから必要になる予防型の空き家対策

今後の政策は、空き家が発生してから対応する事後対策だけでは不十分です。

重要なのは予防型のアプローチです。

まず必要なのは、生前の段階で住宅の将来方針を考える機会を増やすことです。

例えば一定年齢到達時や固定資産税通知の際に、住宅活用や住み替えに関する情報提供を行う仕組みも考えられます。

また、家族の間で住宅の将来について話し合う機会を制度的に後押しすることも重要です。

さらに、遺言や任意後見契約、家族信託などを活用しながら、判断能力低下後や相続発生後の管理体制を事前に設計しておくことも有効です。

住宅の管理者や処分権限をあらかじめ明確にしておくことで、空き家化のリスクを大きく減らせます。

人生100年時代の住まい戦略

人生100年時代には、自宅は単なる居住空間ではありません。

老後資金、介護、相続、家族関係など多くの課題と結び付く重要な資産です。

しかし多くの人は住宅ローン完済後、自宅の将来について真剣に考える機会がほとんどありません。

60代、70代になってから慌てて検討するのではなく、元気なうちから将来の住まい方を考えることが重要です。

誰が住むのか。

誰が管理するのか。

売却する可能性はあるのか。

相続後はどうするのか。

こうした問いに早い段階から向き合うことが、空き家を生まない最大の対策になるのではないでしょうか。

結論

空き家問題の本質は、住宅の不足や余剰ではなく、住宅に関する意思決定が止まってしまうことにあります。

高齢化による判断能力の低下、相続による共有化、そして先送りを促しやすい制度構造が重なり、利用可能な住宅が市場から退出しています。

これから必要なのは、空き家が発生してから処理する政策ではなく、空き家を生まない政策です。

そのためには、生前から住宅の将来を考え、家族と共有し、遺言や家族信託などを活用して管理体制を整えることが重要になります。

人生100年時代において、自宅は「最後まで住む場所」であると同時に、「次世代へ引き継ぐ資産」でもあります。

空き家問題の解決は、住まいの未来を早めに考えることから始まるのです。

参考

・日本経済新聞　2026年6月10日朝刊　私見卓見「空き家を生まない政策へ転換を」滝田克彦

・総務省統計局　令和5年住宅・土地統計調査

・国土交通省　空き家対策に関する各種資料